【正文】 格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺 灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。河道總長(zhǎng) 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。 同時(shí)，上海市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 10％。 結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。該項(xiàng)目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì)東海別墅的營(yíng)銷是一個(gè)大的利好因素。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn) 作成功的關(guān)鍵； ? 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目 的銷售帶來(lái)一定難度； ? 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 ...................................... 8 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 ...................................... 8 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 .................................. 8 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 ...................................... 9 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 ........................................... 10 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4公里 .................................... 10 六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ...... 11 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) ......................................... 12 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 ............................................... 13 一、項(xiàng)目位置 .......................................................... 13 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 .......................................................... 13 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 .................................... 14 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 ..................................................... 15 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 ............................................ 16 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ........................................... 16 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 ............................................. 18 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 ............................... 28 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 ......................................... 31 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 .................................. 32 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ..................................................... 32 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 ..................................................... 33 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) ................................................... 34 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 ..................................................... 34 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) ..... 34 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) .................................................................. 36 二、東海別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 .. 37 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 37 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 ............................................... 38 一、銷售收入預(yù)測(cè) ...................................................... 38 二、別墅成本預(yù)測(cè) ...................................................... 38 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 ...................................................... 39 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 ...................................................... 40 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 ...................................................... 41 六、敏感性分析 ........................................................ 41 第七部分：綜合分析與建議 ................................................... 42 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。在商品住宅銷售面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已達(dá) ％ ,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 在目前上海房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 五、 F1 方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4 公里 上海國(guó)際賽車場(chǎng)位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面， 規(guī)劃面積 平方公里，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 億元， ST 嘉寶提供 億元。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目位置 東海別墅項(xiàng)目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗 鄰， 項(xiàng)目距人民廣場(chǎng) 15公里， 距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 12 公里，開(kāi)車前往只需 10 分鐘；距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 62公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國(guó)際集裝箱碼頭 上海張華浜碼頭為 18 公里。 ? 目前有一 300 平米左右的會(huì)所，目前無(wú)任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無(wú)任何智能化安保系統(tǒng)。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 ? 需求：由于 2020 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量 在 2020 年仍會(huì)所增加。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。 滬松公路（泗涇）沿 線 已 成 為 排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi) 銷 居 住 型 別墅。 從目前的價(jià)格格局來(lái)看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 ? 地域上 —— 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在上海別墅的購(gòu)買人群中，上海籍僅占 %，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買者占了 25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近 30%，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70 萬(wàn) 150 之間。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 均價(jià) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場(chǎng)投入收益，承擔(dān)較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 中價(jià)位： 4500 元 /平方米 獲得高市場(chǎng)收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同時(shí)承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 高價(jià)位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià) 值，本項(xiàng)目可選擇4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 由于本項(xiàng)目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng)目具有一定的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，故對(duì)于投資概念強(qiáng)的私營(yíng)老板具有吸引力。 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的東海 別墅 2020 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較?。? ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇； ? 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； ? 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購(gòu) 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購(gòu) 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在 300 萬(wàn)元以上。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對(duì)微觀市場(chǎng)中的具體別墅項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展也帶來(lái)極為不利的影響。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價(jià)格特征 7000 元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表 性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國(guó)際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開(kāi)發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋 保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對(duì)別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是上海別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020200獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)