【正文】 值得信賴的合作伙伴 10 月份 8 9 10 11 12 . 營銷總綱 為了實現(xiàn)整體營銷戰(zhàn)略目標與戰(zhàn)略方針，有計劃地確定各階段的戰(zhàn)略重點，項目營銷戰(zhàn)略的總體控制，我們制定項目的營銷總綱。 . 媒體策略 針對營銷戰(zhàn)略、廣告策略，制定相關(guān)配合銷售的媒體組合策略。 宣傳物料內(nèi)容 —— 包括戶型圖、樓書、海報、電視形象片等。本項 目預測實現(xiàn)約 億元，則營銷費用約 225 萬元 （此費用包括宣傳物料的費用、現(xiàn)場包裝、媒體費用、活動營銷費用等，不包括售樓處、樣板房土建及 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 25 裝修費用和申請公交路線等費用） 。因此，集中在春節(jié)前舉辦頻率較高的活動，每周一次，春節(jié)后根據(jù)項目銷售情況調(diào)整活動的頻率，減少到每月兩次 。因此，形象 包裝 的策略為：充分 展示項目高品質(zhì)形象，突出項目優(yōu)勢和賣點，體現(xiàn)生活內(nèi)涵。 精雕細鑿的 產(chǎn)品： 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 16 產(chǎn)品戶型方正 實用，一房、二房、三房 帶精裝修 銷售，大大提升項目的品質(zhì)和價值。 ? 熱銷階段所需條件：工程進度 的支持 —— 項目脫外立面，園林開始施工；媒體廣告投放，營銷活動開展。 ? 媒體推廣效果總結(jié)： 1) 重大活動 推廣渠道有限， 戶外廣告、短信等推廣手段都 未使用， 信息發(fā)布范圍不足以覆蓋目標客戶群 ，沒有充分把握機會借勢，爭取客戶上門 ； 2) 五一活動 報紙發(fā)布時間較晚，信息傳播效果打折，沒有足夠的時間讓客戶較早地了解了本項目的五一車展活動信息；電視廣告于一周前選擇黃金時段進行集中播放，但是由于發(fā)布時間較短，效果不是很好 ； 3) 在進行活動信息發(fā)布的同時，現(xiàn)場相應的配合工作不足，售樓處內(nèi)人氣不足。在前期工作的基礎上，根據(jù)營銷推廣的執(zhí)行和屆時認籌的情況，為實現(xiàn)預定的目標，我們將重新梳理項目的整體營銷推廣方案并做適當調(diào)整，提交項目新的執(zhí)行報告。 . 營銷總體目標 針對目前項目客戶上門量不足，客戶對本項目的認知渠道有限等情況，依托于項目的核心區(qū)位優(yōu)勢和項目優(yōu)勢，及對中堂房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況的把握，在此基礎上制定適合本項目的營銷策略，樹立項目在競爭市場上的 東莞北 大型人文社 區(qū)和最具升值潛力的物業(yè)形象。 前期 準備 階段（ 7～ 9 月） 公開銷售階段（ 9 月下旬） 熱銷階段（ 10～ 11 月） 持續(xù)階段（ 12～ 3 月） 尾盤沖刺階段（ 4～ 6 月） 工程進度要求 1. 現(xiàn)場包裝 完成 1. 樣板房開 放 2. 外立面、園林開始施工 外立面完工 1. 部分園林完工 1. 園林完工 2. 配套完工 認籌時間（ 8 月 1 日－ 9 月 26 日） 正式開盤時間（暫定 10 月 26 日） 國慶節(jié)（ 10 月 1 日） 圣誕 元旦 春節(jié) 元宵 婦女節(jié) 五一（ 5 月 1 日） 階段策略： 造勢 以形象推廣結(jié)合“精睿升級”概念炒作，引起關(guān)注 策略組合 2. 銷售策略： 認籌優(yōu)惠、試探市場 3. 廣告策略： 形象廣告 +中心區(qū)價值炒作 主題 :《新中心區(qū)價值》 4. 媒 體策略： 戶外廣告 +南方都市報 +條幅+短信 +電視 階段策略： 引爆 以公關(guān)活動引爆，形成市場熱銷印象 策略組合 2. 銷售策略： 分批推售，首推 4 單元 3. 廣告策略： 解籌和開盤廣告 +熱銷軟文炒作 主題：《中堂東港城 精睿升級 盡顯榮耀》 4. 媒體策略： 南方都市報 +東莞日 報 +條幅 +短階段策略： 提升 以產(chǎn)品性價比和投資價值攻擊市場 策略組合 1. 銷售策略： 推出第二批單位， 9 單元，延續(xù)熱銷 2. 廣告策略： 性價比分析 +項目投資價值 主題：《詳解性價比、投資價值》 3. 媒體策略 階段策略： 鞏固 以體驗式營銷活動和促銷帶動銷售 策略組合 1. 銷售策略： 全部單位推售 2. 廣告策略： 結(jié)合商業(yè)推廣，打項目生活賣點 +促銷活動信息 主題：《體驗精睿生活》 3. 媒體策略： 東莞日報 +條幅 +短信 階段策略： 攻堅 以實際優(yōu)惠或折扣促成成交 策略組合 2. 銷售策略： 尾盤促銷，最后沖刺 3. 廣告策略： 尾盤促銷信息 4. 媒體策略： 東莞日報 +條幅 +短 信 5. 促銷策略： 額外折扣或贈送家電 +以老帶新 中堂東港城 1 號樓 營銷總綱圖 項 目外立面工 程施工形象展示到位 工程進度正常條件下，達到預售條件 項目取得預售許可證 黃金周 圣誕節(jié) 樣板房開放 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 11 營銷總原則 ：一個核心、兩條線索、多個節(jié)點 一個核心：“精睿升級 盡顯榮耀” 兩條線索： 主線： 宣揚產(chǎn)品所在的大型社區(qū)生活品質(zhì)和所在區(qū)位的升值前景 次線： 產(chǎn)品賣點 和投資潛力 —— 價值優(yōu)勢和投資分析 德思