【正文】 途：住宅（設(shè)配套公建）兼容辦公用地 容積率：地上建筑面積 6500 平方米，約 每畝單價(jià)： 718 萬元 樓面地價(jià)： 10769 元 /m2 總成交價(jià)： 7000 萬元 競得人：溫州喬訊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成交日期： 20200213 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 36 五、 調(diào)研結(jié)論與分析 當(dāng)前杭州商品住宅市場正從 2020 與 2020 兩年宏觀調(diào)控政策的陰影中走出，重新步入快速發(fā)展趨勢，住宅市場無論是一手新房還是二手房交易日趨活躍，呈現(xiàn)量價(jià)齊升的良好態(tài)勢。同時(shí)，通過開發(fā)高檔精品樓盤、樹立樓盤品牌，從而提升企業(yè)品牌的模式將普遍流行。 總體上看，杭州房地產(chǎn)市場相對比較規(guī)范、成熟，客戶需求穩(wěn)定、政策傾向性好、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度大，而目前正處于新一輪快速發(fā)展期的開端，在宏觀形勢趨好的環(huán)境下，是本公司進(jìn)入杭州市場的最佳時(shí)期。 2020 年作為杭州住宅土地供應(yīng)的高峰年，將對未來 2－ 3 年的市場格局形成重大影響，區(qū)域 競爭格局將被改寫，新的熱點(diǎn)區(qū)域板塊將隨之形成。老城區(qū)高檔公寓由于相對于旺盛的購買需求和強(qiáng)大的購買力，供應(yīng)量相對較少，從而成為近期杭州住宅市場的旺銷產(chǎn)品。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 小區(qū)共 600 余戶，面積范圍 120300m2，主力戶型 160m2和 210 m2 銷售價(jià)格： 首期開盤 1400016000 元 /m2(毛坯房、一房一價(jià) )，新推房源均價(jià) 17000/m2 銷售情況： 自 2020 年 9 月開盤至今，推出房源共計(jì) 490 套，目前銷售率約 85%。最新開盤房源銷售均價(jià)約 19000/m2，最高價(jià)格超過 21000/m2。良好的貼沙河景觀視野。建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)均由境外設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱。 是華東首家真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化智能社區(qū)、杭州第一個(gè)引進(jìn)頂級俱樂部 (上海鴻藝會(huì) )的社區(qū)和率先引進(jìn)英式管家服務(wù)理念的社區(qū)。 品質(zhì)是高檔公寓競爭的核心要素 住宅供應(yīng)的階梯結(jié)構(gòu)決定高檔樓盤只是房地產(chǎn)市場金字塔尖的一部分，同時(shí)高檔樓盤主要針對高端客戶群，客戶群體較狹窄，品位更高對產(chǎn)品也更加挑剔，而價(jià)格則往往不是選擇首要因素，所以在高端市場品質(zhì)將是競爭中的核心要素。而反過來品牌也將成為今后高端物業(yè)競爭的重要籌碼。而在全國來看，萬科地產(chǎn)從專業(yè)開發(fā)中檔居住小區(qū)的開發(fā)商形象轉(zhuǎn)變成為全國著名的品牌企業(yè)，其近年運(yùn)作的?十七英里?、?第五園?等高端項(xiàng)目功不可沒。 高層公寓成 為高端公寓產(chǎn)品絕對主力，產(chǎn)品創(chuàng)新要求更高 隨著市區(qū)范圍內(nèi)土地資源日益稀缺，低層高端公寓將只會(huì)零星出現(xiàn)在城市的邊緣區(qū)域，市區(qū)內(nèi)高層公寓將成為高端公寓產(chǎn)品中的絕對主力。 應(yīng)該說，過去的兩年內(nèi)，由于市場供應(yīng)量有限，杭州高端公寓市場總體表現(xiàn) 甚佳，但從計(jì)劃在 1－ 2 年內(nèi)推出的樓盤看，高端公寓住宅樓盤明顯增加，今明兩年可上市銷售的高端住宅產(chǎn)品建筑面積超過 100 萬平方米，如果以每套 200 平方米的面積計(jì)，至少有 5000 套的量。 作為商品住宅市場中的一個(gè)特殊的分支市場，當(dāng)前杭州高端公寓住宅市場具 有以下特點(diǎn)： 產(chǎn)品類型以位于風(fēng)景區(qū)附近環(huán)境優(yōu)越地塊的低層公寓和位于老城區(qū)或未來新城區(qū)中心位臵的高層為主； 每平方米平均售價(jià)：高層公寓毛坯房 15000 元以上 /m2，精裝修 20200元以上 /m2；低層公寓毛坯房 25000 元以上 /m2，精裝修 30000 元以上 /m2； 主力戶型面積定位于 200400m2，平面戶型和躍層式戶型皆有； 高端公寓項(xiàng)目普遍熱銷，?名利雙收?效應(yīng)顯著，品牌開發(fā)商青睞開發(fā)高端產(chǎn)品； 消費(fèi)群體龐大，消費(fèi)能力強(qiáng)大；在售高端公寓客源主要由浙江全省企業(yè)家、社會(huì)精英人士等富裕人群組成。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 26 三、 杭州高端公寓市場狀況 一 ) 杭州高端公寓市場現(xiàn)狀 隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，國家明令不再供應(yīng)審批別墅用地，于是，商品住宅中的高端物業(yè)市場，逐步 從別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓。 其次私營業(yè)主 /個(gè)體戶群體的比重也超過了 10%， 2020 年杭州榮膺最佳投資環(huán)境城市，吸引越來越多外來人群來到杭州，這部分人群也在受訪者中占據(jù)了一定比例。無論從產(chǎn)權(quán)的擁有情況，還是居住空間來看，都面臨著比較緊迫的改善的壓力。預(yù)期裝修費(fèi)用方面， 510 萬是主流。從這些數(shù)據(jù)來看，杭州主流購房需求向市區(qū)周邊及副城流動(dòng)的趨勢將越來越明顯，以濱江、九堡、三墩為代表的區(qū)塊恰恰是比較符合這些主流需求的樓盤供應(yīng)區(qū)域，這些區(qū)塊未來獲得市場認(rèn)可和發(fā)展機(jī)會(huì)將更多。 可承受單價(jià)、總價(jià)和面積 面積選擇上，比例最高的三項(xiàng)分別是 101110 平方米 (%)，91100 平方米 (%)， 8190 平方米 (%),與去年 9 月相比，購房者在面積上的需求有所放寬，在空間舒適型上的要求比以往更為強(qiáng)烈。另一方面，?升值潛力?這項(xiàng)因素的首選和次選比例都不高，可見，投資心態(tài)在目前購房者中尚未有非常明顯的反彈 ，投資比例并不高。而把價(jià)格因素放在首選考慮的為 %。另外，一些關(guān)注度比較高 的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選擇比例較去年上升了很多，分別達(dá)到了 %和%。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢，但購房者的購房計(jì)劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購房者仍保持了既有的態(tài)度。杭州當(dāng)前的高端住宅項(xiàng)目主要出現(xiàn)在錢江新城、武林廣場周邊等景觀獨(dú)特且 (未來 )配套優(yōu)越的區(qū)域，在 20 2020 年市場表現(xiàn)可謂出類拔萃，在配臵及戶型設(shè)計(jì)等方面均體現(xiàn)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷售業(yè)績，成為近兩年來宏觀調(diào)控市場中罕見的熱銷樓盤。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶型銷售?兩端熱，中間冷?的特殊形勢 ，即 130 平方米以上和 90 平方米以下面積的戶型普遍熱銷，而 90－ 120 平方米之間的戶型銷售平淡。 市場供給結(jié)構(gòu) 多元化，中小戶型供應(yīng)增加 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的? 90 平方米以下占到 70%?的政策標(biāo)準(zhǔn)，?國六條?和?國十五條?的導(dǎo)向也是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。其中 今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小， 2 月份 8 城區(qū)共成交 2386套新商品住宅，比去年同期增長 %，住宅市場處于回暖狀態(tài)。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司 騰達(dá)莊園項(xiàng)目組 16 三 ) 近階段杭州商品住宅市場特征 成交放量，樓市快速回暖 杭州樓市在經(jīng)歷了 2020 年的調(diào)整之后，在今年 15 月的回暖力度非常大。 據(jù)了解，在杭購房外地客戶多是來自寧波、溫州、臺州、紹興等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。?而主城區(qū)規(guī)劃，則定位在?重點(diǎn)發(fā) 展城東、城北居住片區(qū)?上。新政之后的樓盤，由于產(chǎn)品比較成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場的一個(gè)熱點(diǎn)，而那些處于尾盤階段的老盤壓力很大。 根據(jù)《杭州市住宅建設(shè)規(guī)劃 ()》，在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約 400— 500 萬平方米 (約 6000— 7500 畝 )，總建筑面積約 850— 1100 萬平方米，約 萬套。 資源向優(yōu)勢房企集中，資本成為推動(dòng)房企成長重要力量 今年以來杭州的土地出讓競標(biāo)現(xiàn)場， 已經(jīng)難覓中小房企的影子。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入杭州市場開發(fā)的房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有萬科地產(chǎn)、凱德臵地、華潤、世茂、中海、新鴻基、嘉里建設(shè)、復(fù)地等境內(nèi)外知名品牌。 現(xiàn)在的杭州商品住宅市場主要由市區(qū)范圍內(nèi)的老城區(qū)板塊、錢江北岸板塊、濱江板塊、錢江新城板塊、城西蔣村板塊、新城北板塊，以及位處郊區(qū)的下沙九堡板塊、良渚板塊、三墩勾莊板塊、閑林五常板塊、之江旅游度假區(qū)板塊和富陽銀湖板塊等區(qū)域市場組成。住宅存量的積壓對開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生巨大影響，由于資金壓力，不少開發(fā)商開始選擇戰(zhàn)略收縮，新開工面積大幅度減少： 2020 年 1－ 5 月杭州全市房地產(chǎn)新開工面積為 萬平方米，同比下降 %。 2020 年，房價(jià)的高速上漲受到嚴(yán)重抑制，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。尤其是 2020 年至 2020 年上半年宏觀調(diào)控以前，杭州商品住宅市場發(fā)展到最高潮，每年房價(jià)漲幅超過1000 元 /平方米，并且嚴(yán)重供不應(yīng)求，市區(qū)范圍內(nèi)可供房源稀少，開發(fā)格局向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 由于地塊的出讓起價(jià)、地理位臵、周邊環(huán)境等因素決定其定位偏向于高檔公寓樓盤，因此調(diào)查工作以杭州城區(qū)范圍內(nèi)高檔公寓樓盤市場情況為重點(diǎn)，結(jié)合對地塊周邊在售樓盤和二手次新房價(jià)格水平的調(diào)查，從而使調(diào)查工作更具針對性。 本活動(dòng)最終解釋權(quán)歸 天津 中信臵業(yè)有限公司所有。 兌獎(jiǎng)辦法 （ 1）中獎(jiǎng)客戶憑本人身份證、獎(jiǎng)券副券、認(rèn)購書及交付首付款收據(jù)到兌獎(jiǎng)處兌獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)所交個(gè)人所得稅自理。 （ 3）獎(jiǎng)券說明。 抽獎(jiǎng)辦法： （ 1） 獎(jiǎng)券。 100%中獎(jiǎng)率， 100%真情回報(bào)。 四等獎(jiǎng)： 四名 價(jià)值 300 元的獎(jiǎng)品。 主持人致辭，活動(dòng)完畢。 ﹟：請 天津中信 臵業(yè) 有限 公司辦公室楊主任抽取三等獎(jiǎng) 3 名。其他未中獎(jiǎng)客戶活動(dòng)完畢 可到售樓兌獎(jiǎng)處 領(lǐng)取紀(jì)念獎(jiǎng)。 開發(fā)商 領(lǐng)導(dǎo) 、代理商領(lǐng)導(dǎo)致辭 簡單介紹一下騰達(dá)莊園的一些基本情況 。如中獎(jiǎng)?wù)咭蚬十?dāng)日未能領(lǐng)獎(jiǎng)，開發(fā)商替其保留獎(jiǎng)品三日。獎(jiǎng)券采取房款累計(jì)制， 10 萬以下兌領(lǐng)獎(jiǎng)券 1 張， 1020 萬（不含 20 萬）兌領(lǐng)獎(jiǎng)券 2 張， 2030 萬（不含 30 萬）兌領(lǐng)獎(jiǎng)券 3 張，以此類推，房款價(jià)值越高，兌獎(jiǎng)機(jī)會(huì)越多。分為正、副券，采取記名制，每個(gè)編號針對一名業(yè)主。 附：抽獎(jiǎng)卡設(shè)計(jì)樣式： 附：抽獎(jiǎng)活動(dòng)細(xì)則： 一、 抽獎(jiǎng)活動(dòng)細(xì)則 抽獎(jiǎng)資格： (1) 06 年 12 月 16 日 12 月 31 日成交業(yè)主且交付首付款的客戶。 3）各等級獎(jiǎng)品約約 5000 元。 4）職業(yè)顧問引導(dǎo)以前有意向未成交客戶，告之優(yōu)惠信息。 ★活動(dòng)四： 騰達(dá)莊園業(yè)主聯(lián)誼會(huì)歌舞演出活動(dòng)。 紀(jì)念獎(jiǎng)：若干 紀(jì)念品一份。 三等獎(jiǎng)： 三名 價(jià)值 500 元的獎(jiǎng)品。以此類推。 五、 活動(dòng)目標(biāo)客戶群 ： 2020 年 12 月 16 日 2020 年 12 月 31 日，所有成交的業(yè)主和潛在有購買意向的客戶。拉近騰達(dá)莊園于業(yè)主之間的關(guān)系，增加老帶新 客戶 的銷售比例。 二、 活動(dòng)目的： 通過 此次 活動(dòng) 擴(kuò)大騰達(dá)莊園的市場知名度， 烘托 現(xiàn)場 銷售氣氛 ， 擴(kuò)大騰達(dá)莊園在受眾群體中的影響力。 四、 活動(dòng)地點(diǎn)： 武清區(qū)大堿廠鎮(zhèn)紅鼎賓館一樓餐廳大堂。即房款 10 萬元以下，有 1 次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)， 1520 萬元有 2 次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì) (如頭次中獎(jiǎng)則取消二次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì) ) ， 2030 萬有三次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)。 二等獎(jiǎng)： 二名 價(jià)值 800 元的獎(jiǎng)品。 六等獎(jiǎng)： 六名 價(jià)值 50 元的獎(jiǎng)品。 ★活動(dòng)三： 老客戶帶新客戶酬賓活動(dòng)：在活動(dòng)期間，如果老客戶介紹新客戶成交，經(jīng)三方確認(rèn)后，可分別給予新老客戶 200 元的優(yōu)惠，優(yōu)惠金額可以直接從首付款中扣除。 3）銷售部設(shè) X 展架發(fā)布活動(dòng)信息。 騰達(dá)莊園元旦促銷活動(dòng) 北京華 睿創(chuàng)輝投資顧問有限公司