【正文】 ...................................................................................................................... 89 4． 1 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................................................................. 89 4． 2 住宅設(shè)計與分期開發(fā) ............................................................................................................... 89 4． 3 項目開發(fā)建設(shè)方案 .................................................................................................................. 90 5． 投資收益分析 .................................................................................................................................... 92 5． 1 項目投資方案 ......................................................................................................................... 92 5． 2 項目投資估算 ......................................................................................................................... 92 5． 3 資金籌措、投資計劃及借款利息 .............................................................................................................................................. 94 5． 4 項目銷售收入測算 .................................................................................................................. 96 5． 5 項目財務(wù)評價 ......................................................................................................................... 98 5． 6 項目不確定性分析 ................................................................................................................ 100 5． 7 結(jié)論 ..................................................................................................................................... 101 附附 件件 .............................................................................................................................................................. 101 參參 考考 文文 獻(xiàn)獻(xiàn) ：： ................................................................................................................................................... 101 結(jié)結(jié) 束束 語語 .......................................................................................................................................................... 103 項項 目目 概概 況況 項項 目目 策策 劃劃 簡簡 介介 （ 1） 項目案名： 本案 案名 為“ 碧 水星城”，既象征小區(qū)里有碧水藍(lán)天，環(huán)境優(yōu)美，又暗指泉港作為泉州的邊緣新城，其發(fā)展像耀眼的星星一樣引人注目。面對這樣一個理性的買方市場，想要做好房地產(chǎn)開發(fā)，并在開發(fā)的過程中樹立起企業(yè)品牌，實現(xiàn)項目利益最大化，其運(yùn)作過程中的每一決策均顯得至關(guān)重要。 我們策劃小組針對“碧水星城”這個項目，從項目市場、產(chǎn)品、營銷、可研 四大部分進(jìn)行房地產(chǎn)全程策劃。并具體深入到市場調(diào)研、競爭者分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、質(zhì)量工期策劃、物業(yè)管理策劃、形象策劃、營銷推廣、銷售管理策劃、項目投資分析等九個環(huán)節(jié)。只有經(jīng)過系統(tǒng)、科學(xué)的項目定位以及可行性論證，以科學(xué)取代單純的經(jīng)驗來指導(dǎo)實踐，才能尋求到制勝的策略， 從而減少房地產(chǎn)投資的盲目性，實現(xiàn)多方利益最大化――這就是我們這個項目全程策劃的意義所在。 （ 2） 項目行銷主題： ? 碧水星城”綠洲家景甲天下――花開就在身邊，蝶飛就在眼前！ ? 自然是建筑的靈感，品位是生活的藝術(shù)――碧水星城，給生活更多的浪漫與遐想。 ? 泉港區(qū)外投資人士。項目內(nèi)部地勢不平，有耕作情況，且地塊臨驛峰路已建有一棟六層高臨街建筑。小區(qū)臨驛峰路建筑底層為商鋪，共 。主力戶型為三房兩廳。泉州市地處福建省東南部，北承省會福州，南接廈門特區(qū)，東望臺灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%。 20xx年 4 月 12 日，泉州市泉港區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)成立。 25?，北緯 24176。區(qū)內(nèi)屬南亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 28176。戲曲方面有北管、薌劇、高甲戲、莆仙戲、木偶戲和舞獅等，而以北管音樂為最 具代表，其曲調(diào)幽雅、古樸、明快；既有江淮民間音樂特色，兼有江南竹樂的曲雅神韻和閩南音樂專家、教授曾多次來訪和研討交流。 社會風(fēng)俗系千百年來古越族文化、中原文化及海外文化長期交融，同時又受淵源流長的媽祖文化的熏陶，形成頗具閩南僑鄉(xiāng)特色的民俗風(fēng)情，隨著 經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，移風(fēng)易俗的深入，社會風(fēng)俗不斷破舊立新，日趨文明進(jìn)步。 泉 港 ? 20xx 年，全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面超計劃完成。 ? 進(jìn)入 20xx 年以來，泉港區(qū)每月利用外資實際到資累計數(shù)（驗資口徑）居全市各縣、區(qū)、縣級市第三位，利用外資增長額度居第一位，詳見表 1。 〖〖 財財 政政 收收 入入 〗〗 近年泉港區(qū)財政總收入增長情況1 . 9 2 2 . 2 27 . 1 47 . 6 31 0 . 9 11 0 . 4 41 1 . 5 1152 3 . 4 0 %1 5 . 7 0 %1 2 . 7 0 %6 . 9 0 %4 3 . 0 0 % 4 . 3 0 %1 0 . 2 0 %3 0 . 3 5 %024681012141620xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %泉港區(qū)全年財政總收入（億元） 增長比例 20xx 年，泉港區(qū)實現(xiàn)財政收入15 億元，比上年增長 %。二是 企業(yè)規(guī)模不斷壯大，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和高附加值產(chǎn)品比重提高，反映出結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極變化增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。由福建煉化公司與世界 500 強(qiáng)企業(yè)德國林德集團(tuán)合資建設(shè)的工業(yè)氣體項目，投資總額達(dá) 億美元，預(yù)計 20xx 年5 月建成投產(chǎn)，將成為福建省最大工業(yè)氣體項目。 目前，泉港已經(jīng)從一個農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)變?yōu)殇刂逓辰?jīng)濟(jì)圈中的化工城市，形成了以開放型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，三個文明同步推進(jìn)的良好局面，并形成了具有特色的經(jīng)濟(jì)： ? 以招商引資為龍頭，擴(kuò)大對外開放，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭比較強(qiáng)勁。 1．． 3 城城 市市 建建 設(shè)設(shè) 及及 發(fā)發(fā) 展展 （ 1） 城市定位 泉港的城市定位為現(xiàn)代化濱海石化港口城市，城市規(guī)劃面積為 80平方公里，城市總體規(guī)劃修編正在進(jìn)行。城區(qū)的人流、物流集聚加速，農(nóng)村向城市、農(nóng)民向市民、農(nóng)業(yè)向工業(yè)過渡的步伐全面加快。另有一批大型基礎(chǔ)設(shè)施項目正在建設(shè)之中，總投資 150 億元、總裝機(jī)容量 300 萬千瓦的福建南埔電廠已動工興建，首期60 萬千瓦工程已開始試投產(chǎn)發(fā)電；總投資 億元、全長 34 公里的泉州沿海大通道泉港段已全線貫通；總投資 4770 萬元、日處理量 215 噸的垃圾填埋場已建成；總投資 億元、日處理污水 5 萬噸的凈化 水處理廠也已竣工投入使用；即將建設(shè)的福廈高速鐵路穿境而過。 1．． 4 城城 市市 特特 質(zhì)質(zhì) 泉州市泉港區(qū)是座正在開發(fā)建設(shè)中的大型石化基地和現(xiàn)代化港口新城。泉港區(qū)肖厝港被確定為國家一類口岸 ,肖厝海關(guān)等口岸系統(tǒng)已正式運(yùn)作，碼頭已規(guī)劃建設(shè)石化、集裝箱、煤炭、糧食等泊位 30 個，遠(yuǎn)期年吞吐能力將達(dá)5000 萬噸。 二是石 化產(chǎn)業(yè)集群加速。 20xx年全區(qū)石化工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 158 億元。 三是基礎(chǔ)配套較為完善。共有旅居海外的華僑、華人和港澳臺同胞 37 萬之眾，相當(dāng)于全區(qū)的總?cè)丝跀?shù)，其中臺胞 16 萬 人，華僑主要集中分布在東南亞，而以馬來西亞最多，約有 萬，占 69％，其次為新加坡，共有 萬，占 25％。 2 泉泉 港港 區(qū)區(qū) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 2．． 1 泉泉 港港 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 綜綜 述述 泉港區(qū)位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部、湄洲灣畔，福建省“十一五”規(guī)劃提出將泉港建設(shè)成為國家級石化產(chǎn)業(yè)基地和湄洲灣南岸主樞紐港，泉州市“十一五”規(guī)劃提出要把泉港建設(shè)成為國家重要的石油化工基地、湄洲灣南岸新港區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和重化工業(yè)區(qū)。 泉港作為泉州新興的一個區(qū)，其房價遠(yuǎn)低于其他各區(qū)，且泉港區(qū)石化港口城市定位將為其帶來極大的人流、物流、信息流和資金流，泉港總?cè)丝谝?guī)模在 20xx 年、 20xx 年分別為40 萬、 41 萬，而城鎮(zhèn)化水平分別是47％、 58％，即城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 20萬和 24 萬。未來三年內(nèi)商品房建設(shè)規(guī)劃量共計 萬套，建筑面積為 平方米。 未來一段時間入市的樓盤量會有大幅度的 增加，如印象空間、莊園榮譽(yù)、華興商城、藍(lán)海國際、華泉小區(qū)、世紀(jì)天宇、海韻花都二期、陽光名都、新新集團(tuán)項目等， 市場上原有未售完的現(xiàn)房也還有很大的存量，新舊樓盤并存市場的局面，由于原有樓盤的價格更低，甚至 1000 多元 /平方米的房子也有，將分流很大一部分客戶群體。 歷經(jīng)三年時間，泉港近期拍賣的地塊最高拍賣價已經(jīng)達(dá)到 150 萬元 /畝 （詳細(xì)土地招拍掛出讓信息見表 1－ 表 1－ 表 1－ 4） 可以看出，泉港的一級市場逐漸規(guī)范化，地價也在最近幾年有了飛速的增長，我們有理由相信在泉港這塊投資熱土上，地價在較長的一段時間內(nèi)還會繼續(xù)增長。 平均銷售單價：住宅 元；別墅、高檔公寓 元；辦公樓 元；商業(yè)營業(yè)用地 元； 近年泉港的二級市場房產(chǎn)銷售狀況表現(xiàn)特征為： ? 新開社區(qū)式樓盤銷售狀況良好 ? 原有低檔樓盤銷售一直不溫不火，但其價格優(yōu)勢還是分流了部分需求 ? 近幾年房價有了飛躍式的增長，但價格上漲是由項目自身帶動，并不是供需關(guān)系變化引起 （ 3） 三級房地產(chǎn)市場 20xx 年泉港區(qū)二手房地產(chǎn)交易情況： 成交套數(shù)：住宅 115 套，商業(yè)營業(yè)用房 21 套 成交面積：住宅 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，合計 萬平方米 成交金額：住宅 萬元，商業(yè)營業(yè)用地 萬元，合計 萬元 平均成交單價：住宅 元，業(yè)營業(yè)用地 元 三級市場交易量與二級市場交易量比值為： ，由此可見三級市場會對二級市場造成部分沖擊。 74 平方米。 綜上，我們認(rèn)為：要在一個經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場發(fā)展不健全的市場取得一席之地，唯一的辦法就是走品