【正文】 告 +報(bào)紙 +短信 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 18 4. 形象包裝策略 本項(xiàng)目形象包裝目標(biāo)是展示項(xiàng)目所在的區(qū)域形象和價(jià)值、項(xiàng)目整體規(guī)模和優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品所提倡新的都市生活方式，樹立項(xiàng)目形象。因此，前期階段的媒體組合策略為：（新增廣告位見附件） 戶外廣告 +電視廣告 +報(bào)紙 +短信 +直郵（ 以戶外廣告和電視廣告為主，以報(bào)廣、短信、直郵為輔） 公開銷售階段 為能最大限度傳播項(xiàng)目。 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 17 c. 考慮項(xiàng)目 目標(biāo)客戶接受外 界廣告 信息的渠道，包括生活、視聽習(xí)慣，可采用電視、短信廣告。 中堂東港城精睿升級(jí)： 高品質(zhì)物業(yè)、多種產(chǎn)品類型、貼心家居解決方案，中堂東港城全面升級(jí)，更多選擇，盡顯尊貴身份。 大型社區(qū)，完善配套 ： 本項(xiàng)目所屬的 中堂東港城 規(guī)劃 總 建筑面積達(dá) 28 萬平方米，是 中堂為數(shù)不多 的大型高尚社區(qū) ， 社區(qū)內(nèi)的商業(yè)街、商業(yè)中心配套、新中心城配套和酒店配套 ，使客戶真正體驗(yàn)大型社區(qū)生活 。以上銷售計(jì)劃的制定只是一個(gè)宏觀的調(diào)控，具體應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的可銷售面積、戶型統(tǒng)計(jì)與現(xiàn)有客戶認(rèn)購(gòu)的意向比例綜合考慮。 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 13 2. 銷售策略與進(jìn)度安排 . 銷售渠道 本項(xiàng)目為中 高檔住宅，目標(biāo)消費(fèi)群為本地和周邊鎮(zhèn)區(qū)自住客、投資客、中堂企業(yè)中的白領(lǐng)和中層管理者、外來生意人及向往時(shí)尚 生活的本地單身客戶，結(jié)合我們的營(yíng)銷策略與營(yíng)銷目標(biāo)，采用： ? 廣告營(yíng)銷 ：實(shí)效性較強(qiáng)的媒體廣告推廣開拓目標(biāo)客戶； ? 主動(dòng)拓展 ：大型企業(yè)的主動(dòng)式拜訪和團(tuán)購(gòu)接洽； ? 前期蓄客 ：通過廣告吸引客戶上門，并做誠(chéng)意登記，可采取成立東沙港精英俱樂部的形式進(jìn)行推售前蓄客； ? 活動(dòng)營(yíng)銷 ：利用重要營(yíng)銷時(shí)點(diǎn)或節(jié)日舉行營(yíng)銷活動(dòng)吸引客戶。 e. 小結(jié) : 按照以上幾方面條件，結(jié)合本項(xiàng)目目前各方面工作的進(jìn)展，建議 本項(xiàng)目的解籌時(shí)間為九月下旬（暫定 9 月 26 日） ，建議 正式開盤時(shí)間為解籌 一個(gè)月 后（需根據(jù)解籌前誠(chéng)意客戶的情況而定，如確定解籌人氣不足，則和解籌結(jié)合一起，如果人氣較旺，則另行舉行開盤儀式，暫定 10 月 26 日）。 ? 開盤所需條件：項(xiàng)目外立面開始施工、報(bào)紙廣告出街、樣板房開放、取得預(yù)售許可證、開盤活動(dòng)方案確定、開盤價(jià)格方案確定，開盤所需宣傳與銷售物料全部到位。 c. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)態(tài)是考慮入市時(shí)機(jī)的重要因素。 . 營(yíng)銷階段目標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展商的目標(biāo)，確定本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)為 在 20xx 年 12 月底實(shí)現(xiàn) 50％銷售率。 ? 相關(guān)對(duì)策及建議： 根據(jù)近期上門客戶情況統(tǒng)計(jì)，對(duì)以后相關(guān)活動(dòng)的媒體推廣，有以下建議： 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 6 1) 在有較大營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，提早報(bào)紙和電視廣告的發(fā)布時(shí)間，讓客戶有較多的時(shí)間接受信息，并加以傳播； 2) 因本項(xiàng)目所在的優(yōu)越的地理位置，及較強(qiáng)的昭示性，預(yù)計(jì)樓體條幅效果較好，以后要充分利用這一有利的宣傳渠道，及時(shí)更新項(xiàng)目信息； 3) 增加短信發(fā)送，并拓寬短信的發(fā)送范圍，使周邊鎮(zhèn)區(qū)更多的目標(biāo)客戶獲知項(xiàng)目 信息； 4) 增加其他媒體推廣形式，使項(xiàng)目推廣更有實(shí)效性、針對(duì)性、延續(xù)性，如：可增加企業(yè)拜訪、產(chǎn)品推介等形式 。 媒體 版面 投放時(shí)間 內(nèi)容 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 5 新快報(bào) 整版 4 月 30 日 全新樣板房、陽光會(huì)所盛情綻放！ 東莞日?qǐng)?bào) 6 月 22 日 集居住商業(yè)為一體（項(xiàng)目介紹） 2) 電視廣告：在活動(dòng)前一周開始播放五一車展活動(dòng)標(biāo)板的電視廣告片。 ? 未成交原因： 1) 項(xiàng)目帶裝修出售，但目前裝修尚不能滿足購(gòu)房者的需求，客戶認(rèn)為價(jià)格偏高； 2) 受項(xiàng)目工程質(zhì)量問題影響； 3) 剩余可選擇單位的朝向欠佳，部分單位有噪音影響。 —— 以 通過推廣新中堂的升值潛力和項(xiàng)目的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，結(jié)合實(shí)效性強(qiáng)和有針對(duì)性的推廣手段、促銷活動(dòng)，以低開，高走的價(jià)格和良好的產(chǎn)品形象包裝，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順暢銷售 為項(xiàng)目的總體營(yíng)銷策略； —— 以 控制暢銷戶型的推出量，分階段推售、全面帶動(dòng)常規(guī)戶型消化 為項(xiàng)目的銷售策略； —— 以 “精睿升級(jí)”線索貫穿項(xiàng)目形象推廣、產(chǎn)品賣點(diǎn)推廣、投資價(jià)值推廣及商業(yè)推廣 為廣告策略； —— 以 有針對(duì)性、實(shí)效性強(qiáng)、延續(xù)性 為項(xiàng)目的媒體策略； —— 以 總體低開高走，小幅頻漲，制造漲價(jià)緊張感 和升值口碑 為項(xiàng)目的價(jià)格策略； —— 以 突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)，體現(xiàn)人文內(nèi)涵，展示形象 為項(xiàng)目的形象包裝策略； —— 以 經(jīng)常性的小規(guī)?；顒?dòng)及少量的大型活動(dòng) 為項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)策略； —— 以 結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)的實(shí)際的優(yōu)惠和折扣 為項(xiàng)目促銷策略； 在以上策略的指導(dǎo)下，制定具體的實(shí)施計(jì)劃 ， 及時(shí)調(diào)整、 監(jiān) 控，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo) —— 建立項(xiàng)目品牌，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，為開發(fā)商創(chuàng)造價(jià)值。 中堂東港城 1 號(hào)樓 營(yíng)銷推廣方案 深圳市德思勤置業(yè)有限公司 東莞分公司 前言 東莞市東沙港建設(shè)發(fā)展有限公司： 承蒙信任，我司于 20xx 年 5 月開始正式受托展開貴司中堂東港城項(xiàng)目之策劃銷售代理事宜，至今已有兩個(gè)月。 德思勤置業(yè)