【正文】 電子郵件、電子商務(wù)、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)療、文化娛樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理等各種特色信息服務(wù)。 智能住宅的概念是：把各項(xiàng)已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實(shí)用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。 五、智能化定位及建議 “智能化”是為中國(guó)硅谷的“知本”精英們打造棲居地的一個(gè)基本要求，不可輕視。 四、物業(yè)管理定位 物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶購(gòu)成及銷售策略。應(yīng)讓兒童、老人、成人有屬于各自不同的休閑領(lǐng)域，且相互呼應(yīng)。進(jìn)入小區(qū)不禁令人自覺(jué)地尊重別人并受到別人的尊重，國(guó)際高科技中心的特色及強(qiáng)烈的中國(guó)文化兼而有之，極符合中關(guān)村地區(qū)的人文特色。環(huán)境及景觀的營(yíng)造是產(chǎn)品品質(zhì)的重要構(gòu)成，也是產(chǎn)品文化精神的集中體現(xiàn)。 6）規(guī)劃位置：南北中心路以東部分。使成功者詩(shī)意般地棲居，百年恒久。我們又是在為操縱中國(guó) Inter 時(shí)代的核心知識(shí)精英們打造住所，智能化技術(shù)運(yùn)用先進(jìn)與否，直接影響居住者的生活質(zhì)量，也是項(xiàng)目具有新時(shí)代經(jīng)典楷模的重要構(gòu)成。這個(gè)居住社區(qū)應(yīng)是中關(guān)村高科技園區(qū)海淀園的有機(jī)協(xié)和體的產(chǎn)物，是讓在園區(qū)工作的人們自由生活、棲息的樂(lè)園。新世紀(jì)中國(guó)硅谷的莘莘創(chuàng)業(yè)者們，他們也必須具備學(xué)習(xí)、奮進(jìn)向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波濤洶涌的世界新經(jīng)濟(jì)浪潮中創(chuàng)造令國(guó)人驕傲的未來(lái)。注意銷售過(guò)程的服務(wù)意識(shí)的樹立，增強(qiáng)已 成交客戶的口碑效應(yīng)。職業(yè)主要以中關(guān)村私企業(yè)主、高級(jí)教育科研人員、 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)骨干為主。 擴(kuò)展客戶群 項(xiàng)目擴(kuò)展客戶群定位于上地信息產(chǎn)業(yè)基地附近及部分西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)的客戶，因被項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)所吸引，或?qū)?xiàng)目所處自然環(huán)境向往，他們的交通工具為公務(wù)車或私車，對(duì)交通 方便程度要求很嚴(yán)，購(gòu)買目的以自用為主。售價(jià)與區(qū)域性消費(fèi)成反比關(guān)系。只有增加產(chǎn)品的附加值并進(jìn)行市場(chǎng)化的運(yùn)作，才可立于不敗之處，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。生活用水采自地下 1500 米的深層地下水，水質(zhì)優(yōu)良；共有 19 種戶型，面積從138 平方米的兩居到 303 平方米的復(fù)式，主力戶型為 160 平方米、 180平方米、 190 平方米的三居和 140 平方米的兩居，占到全部戶型的 80%左右（在售部分），整體社區(qū)于 2002 年 12 月交付使用。 天秀花園 B 區(qū) 天秀花園 B 區(qū)位于本案正南側(cè)，與我們具有相似的地理及自然環(huán)境，由海開集團(tuán)房地產(chǎn)公司第三項(xiàng)目部開發(fā)建設(shè)。 創(chuàng)業(yè)者家園 該項(xiàng)目由北京科技園建設(shè)股份有限公司開發(fā)，系北京市 50 項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，擬由我公司獨(dú)家代理銷售。 二、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 山水逸境 該項(xiàng)目由北京萬(wàn)發(fā)興業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)，由“偉業(yè)顧問(wèn)”代理銷售，位于海淀區(qū)玉泉山東側(cè)，北鄰規(guī)劃城市綠化隔離帶，距北宮門約2000 米。 百望家苑項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 單位 :平方米 價(jià)格 :元 /平方米 項(xiàng)目名稱 入住日期 建筑形式 建筑規(guī)模 價(jià) 格 山水逸境 入住 TownHouse、 雙拼別墅 28． 5 萬(wàn) 均價(jià) 9000（約） 陽(yáng)光小鎮(zhèn) 開工 TownHouse 19 萬(wàn) 均價(jià) 7000 創(chuàng)業(yè)者家園 開工 TownHouse、 多層、小高層 80 萬(wàn) 待定 楓丹麗舍 （三 期） 現(xiàn) \期 多層、別墅 13 萬(wàn) 均價(jià) 4500（約） 龍 澤 苑 B、 D 組團(tuán) 未開工 小高層塔 （可能改） 26 萬(wàn) 均價(jià) 5300（約） 圓 明 園 花園別墅 現(xiàn) \期（ ） 多 層 30 萬(wàn) 均價(jià) 6500 天秀花園 B 區(qū) 多層板樓帶電 梯 萬(wàn) 均價(jià) 6500 怡美家園 （整體） 多層、 小高層帶電梯 15 萬(wàn) 均價(jià) 4800 橘 郡 期房 別 墅 9 萬(wàn) （一期） 均價(jià) 7500 玫 瑰 園 別 墅 36 萬(wàn) 均價(jià) 10800 翠湖花園 現(xiàn)房 別 墅 25 萬(wàn) 均價(jià) 10000 錦繡大地公寓 高層塔 8 萬(wàn) 均價(jià) 6300 太 陽(yáng) 園 （二期） 高層塔 萬(wàn) 均價(jià) 6200 宏嘉麗園 高層塔 萬(wàn) 均價(jià) 6200 富潤(rùn)家園 期房 高層塔樓 萬(wàn) 均價(jià) 6000 結(jié)論 從市場(chǎng)供給來(lái)看，本案所在區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量多、建筑規(guī)模大、建筑形式以多層和板式小高層為主，高層塔樓絕大部分在核心區(qū)內(nèi)，TownHouse 作為今年的新生事物占有一定的比例。在舊有區(qū)域住宅經(jīng)濟(jì)整體定位已形成的前提下，率先 提升項(xiàng)目檔次，打破原有的經(jīng)濟(jì)供給模式，成為區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)的先行者具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善，特別是道路修建緩慢，生活服務(wù)設(shè)施有待加強(qiáng)； ? 原有的區(qū)域定位對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房心理有一定影響； ? 西北部地區(qū)中高檔項(xiàng)目在 2001 年上市樓盤中約占 70%，過(guò)多的開發(fā)商將項(xiàng)目定位于中關(guān)村地區(qū) IT 精英、白領(lǐng)階層、高收入階層等成功人士，目標(biāo)客戶群重合，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈； ? 目前在百望家苑項(xiàng)目周邊地區(qū)存在著山水逸境、天秀花園 B 區(qū)等有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 百望家苑項(xiàng)目基 本評(píng)估及優(yōu)劣勢(shì)分析 通過(guò)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是西北部地區(qū)市場(chǎng)的調(diào)查分析，我們認(rèn)為，百望家苑項(xiàng)目提升檔次的可能性是存在的，現(xiàn)行規(guī)劃方案有可能經(jīng)濟(jì)效益不會(huì)太差，但對(duì)產(chǎn)品的檔次以及開發(fā)商品牌效應(yīng)的創(chuàng)立有礙，應(yīng)充分利用自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)及開發(fā)商實(shí)力，塑造精品。 d、交通狀況 公共交通：圓明園西路 ——355（支）、 36 365（支）、 37 70933； 農(nóng)大北路 ——特 4 路、特 6 路、 355（支）、 365（支）、 933； 黑山扈路 ——特 4 路、特 5 路、特 6 路、 30 3 34 3971 81 933； e、配套設(shè)施 購(gòu) 物：百旺超市、小白羊超市、超市發(fā)超市、千禧百旺商城、 農(nóng)大商場(chǎng)、馬連洼市場(chǎng)、家具城 餐飲娛樂(lè)：未名山莊、頤泉山莊賓館、百望山公園、文慶酒樓、陽(yáng) 坊大都涮肉、天賜緣酒店、拳擊俱樂(lè)部、虹山口游泳場(chǎng) 郵政儲(chǔ)蓄：圓明園郵電分局、馬連洼郵局、上地郵政速遞局、建行 、 農(nóng)行 醫(yī) 院： 309 醫(yī)院（ 50 個(gè)門診、 1000 張床位）、東北旺鄉(xiāng)醫(yī)院 文化教育：六一幼兒園、馬連洼小學(xué)（ 4 班）、農(nóng)大附中（初中部： 5 班 /高中部： 5 班）、農(nóng)業(yè)大學(xué)、國(guó)防大學(xué)、農(nóng)大書店 區(qū)域發(fā)展趨勢(shì) 中關(guān)村科技園區(qū)建成后將成為世界一流的高科技基地，上地信息產(chǎn)業(yè)基地?cái)U(kuò)展，使該地區(qū)成為中國(guó)科技和經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，并形成對(duì)周邊地區(qū)的輻射，使該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、人均收入達(dá)到前所未有的水平。 b、項(xiàng)目情況 項(xiàng)目總占地 公頃，其中住宅用地 公頃，代征道路及綠化用地 公頃，地塊呈刀把形，沿京密引水渠東岸有高壓線縱貫?zāi)媳薄? 綜上所述，西北部地區(qū)的整體人氣已經(jīng)形成，適宜建造中高檔住宅，但具體的產(chǎn)品定位還有待于對(duì)項(xiàng)目所在具體市場(chǎng)上的土地價(jià)值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況及綜合成本測(cè)算后才能確定。 ? 以中高檔住宅為主 ——區(qū)域內(nèi)的住宅主力單價(jià)一般在 45007500元 /平方米，總價(jià)在 50120 萬(wàn)元，給人形成以高素質(zhì)、高品質(zhì)居住區(qū)域的概念，增加了區(qū)域內(nèi)住戶心理的安全系數(shù)。 ? 人文環(huán)境優(yōu)越 ——整個(gè)西北部地區(qū)或集中或分散著全國(guó)最著名的學(xué)府：清華、北大、人大、理工大學(xué)、北航、北醫(yī)、林大、農(nóng)大、地質(zhì)大學(xué)、國(guó)際關(guān)系學(xué)院、語(yǔ)言學(xué)院等。項(xiàng)目明顯增多，如：太陽(yáng)園、華清嘉園、富潤(rùn)家園、世紀(jì)城、錦繡大地公寓、天秀花園、怡美家園、當(dāng)代城市花園等等，因這些項(xiàng)目所在區(qū)位相 近，客戶群相似，競(jìng)爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)急劇加大，人們的期望值也在不斷上升。是政策賦予了該地區(qū)前所未有的魅力。而中關(guān)村核心區(qū)將不再允許進(jìn)行住宅建設(shè)，整個(gè)核心區(qū)內(nèi)的房屋供給幾乎沒(méi)有太多的容量，所以在發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)建造適合中青年科技工作者居住的中高檔商品住宅 開發(fā)前景看好。 第二章 百望家苑項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究 一、中關(guān)村區(qū)域基本狀況 就中關(guān)村地區(qū)而言，現(xiàn)有高等學(xué)府 68 個(gè)，各類科研院所 213 個(gè)，高新技術(shù)企業(yè) 5000 余家，高科技從業(yè)人員約 30 余萬(wàn)人，受過(guò)高等教育的人數(shù)占該地區(qū)總?cè)丝诘?25%以上，達(dá) 36 萬(wàn)多，高居全國(guó)榜首。 ? 產(chǎn)品市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步細(xì)化。 我們通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及微觀產(chǎn)品市場(chǎng)分析，認(rèn)為未來(lái)35 年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特征。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程 ”計(jì)劃，將對(duì)西外大街、德外大街、安內(nèi)大街、學(xué)院路、宣外大街、長(zhǎng)椿街、中關(guān)村大街北段工程進(jìn)行拓寬。 在交通方面： 今年還將相繼開工一批重點(diǎn)交通工程，包括一些重點(diǎn)城市公路和三條城市鐵路。目前我國(guó)銀行個(gè)人存款達(dá) 6 萬(wàn)億元，全國(guó)個(gè)人外匯存款 600 億美元，全民持幣購(gòu)房時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 ? 地段不再是決定性因素，房屋的綜合品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展性受到重視。 ? 高綠化率、低容積率、車位充足、合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 適合的價(jià)位即良好的性能價(jià)格比。 ? 開發(fā)商開始注重自身企業(yè)形象及整體企業(yè)品牌的塑造。 ? 建筑形式一改往日以塔樓高層或多單元多層為主的模式，以富于變化的板式短小多層或小高層為流行時(shí)尚，即將上市的 TownHouse產(chǎn)品也將大行其道。 ? 樓盤的證照齊全、公開銷售、透明度高。以上數(shù)據(jù)充分表明：隨著投資 的加大、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了白熱化，商品經(jīng)濟(jì)最終的壟斷化、價(jià)格戰(zhàn)將不可避免。 第一章 北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。 2000 年北京地區(qū)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %；商品房開復(fù)工面積 4455 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)%；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) 13%；商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %；商品房銷售額達(dá) 億元，比去年同期增長(zhǎng) %； 99 年商品房銷售給個(gè)人的面積占整體商品房銷售面積的 61%，而 2000 年商品房銷售給個(gè)人的 面積占整體商品房銷售面積就上漲到 86%。 ? 樓盤呈現(xiàn)了低密度、高綠化率、配套設(shè)施齊 全的趨勢(shì)。 ? 同一地區(qū)中新項(xiàng)目，入市品質(zhì)越來(lái)越好、售價(jià)越來(lái)越低，在營(yíng)銷 策略上大中型樓盤普遍采取價(jià)格低起高走的方式。 ? 注重景觀設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃；“外援”引進(jìn)加劇，“歐陸”建筑風(fēng)行已變泛濫，開始注重樓盤的個(gè)性化與創(chuàng)新意識(shí)、實(shí)用性與觀賞功能的有機(jī)結(jié)合。 消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)表 現(xiàn)在： ? 成熟的大中型社區(qū)。 ? 良好的教育環(huán)境及社區(qū)教育配套。 ? 產(chǎn)品的科技含量，如智能化網(wǎng)絡(luò)、建筑科技 — －保溫、采暖、環(huán)保材料、新風(fēng)系統(tǒng)等。 2000年 GNP 按可比計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì)今年還會(huì)保持在 8%左右。由于工業(yè)廠房拆遷面積較大、成本相對(duì)較低，不可避免地會(huì)引起房地產(chǎn)總體開發(fā)成本的變化，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。此外還有公路一環(huán)即規(guī)劃五環(huán) 路，北部地區(qū)也已隨著申奧的呼聲正式啟動(dòng)。 另外，國(guó)家為推動(dòng)房改，放寬各種政策，促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)育，期望搞活二手市場(chǎng)，帶動(dòng)一手市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，在未來(lái)的 35 年內(nèi)將有大批購(gòu)房者以舊換新，加入到購(gòu)房大軍中去。 ? 需求旺盛，購(gòu)房將是北京市民未來(lái)幾年內(nèi)的主要消費(fèi)之一。 ? 中關(guān)村地區(qū)將成為熱點(diǎn)市場(chǎng)中潛力最大的區(qū)域。 隨著科技園區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步加速，中關(guān)村 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速崛起，企業(yè)股份制改造后將會(huì)分化出一批百萬(wàn)富翁。這一市場(chǎng)形成的源動(dòng)力，從根本上說(shuō)，還是政策所致。 受中關(guān)村高科技園區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地的帶動(dòng)，中關(guān)村核心區(qū)及其邊緣區(qū)域也是近年北京住宅項(xiàng)目發(fā)展最快的地區(qū)之一。玉 泉山、