【正文】 ........... 39 四、現(xiàn)金流量測算 ...................................................... 40 五、經(jīng)濟指標匯總 ...................................................... 41 六、敏感性分析 ........................................................ 41 第七部分：綜合分析與建議 ................................................... 42 第一部分 項目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟保持著快速健康的發(fā)展 上個世紀末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從’ 99《財富》論壇到上海合作組織成立會議，從 APEC 會議到剛剛申辦成功的 2020 年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點。 如果仔細端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強弓 。弓弦是南北交通大動脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 ?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機遇使這座城市充滿活力。 2020 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來，上海市實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預期目標和主要任務。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu) 化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長的格局進一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。城市綜合服務功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達到 51％。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2020年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ） 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2020 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品 房價格水平均不同程度地超過 2020 年全年水平。 2020 年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長％。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，增長 ％。從 銷售看，全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達 ％ ,比上年提高 個百分點。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米，增長 ％。房屋租賃市場交易活躍。全年商品房屋出租面積 萬平方米，比上年增長 ％。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2020 年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料 ） 2020年三大熱點 —— F1賽車場落戶上海安亭、 2020年世界博覽會落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè) —— 給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 來自上海市房地產(chǎn)交易 中心的資料顯示，從 1996 年 1月至 2020 年 12 月，上海市共有 160 余個別墅項目推出，累計供給量達到 33926 套，其中消化量為25614 套，銷售率平均達到 %。其價格段主要出現(xiàn)在 100—— 200萬元的中低檔別墅區(qū)間。可以說，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。 同時，上海市別墅價格大幅上揚。 2020 年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高，6870 元 /平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。 上海別墅物業(yè)成交價格走勢0100020203000400050006000700080002020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q元/ 平方米 別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結(jié)果。其主要來自于政府采取 了積極的財政政策，體現(xiàn)了“擴大內(nèi)需，拉動市場”的經(jīng)濟策略。由于上海市的 GDP 值已超過 4500 美元，消費方式和消費習慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。 在目前上海房地產(chǎn)整體運行態(tài)勢良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 2020 年仍將是別墅市場發(fā)展的高潮期。 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 嘉定區(qū)位于上海西北 部，中心位置在北緯 31176。 23′，東經(jīng) 121176。 15′。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e 平方公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北，與吳凇江、瀏河相連。河道總長 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。 嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織 服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。非公有制經(jīng)濟規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟的主力。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天、滬太、徐行等 20 多個私營經(jīng)濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現(xiàn)。 五、 F1 方程式賽車場距本項目僅 4 公里 上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面， 規(guī)劃面積 平方公里，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預留區(qū)等板塊組成。現(xiàn)在動工的是賽車場主體部分 —— 賽車場區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由塞島及其他 9組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個部分構(gòu)成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長約 公里，適合于各種不同賽車、特別是一級方程式即 F1 賽車比賽。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9個不同長度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高 標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。 按計劃在 2020 年春節(jié)前竣工，以確保 2020 年 10月舉辦“中國站”國際賽事。 2 年過后上海將作為 F1 世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你 好作用是顯而易見的。 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) ——“格林風范 ”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 2020 年 2 月 28 日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地 140 公頃的 “ 格林風范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式 。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā) 項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風范 ” 的啟動標志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標的 14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開發(fā) 權(quán)。金地集團是國內(nèi)成長最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。 2020 年《財經(jīng)時報》的“中國房地產(chǎn)上市公司 10 強”排名中，金地集團位列前三名?！案窳诛L范”是金地集團進入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家國有資產(chǎn)相對控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團將為該子公司提供融資約 億元， ST 嘉寶提供 億元。金地集團持有上海格林風范公司 70%股權(quán)， ST 嘉寶持有 30%股權(quán)。公告稱，上海格林風范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開 發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約 億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2020 年 3 月底前完成。 本次啟動的“格林風范”項目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“ 古猗園”近在咫尺。 該項目邀請了國內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產(chǎn)生了極大的轟動效應。 “ 格林風范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。 住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。 項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量利用和保護地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營造高品質(zhì)居 住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國際學校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類型預計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。在規(guī)劃設(shè)計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地熱系統(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。 七、嘉定區(qū)政府將引 輕軌 至南翔鎮(zhèn) 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 一、項目位置 東海別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗 鄰， 項目距人民廣場 15公里， 距虹橋國際機場僅 12 公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國際機場 62公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭 上海張華浜碼頭為 18 公里。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運樞紐 南翔鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。公路方面，距 204 國道 1公里，新翔黃公路連接 312 國道，滬嘉高速公路直達項目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。 本項目距F1方程式賽車所在地 4 公里。 東湖別墅項目占地 萬 平方米，建筑 面積 萬 平方米。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。 二、項目現(xiàn)狀 項目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬多平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 。小區(qū)共有獨立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價已售出 14 棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價為 3000 元 /平方米。 東海別墅可轉(zhuǎn)讓獨立別墅戶型面積配比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺 灰色瓦片，鋁合金窗戶，實木大門。 需要改進之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 ? 戶型 A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計存在明顯的不合理，有可能需要進行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動（具體整改需要設(shè)計師的論證和方案比較）。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。 ? 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間 距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園