【正文】 區(qū)開發(fā)體量較大，棚戶區(qū)改造項目較多； (3)、 政治中心遷移，導(dǎo)致購買群體減少； (4)、最大的威脅是當(dāng)下市場確實是一個瓶頸期 ,市場變數(shù)太大 ，無法預(yù)測。 城市發(fā)展方向向西，與項目位置相對，因政治遷徙導(dǎo)致人氣稍顯不足。 遠(yuǎn)期房對客戶的購買信心有一定抗性 ， 其他小區(qū)像 白馬莊園、 御景東方 等 高層 工程即將結(jié)束，這樣對后續(xù)的銷售促進作用較大， 而本案是期房而且是遠(yuǎn)期房，客戶引導(dǎo)起來較困難。 但是小區(qū)景觀綠化相對缺乏，項目可從贈送露臺等增加產(chǎn)品附加值入手，彌補不足。 本案周邊無工廠，環(huán)境較好，居住相對安靜； 文化路沿線學(xué)校有實驗幼兒園、立新小學(xué)、文化路小學(xué)、棗莊十五中、棗莊三中（解放路）、棗莊四十一中，教育系統(tǒng)相對充裕。北部是老城區(qū)和老礦區(qū)，受土地地基塌陷、煤矸石污染等影響，居住條件也不理想，但因為是老城區(qū)，商業(yè)環(huán)境較好，特別是 由中心街到君山路購物中心，再沿解放路一直到大觀園，商業(yè)地產(chǎn)增值還是很看好的，但住宅項目增值前景不看好。 市中區(qū)的房地產(chǎn)板塊區(qū)位，基本呈現(xiàn)“東貴，西富，南貧，北賤”的分化趨勢。本小區(qū)以入口小廣場和小區(qū)環(huán)道構(gòu)成主體車行交通， 2020 年大潤發(fā)正式進 駐翡 翠 城 ， 經(jīng) 營 面積 達(dá)20000 余平米。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售?！鸾ㄖL(fēng)格采用新古典主義風(fēng)格，此種風(fēng)格建筑品質(zhì)感較強，樓幢間距偏窄。 其他情況 銷售情況 多層、別墅銷售完畢，高層排號中， 1 千抵 5千，預(yù)計均價在 4200—— 4500元 /㎡之間 一期銷售完畢，二期 7月 1日開盤，兩室小戶型銷售完畢。住宅均價為 3105 元 /平方米，同比增長 %。新建商品住宅成交均價為 2978 元 /平方米，同比增長 %。 ? 商品房銷售情況 1—— 6 月份，新建商品房銷售（包含預(yù)售及現(xiàn)售，以下銷售數(shù)據(jù)均以此為準(zhǔn)） 萬平方米，同比增長 %。 月末累計可售商品房（包含未預(yù)售及空置商品房） 萬平方米，同比下降 %，可售住宅 萬平方米，同比下降 %，共6997 套。 ? 商品房新開工面積情況 商品房、商品住宅新開工面積為 萬平方米、 萬平方米，同比增長分別為 %、 %。 本案營銷企劃的主要目的 銷售目標(biāo) 實現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計劃， 以達(dá)到經(jīng)濟效 益最大化 ； 品牌目標(biāo) 在 泰和園小區(qū) 的基礎(chǔ)上， 將海天地產(chǎn)的 品牌市場影響力提升到一個新的層次； 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累忠誠的潛在客戶。 泰和園小區(qū) 整合營銷策劃案 2020 年 8 月 25 日 目 錄 前言 一、 市場研判（前期提交，不再詳細(xì)陳述） 2020 年上半年棗莊房地產(chǎn)市場分析 二、 競爭態(tài)勢分析 （前期提交，不再詳細(xì)陳述） 三、 項目研判 地塊 SWOT 分析 四、 目標(biāo)客戶群預(yù)測 目標(biāo)消費群定位 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征 目標(biāo)客戶群基本特征 五、 項目定位 六、 項目階段營銷推廣策略 項目營銷推廣劃分 推案分期階段細(xì)化 項目促銷策略 七、 銷售策略 八、 售樓 中心 建造 九、附錄 logo 前言 泰和園小區(qū)整體營銷推廣策劃案，是在項目前期市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目本身以及市場競爭態(tài)勢而制訂的整體營銷策略。 一、 市場研判 （ 前期提交 詳細(xì)內(nèi)容不再陳述） 棗莊市 上半年 房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù) 1) 房地產(chǎn)開發(fā)基本情況 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2020 年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。 ? 商品房竣工面積情況 1— 6 月份，我市新建商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。其中空置面積 萬平方米，同比下降 %，住宅空置 萬平方米，同比下降 %。商品住宅銷售 萬平方米，同比增長 %。 新建商品住宅共銷售 5312 套，按價格劃分， 2000 元 /平方米以下的 1126 套，占銷售住宅套數(shù)的 %； 2000—— 3000 元 /平方米的 1747套，占可售住宅套數(shù)的 %； 3000—— 4000 元 /平方米的 3583 套，占可售住宅套數(shù)的 %； 4000 元 /平方米以 上的 143 套，占可售住宅套數(shù)的 %。 二、競爭態(tài)勢分析 （具體內(nèi)容不再陳述 ） 概 況 樓盤名稱 白馬莊園 御景東方 安僑東城國際 翡翠城 地址 北靠文化東路，西臨建設(shè)路， 棗莊市中區(qū)文化東路 32號 棗莊市東湖公園南側(cè) 市中區(qū)振興北路東側(cè) 總面積 18萬㎡ 10萬㎡ 21萬㎡ 19萬㎡ 容積率 建筑形態(tài) 多層、別墅、高層 高層、商業(yè) 多層、高層 多層、小高層 開盤時間 高層 9月 7月 1日 8月底 8月 11日 車位 地上 800 地下 200個 戶 型 主力戶型 三室兩廳 兩室、三室 兩室 三室 主力面積 110— 130㎡ 70— 100㎡ 90— 110㎡ 100140㎡ 價 格 商業(yè)價格 5000元 /㎡ 7000元 /㎡ 7000/㎡ 多層 4260元 /㎡起，高層3900元 /㎡起 。一次性付清享受 ?！痦椖吭谛蜗笮麄魃陷^當(dāng)?shù)貥潜P要多，在主街道上還設(shè)置巨幅廣告牌，加上售樓部的精心設(shè)計，加上低調(diào)的價格，銷售 情況較好。劣勢：離市區(qū)相對應(yīng)遠(yuǎn)一些。翡翠城逾6 萬平米黃金商鋪，更輻射市中都市核心區(qū)；同時吉品街、文化路、青檀路、八大市場、魯南書城、青檀家居廣場、迪歐咖啡、名典咖啡語茶、各大銀行等生活配套應(yīng)有盡有 。東部由于東郊小區(qū)的帶動，周邊的高檔樓盤現(xiàn)在已經(jīng)形成集群之勢，白馬莊園和巨典豪庭就在此區(qū)域內(nèi)。 三、項目研判 文化 路旁， 東環(huán)以西， 文化路 是 城市主干道之一 ，更是東部城鄉(xiāng)進城道路之一 此地段 道路交通較好， 生活配套 尚不 成熟 ，但距離市區(qū)公交在 10 分鐘，周邊環(huán)境相對市內(nèi)較為安靜。 本案所處 文化東路、東外環(huán)路 是通往 市區(qū) 的必經(jīng)途徑 ， 這樣的地理位置極易吸引 進城置業(yè)人員。 陽光房型 ?景觀主臥 小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺。 周邊大型的生活配套設(shè)施不是很完善 ， 周邊交通 道路較好 ， 交通系統(tǒng)缺乏。 周邊大樓盤品質(zhì)較高?? 市場競爭壓力加大 ； 2020 年整個 市中區(qū) 的供應(yīng)量都將不斷的上升，市場的壓力很大 ； 由于本案 位置與城市發(fā)展方向不符，客流量減少 ； 周邊競爭個案 品質(zhì)較高、體量大、工程進度較快， 客源大量分流 。 ? O 機會分析 (1)、 項目附近、近期不會大規(guī)模出現(xiàn)競爭； (2)、 產(chǎn)品設(shè)計符合市場需求 ，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體 ； (3)、 項目位于城市東部，僅靠主干道，是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進入城區(qū)的必經(jīng)之路； (4)、 項目位于城市東部，遠(yuǎn)離嘈雜，生態(tài)環(huán)境好，利于居 住，更是品質(zhì)居住的最佳區(qū)域；