【正文】 勢： S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 全框架結(jié)構(gòu)是最主要賣點； 周邊新樓盤較少 雙層隔音玻璃 套型單一、面積過大 沿街而建，購房者有疑慮 物業(yè)管理不會太理想 龍都小區(qū) 地理位臵 河濱路（原金種子飼料廠內(nèi)） 規(guī)模類型 七棟中低檔住宅 發(fā) 展 商 阜陽金種子集團(tuán) 代理商 恒信〃百家居 建筑設(shè)計 阜陽市勘察設(shè)計院 園林設(shè)計 施工單位 阜陽廣宇房產(chǎn)建筑公司 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 推出時間 發(fā)售時間 工程進(jìn)度 動工四棟建成三層 總占地面積 25 畝 建筑面積 約 20000 ㎡ 綠 化 率 30% 容積率 價 格 一二層復(fù)式 1960元 /㎡（送院子），三層 1880 元 /㎡，四層 1720 元 /㎡， 五層 1620 元 /㎡（送閣樓） 51 發(fā)展背景 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 25 開發(fā)商為 阜陽金種子集團(tuán)，已開發(fā)了潁上路太陽城項目，前期銷售勢頭良好，由于定價等多方面的原因，隨著市場的發(fā)展，消費者的熱情下降，銷售進(jìn)度不太理想，目前基本上停留在滯銷的狀態(tài) 。 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 24 建筑：六層閣樓美觀、實用。 戶型：方正實用。 樓書較為精美，多次在《潁州晚報》上做半版廣告，并在千百意外懸掛大型條幅。 配套：設(shè)有會所、幼兒園、附送儲藏室，有小量車庫，目前公共交通仍不方便。 戶型：西二環(huán)路商住樓戶型面積在 90 平方米至 110 平方米，水岸名苑戶型S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 改變阜陽多年房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，突出一個“新”字；有較強的產(chǎn)品竟?fàn)幜Γ? 小高層首次出現(xiàn)在阜陽，也是阜 陽唯一帶有小高層的住宅樓盤； 開工時進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，消費者信心不足，使價格上升受到一定的影響； 價位策略失敗，致使購房戶信心受挫，影響銷售進(jìn)度； 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 22 面積在 120 平方米在 140 平方米之間，躍式結(jié)構(gòu)。 25 項目的優(yōu)劣勢： 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 21 匯鑫二期水岸名苑 地理位臵 潁河西路北側(cè) 規(guī)模類型 水岸名苑共 22 棟 發(fā)展商 阜陽匯鑫發(fā)展有限公司 代 理 商 自售 施工單位 阜陽四建等 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 開工時間 內(nèi)部認(rèn)購 工程進(jìn)度 銷售率達(dá) 80% 總占地面積 530 畝 建筑面積 萬㎡ 綠 化 率 40%左右 總 戶 數(shù) 約 724戶 價格說明 水岸名苑 1560 至 2350 元 / ㎡ ，個別水景單位高至 4300 元 /㎡ 物業(yè)管理 匯鑫物業(yè)管理公司 31 發(fā)展背景 匯鑫發(fā)展有限公司一期敬賢山莊早在 1999 年就開始啟動，以別墅為主。 設(shè)有售樓處，有宣傳墻等， LEGO 較為明顯。 園林：下沉式中央園林廣場，蝶型園林布臵有一定的新意 配套：設(shè)有會所、大型商場，地上及地下車位充足。 22 產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設(shè)施 本樓盤可稱得上阜陽樓盤 新一代產(chǎn)品 的典范。 15 項目的優(yōu)劣勢： 龍騰 .義耕新天地 地理位置 南二環(huán)路新汽車站東，電纜廠西 規(guī)模類型 中等規(guī)模，多種戶型，阜陽首家小S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 規(guī)模、園林景觀優(yōu)勢明顯；戶型多樣，設(shè)計較為合理，從 85 至 250 平方米不等，可選擇余地較大；一期低容積率較低，樓間距寬，五層半建筑占大多數(shù)；區(qū)位條件較好；營銷能力較好。 配套：二期設(shè)有游泳池、幼兒園、會所等，由于離人民路及潁州路較近，配套較為齊全，生活較為方便，公交較為發(fā)達(dá)。 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 17 阜陽市樓盤一覽圖 港利綠園 地理位臵 人民西路西延，西二環(huán)路 規(guī)模類型 沿街一層商鋪，小區(qū)內(nèi)普通住宅與復(fù)式相結(jié)合 發(fā) 展 商 阜陽港利房地產(chǎn)開發(fā)公司 代 理 商 上海 施工單位 連云港外貿(mào)建筑安裝工程公司 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 開工時間 內(nèi)部認(rèn)購 工程進(jìn)度 已交付 入伙時間 占地面積 M2 建筑面積 15 萬 m2 綠 化 率 38% 總 戶 數(shù) 一期約三百六十戶 價格說明 五層起價為 1760 元 / M2，三四樓為 1980 元 / M2 ，一二層復(fù)式 2460 元 / M2 物業(yè)管理 較為完善 11 發(fā)展背景 開發(fā)商原為連云港建筑商，以雄厚的資金實力殺進(jìn)阜陽房地產(chǎn)市場。 阜陽市目前開發(fā)的 水岸名苑 、西苑世紀(jì)名門等開發(fā)建設(shè)規(guī)模化發(fā)展，形成 新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。 （ 5）、住宅開發(fā) 向規(guī)模化發(fā)展 前幾年，阜陽市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小，目前阜陽市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 100 多個，而且外地大型房地產(chǎn)開發(fā)商不斷涌進(jìn)阜陽市場，建設(shè)了一批大規(guī)模的住宅社區(qū)，如 匯鑫 臵業(yè)的水岸名苑、廣廈安康房產(chǎn)的西苑世紀(jì)名門、港利房產(chǎn)的港利綠園、義耕房產(chǎn)的麗晶佳苑、中聯(lián)房產(chǎn)的如意豪庭、環(huán)球房產(chǎn)的外灘國際新城等項目總占都超過 300 畝。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。 （ 3）、戶內(nèi)智能 科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷 管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。“精品住宅”的表現(xiàn)為： （ 1）、住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。 隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能 齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。從阜陽市城 市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。 戶型面積與購房目的的變化 當(dāng)前，阜陽中高檔住宅主流戶型為 100— 140 平方米的三房二廳一廚二衛(wèi)、90— 100 平方米的二房二廳一廚一衛(wèi)、 130— 160 平方米的四房二廳一廚二衛(wèi)及 160— 220 平方米四房二廳一廚二衛(wèi)的 復(fù)式住宅， 90 平方米以下的房型開發(fā)商缺乏興趣；若我們在戶型設(shè)計方面多下點功夫，會收到更好的效果。 三、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項目分析 （一） 阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 從 2002 年 3 月至今歷時三年，阜陽的樓市卻發(fā)生著巨大的變化。工業(yè)用地主要分布在開發(fā)區(qū)和東北工業(yè)園區(qū)。潁東片區(qū)則依托城市鐵路交通樞紐，重點建設(shè)以周棚電廠為主體的工業(yè)園玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 12 區(qū) 。然而，隨著鐵路、高速公路在東、北方向的緊密布局，目前，向東跨京九鐵路，在京九與商景高速公路之間，腹地不大，不宜大拓展；向北、西北方向跨越泉河、潁河，有漯阜鐵路阻礙，但尚有繼續(xù)跨越發(fā)展的可能性；東南阜陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)跨躍發(fā)展，規(guī)模有 8 平方公里，增長勢頭良好。潁西路、一道河路沿線地區(qū)的開發(fā)建設(shè)勢頭強勁：瑤海大市場、阜陽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、匯鑫市場、港利綠園、中南現(xiàn)代城、藍(lán)色雅典、大唐家園、靜馨山莊、西苑小區(qū)、龍騰義耕新天地等一大批商業(yè)服務(wù)設(shè)施、居住小區(qū)相繼建設(shè)，有力帶動了城市向西、向南發(fā)展。飲食方面，居民家庭在外飲食近幾年呈現(xiàn)“攀高”的現(xiàn)象，２００４年人均支出同比增長到２６％。２００４年阜陽市城市居民人均消費性支出５５９３ .１８元，同比增長約９％。其中，工薪收入比去年增長９ .４９％，這與去年阜陽市企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)，以及機關(guān)事業(yè)單位增加工資密切相關(guān)。經(jīng)過今年以來的發(fā)展，六大工業(yè)的支柱地位日趨明朗。有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、煙草制品、化學(xué)工業(yè)更是分別增長３６ .２％、３０ .９％、１８％。為進(jìn)一步加速其實施步伐，阜陽市采取了一系列措施，加強對此項工作的領(lǐng)導(dǎo)。目前，已有１２３個項目正在續(xù)建或新近已開工，今年上半年，在 “ ６６１１ ” 工程項目的帶動下，阜陽市各類重點項目共完成投資近２８億元，同比增長１６７％，在建重大項目如阜陽電廠、劉莊礦井等進(jìn)展順利，一批前期工作項目如阜陽電廠二期、新集集團(tuán)４ ６０萬千瓦坑口電廠等穩(wěn)步推進(jìn)。界首市個體工商戶已發(fā)展到１ .６萬戶，從業(yè)人員３ .２３萬人，總注冊 資產(chǎn)達(dá)１億多元，營業(yè)額在５００萬元以上的私營工業(yè)企業(yè)就有３５家，其中皮革、電器、塑化等行業(yè)的１０家企業(yè)被省政府命名為 “ 明星企業(yè) ” 。按照 “ 誰投資、誰受益 ” 的原則，鼓勵在農(nóng)業(yè)、能源、水利、交通等 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域吸引民營投資；鼓勵民營企業(yè)積極參與科研成果轉(zhuǎn)化為商品的投資與經(jīng)營；鼓勵民營資本投資農(nóng)田水利、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)村道路和小城鎮(zhèn)建設(shè)。 各地還以工業(yè)園區(qū)為載體，集聚特色產(chǎn)業(yè)，目前，各地工業(yè)園區(qū)全面啟動，玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 8 建成區(qū)總面積達(dá)９平方公里，引進(jìn)項目６５個，完成投資８ .２億元，特色工業(yè)開始向園區(qū)集中，并形成輻射效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)效益的增長快于生產(chǎn)的增長，說明通過近期的努力，企業(yè)扭虧增盈形勢得到明顯改善。累計完成工業(yè)銷售總產(chǎn)值８３ .６２億元，同比增長１４ .７３％，工業(yè)產(chǎn)品銷售率９９ .３７％，同比增長１ .２３個百分點，創(chuàng)今年最好水平；市重點調(diào)度的十種主要產(chǎn)品產(chǎn)量出現(xiàn)五增五降。數(shù)字顯示，１１月份阜陽市國有和年銷售收入 500 萬元以 上非國有工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 104360 萬元，比上月增長 ％，比去年同期增長２４ .０１％，創(chuàng)歷史月產(chǎn)最好水平。新辦外商投資項目的投資領(lǐng)域全部集 中在第二產(chǎn)業(yè)，反映出阜陽市二產(chǎn)項目已成為招商引資的重點和熱點，并呈現(xiàn)出較大的發(fā)展?jié)摿?。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工貿(mào)總收入實現(xiàn)１６億元；全年人口自然增長率控制在８ ‰ 以內(nèi)；全年新增就業(yè)崗位３ .４萬個，下崗再就業(yè)１ .５萬人。預(yù)計全年可實現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額８１００萬美元，增長１６ .３％。結(jié)構(gòu)調(diào)整加快推進(jìn)。 2002 年以前幾年，阜陽房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以“沿路剝皮式開發(fā) ” 和“零星開發(fā) ” 為主，住宅房地產(chǎn)價格一直在低水平價格上徘徊，處在不溫不火狀態(tài)。 阜陽市地理位臵優(yōu)越，處在新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶，京九經(jīng)濟(jì)帶及華東經(jīng)濟(jì)圈三者交匯區(qū)域。 阜陽市是國家重要的鐵路樞紐。 銷售狀況 本案約有 170 套住宅，目前銷售了 50 套左右。 具體規(guī)劃指標(biāo)不明 。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的現(xiàn)場推廣。企業(yè) ()大量管理資料下載 阜陽玉泉莊園項目 營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司 二 OO 五年四月 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 1 目 錄 前 言 第一部分：項目及市場背景研究 一、項目綜述 二、阜陽市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展 三、區(qū)域項目影響 四、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項目分析 五、項目 SWOT 分析 第二部分：營銷推廣策略 一 、策劃思路總則 二 、項目策劃總思路 三、 準(zhǔn)備工作及銷售控制 第三部分：公司簡介 一、宏泰房產(chǎn)顧問公司介紹 二、具備優(yōu)勢 三、工作理念 四、對本案的態(tài)度 五、附加服務(wù) 合作方式 結(jié)束語 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 2 前 言 本報告是為阜陽市玉泉莊園項目（以下簡稱本案）所作的項目營銷策劃方案，考慮到貴項目對銷售策劃進(jìn)行合作的意義與目的，因此，本方案重點在營銷推廣方面進(jìn)行了全