【正文】 位 置：古浪路 8號(hào) 物業(yè)類型：聯(lián)體別墅 平均單價(jià)： 5300— 6600 元 /平方米 主力面積： 180— 210 平方米 主力總價(jià)： 90— 140 萬(wàn) /套 銷(xiāo)售 率：推出部分基本售完 競(jìng)爭(zhēng)分析： 東海別墅的區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)差于美墅 ? 康橋半島 —— 邁阿密水岸二期 投資興建：上?？禈虬雿u房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 位 置：外環(huán)路、滬南路（滬南路 2727 弄） 總建規(guī)模： 200 萬(wàn)平方米（占地） 已推規(guī)模： 60 萬(wàn)平方米（占地） 地段概念：外環(huán)、滬南路 輻射區(qū)域：市區(qū)、浦東 在售戶數(shù)： 295 戶 平均單價(jià)：獨(dú)棟 5000 元 / M2，雙拼 4500 元 / M2 主力面積：獨(dú)棟 242253 M2， 雙拼 211223 M2 主力總價(jià)：獨(dú)棟 121127 萬(wàn)元，雙拼 95100 萬(wàn)元 主力客源：全市客 源、及部分海歸 銷(xiāo)售率： 50% 廣告訴求語(yǔ)：新獨(dú)院住宅生活 公開(kāi)日期： 1999 年 10 月首期 / 2020 年 8 月夏威夷豪園 2020 年 1月邁阿密水岸 / 2020 年 8 月密蘇里假日 主力產(chǎn)品： 一期：雙拼 152－ 161M2 / 二期：獨(dú)立 211－ M2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M2 邁阿密水岸 / 獨(dú)立 241－ M2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－ 131 M2 面積配比： 房型 面積（ M2） 戶數(shù) 比例 獨(dú)棟別墅 268 14 5% 獨(dú)棟別墅 242253 149 50% 獨(dú)棟別墅 212 6 2% 雙拼別墅 211223 126 43% 競(jìng)爭(zhēng)分析：東海別墅品質(zhì)及周邊環(huán)境差于康橋半島 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤(pán)分析 南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步非常晚，商品房的購(gòu)買(mǎi)者主要為鎮(zhèn)上居民以及開(kāi)發(fā)區(qū)職員，已開(kāi)發(fā)的商品房品質(zhì)也很一般。 主要客戶是合資公司高級(jí)白領(lǐng)、歸國(guó)人士、港臺(tái)商人、企業(yè)老總。 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目?？芍^ “ 真正的金色或明或暗 ” 。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過(guò)程中將自己歸入企業(yè)中高級(jí)管理人員一類。但是這些僅僅是基本共性，由于 別墅購(gòu)買(mǎi)者 的 職業(yè)情況、生活背景、收入來(lái)源等多方面的差別，其對(duì)于別墅物業(yè)，無(wú)論是選擇、購(gòu)買(mǎi)還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。這種局面的成因主要在于：一方面，開(kāi)發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 2030 萬(wàn)一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 5060萬(wàn)一畝，促使其走高端市場(chǎng)的道路；而另一方面，業(yè)界對(duì)高檔別墅的盲 目樂(lè)觀以及開(kāi)發(fā)商急于在別墅項(xiàng)目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定位上的錯(cuò)誤判斷。 ? 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾 從近階段別墅項(xiàng)目的上市情況 來(lái)看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院，價(jià)格則超過(guò) 1000 萬(wàn)以上。 上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 ? 總價(jià)結(jié)構(gòu) 通過(guò) 對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100 萬(wàn)至 200 萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價(jià)在 200 至 300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價(jià)在 100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在 300 萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。幾年來(lái)，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個(gè)有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)較為成熟的區(qū)域。 松江新城的配套。 依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。 佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城 區(qū)域特征 依托上海唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)—— 佘山風(fēng)景區(qū)，成為上海天然的頂級(jí)別墅區(qū)。 （ 4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷(xiāo)售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70— 150 萬(wàn)元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷(xiāo)。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2020年 2020年 2020年別墅物業(yè)的銷(xiāo)售面積占住宅開(kāi)發(fā)面積的百分比 另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)； 2020 年 — 至今 一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷(xiāo)別墅的空置率仍有 30%左右。 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 ? 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開(kāi)發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。 歷季來(lái)各類商品房成交均價(jià)走勢(shì) 成交均價(jià)：元 /平方米 2020 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2020 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬(wàn) 平方米，但同比增幅明顯低于新盤(pán)，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。 購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%， 相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比例則相應(yīng) 上升，其中，外地人市購(gòu)房比例由%上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。2020 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬(wàn)平方米，第二季度 672萬(wàn)平方米，第三季度 713 萬(wàn)平方米，第四季度 825萬(wàn)平方米。 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車(chē)交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 ? 醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200個(gè)床位的住院部。 據(jù)悉不久后 南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì) 加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車(chē)和輕軌， 屆時(shí)將可以借用 。 ? 小區(qū)大門(mén)與主干道之間有一約長(zhǎng) 100 米、寬 10 米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺(jué)美感。 ? 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門(mén)非常簡(jiǎn)陋。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門(mén)顯得非常陳舊、檔次很低。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬(wàn)多平方米，建筑面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 。公路方面，距 204 國(guó)道 1公里，新翔黃公路連接 312 國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。 七、嘉定區(qū)政府將引 輕軌 至南翔鎮(zhèn) 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)。 該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開(kāi)發(fā)總費(fèi)用約 億元，開(kāi)發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800畝土地的前期開(kāi)發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開(kāi)發(fā)和土地交付將于2020 年 3 月底前完成。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。參與競(jìng)標(biāo)的 14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 權(quán)。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個(gè)不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9個(gè)不同長(zhǎng)度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高 標(biāo)準(zhǔn)的賽車(chē)道，在世界同類賽車(chē)場(chǎng)尚無(wú)先例。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等 20 多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。汽車(chē)零配件、電子電器、金屬制品、紡織 服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。 23′，東經(jīng) 121176。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。 上海別墅物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)0100020203000400050006000700080002020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q元/ 平方米 別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在 100—— 200萬(wàn)元的中低檔別墅區(qū)間。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。從 銷(xiāo)售看，全年商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％，其中商品住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。（ 所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2020年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，持續(xù)看好 2020 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品 房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò) 2020 年全年水平。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。弓弦是南北交通大動(dòng)脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 。 對(duì)東海別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 二、別墅成本預(yù)測(cè) 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算： 單位毛利 =項(xiàng)目利潤(rùn) /銷(xiāo)售面積 = 元 /平方米 單位凈利 =稅后利潤(rùn) /銷(xiāo)售面積 = 元 /平方米 銷(xiāo)售毛利率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /銷(xiāo)售收入 100%=% 銷(xiāo)售凈利率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷(xiāo)售收入 100%=% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷(xiāo)售凈利率≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 內(nèi)部收益率為 %， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25%。 （ 3）根據(jù)價(jià)值要 素對(duì)比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過(guò)算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) =可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià) /可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均價(jià)（元 /平方米） 綜合分值 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方 米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增 加每幢別墅的可識(shí)別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門(mén)，并設(shè)計(jì)大門(mén)造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷(xiāo)售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門(mén)重新設(shè)計(jì)并建造； ? 小區(qū)大門(mén)與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象； ? 配備一輛看房專車(chē)。 第三部 分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望