【正文】 50%100%150%010203040506070銷售率 0% 17% 49% 71% 96% 100%推廣費用 40 58 54 22 45 11預熱期 引爆期 強銷期 持續(xù)期 熱銷期 尾盤期 4)、 項目形象促銷 ? 視覺識別系統(tǒng) 為使本項目小區(qū)住宅項目的概念具體化、專業(yè)化、建議建立產(chǎn)品形象，給予購房者和過往行人深刻、明確的印象。 3） 、 媒體策略 房地產(chǎn)項目的運作，離不開媒體的大力推廣和宣傳。 ? 買房送 家電 抽獎活動。本項目應緊緊圍繞社會熱點，節(jié)目主題及樓盤特點，確定促銷活動主題。 各功能標牌：如銷售人員標牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標牌，讓買家明確功能，突出運作專業(yè)性。 手提袋：本身作為流動媒體宣傳，并可裝售樓書等資料。 手段 售樓書：專業(yè)的售樓資料。 項目促銷策略 階段促銷策略 要想項目的推廣期能盡快被市場消化，只對分階段推廣做分析還是不夠的， 我們 再從促銷的手法等方面做以下分析： 1）、 營銷中心展示 （售樓處） 目標 營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。 推廣目的： 清理剩余尾盤。 推廣目的： 更加廣泛的打開市場，全面推出項目 ； 加速整體資金回收速度 ，加快去化速度； 拓展項目的延伸客戶群體，引導消費者置業(yè)。媒體運用上做到開盤聲勢最大，最大力度、 最大范圍內(nèi)集中投放。 推廣目的： 全面引爆市場，為中后期的銷售造成轟動和搶購效應 ； 促成前期蓄水期間的預約銷售 ； 通過強勢促銷攻勢形成銷售高峰 ； 完成 70%的銷售任務 ； 確立項目的品牌知名度。 銷售任務： 以小區(qū)主入口、 綠化 及 其他 的亮點和特色先期建造 （配套先行）， 作為樣板段部分；實現(xiàn)總體銷售目標的 35%。 第一階段：內(nèi)部認購期 也叫預熱推廣期，基本以節(jié)點式推廣為主，推廣的重點是 項目品質(zhì)、陽光戶型 。 持續(xù)推廣期（強銷期） 持續(xù)銷售期內(nèi) 更加廣泛的打開市場 ，全面推出項目， 加速整體資金 回收 速度 DM 單頁、 開展相關(guān)主題活動促進銷售 實現(xiàn)銷售目標的 85%。 分析以上的三中銷售策略可以看出在房地產(chǎn)項目銷售的時候只采用一種銷售策略，顯然有相當?shù)木窒扌?，而只有銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，才能達到預期 的銷售目的。 方法 2：價格控制法 一般地，價格控制應以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。 五、項目定位 項目整體定位 都市中的安靜怡人居 住區(qū) 定位依據(jù)： 交通狀況較好嗎，距離市中心 10 分鐘公交車程， 周邊環(huán)境安靜、無污染，遠離嘈雜、擁堵，教育系統(tǒng)充裕； 定位原則 : 在戰(zhàn)略的高度關(guān)注 本地 文化 ， 經(jīng)濟的發(fā) 展 ， 關(guān)注市民的居住生活 ,并挖掘市民內(nèi)心隱形需求 ,引導市民健康居住消費觀 。 該部分客源對價格因素考慮較多。 該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟收入，年齡在 2545 歲之間 因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的 依賴性。 ? W 劣勢分析 (1)、宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益體現(xiàn)，消費者觀望態(tài)度日趨明顯 ； (2)、 本案 位于城市東部，與城市發(fā)展方向不符； (3)、 項目周邊生活配套尚不成熟，交通體系缺乏； (4)、高層銷售 依然存在一定 阻力 ； (5)、本區(qū)位房價較高，營銷進程會 比較 變緩 ； (6)、 項目綠化較少，環(huán) 境質(zhì)量一般。 周邊環(huán)境較 好 ?人氣稍顯不足 本案所處地段 位于城市東部，只有交通道路狀況較好，不會出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象。 因為大的環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境都不是太好 ，降低購買力。 面積控制合理?符合市場主流消費需求 ， 房型的面積段控制較好， 多為 90— 120 ㎡小三室、三室戶型， 迎合目前目標消費者的消費需求。 交通路線眾多?出行便捷通暢 ，北鄰文化路、西到建設路、東到東外環(huán)路， 公交系統(tǒng)缺乏，僅有 BRTZ2，距離市區(qū)需 10 分鐘公交車程。南部在光明路以南，城市基礎(chǔ)設施較差，有大量農(nóng)村土地，由解放路向南至嶧城是連片工業(yè)區(qū)，環(huán)境條件不理想。（例如提升品質(zhì)環(huán)境、價格策略、加大宣傳），當前的棗莊房地產(chǎn)市場最為突出的矛盾是，供應量將會在未來的 2 年內(nèi)，超出市場需求，并且房價有虛高的狀態(tài)（不范圍內(nèi)樓盤 存在虛報價格現(xiàn)象，內(nèi)部增加優(yōu)惠），與人均收入不成比例。項目內(nèi) 22萬 ㎡ 的捷隆惠邦國際家居裝飾城項目、 4萬 ㎡ 的安僑 TOP商業(yè)步行街、 6萬 ㎡ 的高檔公寓、21 萬 ㎡ 的東城國際花園住宅小區(qū)。 戶型多為兩室和三室，贈送面積較大，實際面積和銷售面積相差約在 10 ㎡以上；醫(yī)院、學校配套齊全，距離十五中僅一步之遙；建筑風格為地中海風格。 前期會員卡： 6 萬抵 萬，交總房款優(yōu)惠 ； 樓盤點評 ○多種建筑類型組成，多種戶型面積，能夠滿足購房者的不同需求。 外配套 醫(yī)院、十五中、立新小學、實驗幼兒園 十五中 ,新小學 ,實驗幼兒園 緊鄰開發(fā)區(qū)交通 10 K15路公交 周邊各種生活 配套齊全。 ? 住宅 銷售與價格 1— 7 月份銷售新建商品房 萬平方米，同比下降 %，銷售新建住宅 萬平方米，同比下降 %。 新建商品房成交均價為 3336 元 /平方米，同比增長 %。按戶型面積劃分， 90 平方米以下的 595 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 90—— 120 平方米的 2888 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 120—— 144 平方米的 2145 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 144 平 方米以上的 1369 套，占可售住宅套數(shù)的 %。 2) 商品房交易主要情況 ? 商品房供應情況 今年上半年，我市新建商品房、商品住房批準預售面積分別為 萬平方米、 萬平方米，同比下降 %、 %。 ? 商品房施工面積情況 上半年商品房施 工面積為 萬平方米，住宅施工面積 萬平方米，同比增長分別為 %， %。其旨在為泰和園小區(qū)的全程營銷推廣提供一個合理的操作思路、指導營銷推廣工作的順利開展，方案積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績，實現(xiàn)預期目標。 主要包括整體及各階段銷售策略、推廣策略、媒體組合、推廣計劃、銷售管理、售樓處建議等內(nèi)容；并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立項目營銷推廣方案。 商品住宅、營業(yè)類用房分別完成投資 億元、 億元，同比分別增長分別為 %、 %。商品住宅竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 在售住宅套數(shù)中，按價格劃分， 2000 元 /平方米以下的 915 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 2000—— 3000 元 /平方米的 1979 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 3000—— 4000 元 /平方米的 3583 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 4000 元 /平方米以上的 520 套，占可售住宅套數(shù)的 %。 新建商品房銷售額 億元，同比增長 %，商品住宅銷售額 億元，同比增長 %。按戶型面積劃分， 90 平方米以下的 598 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 90—— 120 平方米的 3042 套，占可售住宅套數(shù)的 %；120—— 144 平方米的 1094 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 144 平方米以上的 578 套，占可售住宅套數(shù)的