【正文】 平均銷售單價(jià)：住宅 元；別墅、高檔公寓 元；辦公樓 元；商業(yè)營(yíng)業(yè)用地 元； 近年泉港的二級(jí)市場(chǎng)房產(chǎn)銷售狀況表現(xiàn)特征為： ? 新開社區(qū)式樓盤銷售狀況良好 ? 原有低檔樓盤銷售一直不溫不火，但其價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是分流了部分需求 ? 近幾年房?jī)r(jià)有了飛躍式的增長(zhǎng)，但價(jià)格上漲是由項(xiàng)目自身帶動(dòng)，并不是供需關(guān)系變化引起 （ 3） 三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年泉港區(qū)二手房地產(chǎn)交易情況： 成交套數(shù)：住宅 115 套，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 21 套 成交面積：住宅 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，合計(jì) 萬(wàn)平方米 成交金額：住宅 萬(wàn)元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用地 萬(wàn)元，合計(jì) 萬(wàn)元 平均成交單價(jià)：住宅 元，業(yè)營(yíng)業(yè)用地 元 三級(jí)市場(chǎng)交易量與二級(jí)市場(chǎng)交易量比值為： ，由此可見三級(jí)市場(chǎng)會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)造成部分沖擊。 74 平方米。 歷經(jīng)三年時(shí)間，泉港近期拍賣的地塊最高拍賣價(jià)已經(jīng)達(dá)到 150 萬(wàn)元 /畝 （詳細(xì)土地招拍掛出讓信息見表 1－ 表 1－ 表 1－ 4） 可以看出，泉港的一級(jí)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化，地價(jià)也在最近幾年有了飛速的增長(zhǎng)，我們有理由相信在泉港這塊投資熱土上，地價(jià)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。 綜上，我們認(rèn)為：要在一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不健全的市場(chǎng)取得一席之地，唯一的辦法就是走品質(zhì)、性價(jià)比之路！ 2．． 2 區(qū)區(qū) 域域 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 分分 級(jí)級(jí) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 區(qū)域房地產(chǎn)分級(jí)市場(chǎng)分析的依據(jù)是按照房地產(chǎn)開發(fā)的流程將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為土地市場(chǎng)、增量房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)三級(jí)，即我們所說(shuō)的房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)。 未來(lái)一段時(shí)間入市的樓盤量會(huì)有大幅度的 增加，如印象空間、莊園榮譽(yù)、華興商城、藍(lán)海國(guó)際、華泉小區(qū)、世紀(jì)天宇、海韻花都二期、陽(yáng)光名都、新新集團(tuán)項(xiàng)目等， 市場(chǎng)上原有未售完的現(xiàn)房也還有很大的存量，新舊樓盤并存市場(chǎng)的局面，由于原有樓盤的價(jià)格更低，甚至 1000 多元 /平方米的房子也有，將分流很大一部分客戶群體。 從當(dāng)前泉港各盤銷售狀況來(lái)看，盡管泉港發(fā)展前景看好，但是泉港的樓市仍銷售緩慢，樓盤銷售周期較長(zhǎng)。未來(lái)三年內(nèi)商品房建設(shè)規(guī)劃量共計(jì) 萬(wàn)套，建筑面積為 平方米。按照泉 港區(qū)五年住房規(guī)劃要求，20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 37 萬(wàn)平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn) 平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米； 20xx年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米。 泉港作為泉州新興的一個(gè)區(qū)，其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于其他各區(qū)，且泉港區(qū)石化港口城市定位將為其帶來(lái)極大的人流、物流、信息流和資金流，泉港總?cè)丝谝?guī)模在 20xx 年、 20xx 年分別為40 萬(wàn)、 41 萬(wàn)，而城鎮(zhèn)化水平分別是47％、 58％，即城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 20萬(wàn)和 24 萬(wàn)。 大規(guī)模社區(qū)相繼浮現(xiàn)，如東盛帝豪、海韻花都、春滿城以及在建和籌建當(dāng)中的藍(lán)海國(guó)際、華泉小區(qū)等。 2 泉泉 港港 區(qū)區(qū) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 2．． 1 泉泉 港港 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 綜綜 述述 泉港區(qū)位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部、湄洲灣畔，福建省“十一五”規(guī)劃提出將泉港建設(shè)成為國(guó)家級(jí)石化產(chǎn)業(yè)基地和湄洲灣南岸主樞紐港，泉州市“十一五”規(guī)劃提出要把泉港建設(shè)成為國(guó)家重要的石油化工基地、湄洲灣南岸新港區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和重化工業(yè)區(qū)。 同時(shí)，泉港與臺(tái)灣隔海相望，泉港的繁榮與發(fā)展對(duì)加強(qiáng)兩岸關(guān)系，促進(jìn)祖國(guó)統(tǒng)一大業(yè)將發(fā)揮著重大作用。共有旅居海外的華僑、華人和港澳臺(tái)同胞 37 萬(wàn)之眾，相當(dāng)于全區(qū)的總?cè)丝跀?shù)，其中臺(tái)胞 16 萬(wàn) 人，華僑主要集中分布在東南亞，而以馬來(lái)西亞最多，約有 萬(wàn)，占 69％，其次為新加坡，共有 萬(wàn)，占 25％。 四是僑臺(tái)胞眾多。 三是基礎(chǔ)配套較為完善。泉港石化基地的集聚效應(yīng)進(jìn)一步顯 現(xiàn)，已有美國(guó)杜邦、德國(guó)德固薩、英國(guó)英力士苯酚、日本三井化學(xué)等 50多家國(guó)際石化巨頭 80多次、300 多人次到泉港考察洽談，區(qū)域內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的投資總 額超過(guò) 600億元。 20xx年全區(qū)石化工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 158 億元。設(shè)區(qū)以來(lái)，我區(qū)按照“大項(xiàng)目 — 產(chǎn)業(yè)鏈 — 產(chǎn)業(yè)群 —產(chǎn)業(yè)基地”的思路， 不斷推動(dòng)石化產(chǎn)業(yè)集聚。 二是石 化產(chǎn)業(yè)集群加速。目前，全區(qū)已建成碼頭泊位 8 座， 20xx 實(shí)現(xiàn)港口吞吐量近 1000 萬(wàn)噸，海關(guān)關(guān)稅收 入 億元，占泉州關(guān)稅 82%。泉港區(qū)肖厝港被確定為國(guó)家一類口岸 ,肖厝海關(guān)等口岸系統(tǒng)已正式運(yùn)作，碼頭已規(guī)劃建設(shè)石化、集裝箱、煤炭、糧食等泊位 30 個(gè)，遠(yuǎn)期年吞吐能力將達(dá)5000 萬(wàn)噸。 一是港口物流條件優(yōu)越。 1．． 4 城城 市市 特特 質(zhì)質(zhì) 泉州市泉港區(qū)是座正在開發(fā)建設(shè)中的大型石化基地和現(xiàn)代化港口新城。 （ 3） 城市規(guī)劃 圖1－ 2 泉港近期規(guī)劃圖 從城市規(guī)劃的角度來(lái)看，蜂尾鎮(zhèn)將作為未來(lái)的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，與中心城區(qū)相連。另有一批大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在建設(shè)之中，總投資 150 億元、總裝機(jī)容量 300 萬(wàn)千瓦的福建南埔電廠已動(dòng)工興建，首期60 萬(wàn)千瓦工程已開始試投產(chǎn)發(fā)電；總投資 億元、全長(zhǎng) 34 公里的泉州沿海大通道泉港段已全線貫通；總投資 4770 萬(wàn)元、日處理量 215 噸的垃圾填埋場(chǎng)已建成；總投資 億元、日處理污水 5 萬(wàn)噸的凈化 水處理廠也已竣工投入使用；即將建設(shè)的福廈高速鐵路穿境而過(guò)。 （ 2） 城市基礎(chǔ)建設(shè) 幾年來(lái)，泉港區(qū)投入近 30 億元用于基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，為承接煉化一體化項(xiàng)目、建設(shè)國(guó)家級(jí)石化產(chǎn)業(yè)基地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城區(qū)的人流、物流集聚加速，農(nóng)村向城市、農(nóng)民向市民、農(nóng)業(yè)向工業(yè)過(guò)渡的步伐全面加快。同時(shí)，泉港一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、泉港醫(yī)院、仁愛醫(yī)院、婦幼保健院、廣電中心、老干部活動(dòng)中心、泉港汽車站等社會(huì)事業(yè)設(shè)施均已建成。 1．． 3 城城 市市 建建 設(shè)設(shè) 及及 發(fā)發(fā) 展展 （ 1） 城市定位 泉港的城市定位為現(xiàn)代化濱海石化港口城市，城市規(guī)劃面積為 80平方公里，城市總體規(guī)劃修編正在進(jìn)行。 ? 以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為突破口，落實(shí)群眾增收措施，富民工程初見成效 ? 以載體建設(shè)為抓手，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極化效應(yīng)逐步顯現(xiàn) ? 以功能建設(shè)為重點(diǎn)， 加大城鄉(xiāng)建設(shè)力度，環(huán)境綜合優(yōu)勢(shì)日趨凸現(xiàn) 泉港經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全市處于前列。 目前，泉港已經(jīng)從一個(gè)農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)變?yōu)殇刂逓辰?jīng)濟(jì)圈中的化工城市，形成了以開放型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，三個(gè)文明同步推進(jìn)的良好局面，并形成了具有特色的經(jīng)濟(jì)： ? 以招商引資為龍頭，擴(kuò)大對(duì)外開放，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭比較強(qiáng)勁。外商資本的進(jìn)入，將為全區(qū)新一輪經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。由福建煉化公司與世界 500 強(qiáng)企業(yè)德國(guó)林德集團(tuán)合資建設(shè)的工業(yè)氣體項(xiàng)目，投資總額達(dá) 億美元，預(yù)計(jì) 20xx 年5 月建成投產(chǎn)，將成為福建省最大工業(yè)氣體項(xiàng)目。三是五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為工業(yè)增長(zhǎng)的主要支撐點(diǎn)，全區(qū)紡織鞋服、建筑建材、工藝制品、食品飲料和機(jī)械制造等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。二是 企業(yè)規(guī)模不斷壯大，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和高附加值產(chǎn)品比重提高，反映出結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極變化增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。 〖〖 工工 業(yè)業(yè) 產(chǎn)產(chǎn) 值值 〗〗 近年泉港區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)情況7 1 . 3 1849 8 . 9 61 2 7 . 6 81 4 4 . 6 52 0 3 . 9 52 6 2 . 7 13 1 4 . 523%1 7 . 8 0 %16%2 5 . 2 0 %9 . 8 0 %2 6 . 5 0 % 2 5 . 8 0 %1 4 . 8 0 %05010015020025030035020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年0%5%10%15%20%25%30%泉港區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值 （億元） 增長(zhǎng)比例 20xx 年，泉港區(qū)工業(yè)運(yùn)行呈多極增長(zhǎng)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，一是在石化產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的推動(dòng)下，工業(yè)多極化格局逐步發(fā)揮支撐作用。 〖〖 財(cái)財(cái) 政政 收收 入入 〗〗 近年泉港區(qū)財(cái)政總收入增長(zhǎng)情況1 . 9 2 2 . 2 27 . 1 47 . 6 31 0 . 9 11 0 . 4 41 1 . 5 1152 3 . 4 0 %1 5 . 7 0 %1 2 . 7 0 %6 . 9 0 %4 3 . 0 0 % 4 . 3 0 %1 0 . 2 0 %3 0 . 3 5 %024681012141620xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %泉港區(qū)全年財(cái)政總收入（億元） 增長(zhǎng)比例 20xx 年，泉港區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入15 億元，比上年增長(zhǎng) %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。 ? 進(jìn)入 20xx 年以來(lái)，泉港區(qū)每月利用外資實(shí)際到資累計(jì)數(shù)（驗(yàn)資口徑）居全市各縣、區(qū)、縣級(jí)市第三位，利用外資增長(zhǎng)額度居第一位，詳見表 1。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 15億元，增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均純收入達(dá) 7182 元，增長(zhǎng)%。 泉 港 ? 20xx 年，全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面超計(jì)劃完成。 1．． 2 泉泉 港港 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 發(fā)發(fā) 展展 狀狀 況況 （ 1） 數(shù)字泉港 ① 城市地位 ? 20xx 年，在煉油一體化等重點(diǎn)項(xiàng)目快速推進(jìn)的帶動(dòng)下，全區(qū)累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅位居全市首位，投資總額居全市第二位，僅次于晉江。 社會(huì)風(fēng)俗系千百年來(lái)古越族文化、中原文化及海外文化長(zhǎng)期交融，同時(shí)又受淵源流長(zhǎng)的媽祖文化的熏陶，形成頗具閩南僑鄉(xiāng)特色的民俗風(fēng)情，隨著 經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，移風(fēng)易俗的深入，社會(huì)風(fēng)俗不斷破舊立新，日趨文明進(jìn)步。 區(qū)內(nèi)群眾主要信仰佛教、基督教和道教三大教派，其中佛教信徒人數(shù)最多，區(qū)內(nèi)有佛教寺庵 92 座；基督教教堂 18 座；道教場(chǎng)所 11 個(gè)。戲曲方面有北管、薌劇、高甲戲、莆仙戲、木偶戲和舞獅等，而以北管音樂為最 具代表，其曲調(diào)幽雅、古樸、明快；既有江淮民間音樂特色，兼有江南竹樂的曲雅神韻和閩南音樂專家、教授曾多次來(lái)訪和研討交流。轄區(qū)陸地面積 321 平方公里，海域面積 105 平方公里，總?cè)丝?37 萬(wàn)人，居民除漢族外，還有回族、蒙古族、畬族等少數(shù)民族。區(qū)內(nèi)屬南亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 28176。與福州、廈門分別相距 100 多公里，正處福州、廈門兩個(gè)對(duì)臺(tái)試點(diǎn)直航口岸的中間，是閩東海陸交通的重要通道。 25?，北緯 24176。現(xiàn)轄有南埔、界山、后龍、峰尾、前黃、涂嶺 6 個(gè)鎮(zhèn)和山腰街道辦事處、國(guó)有山腰鹽場(chǎng)，下轄 99 個(gè)行政村。 20xx年 4 月 12 日，泉州市泉港區(qū)獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立。按常住人口計(jì)算，當(dāng)年人均地區(qū) 生產(chǎn)總值為 29664 元（折合 3901 美元），比上年增長(zhǎng)％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%?，F(xiàn)轄鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)、泉港區(qū) 4 個(gè)區(qū)，晉江市、石獅市、南安市 3 個(gè)縣級(jí)市和惠安縣、安溪縣、永春縣、德化 縣、金門縣（待統(tǒng)一） 5 個(gè)縣，以及泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，全市土地總面積 10866 平方公里。泉州市地處福建省東南部，北承省會(huì)福州，南接廈門特區(qū)，東望臺(tái)灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明。 （ 4） 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)： 以創(chuàng)造一個(gè)花園院落式的現(xiàn)代住宅小區(qū)為宗旨，致力于將傳統(tǒng)的 院落空間融入小區(qū)，拉近鄰里間和睦共處的氛圍，并在風(fēng)格上追求現(xiàn)代建筑風(fēng)格的簡(jiǎn)潔明快。主力戶型為三房?jī)蓮d。 （ 3） 戶型特點(diǎn)： 本項(xiàng)目共有 12 中戶型，2種 80－ 100m2 的戶型， 6 種100－ 140m2 的戶型， 4 種140m2 以上的躍層大戶型。小區(qū)臨驛峰路建筑底層為商鋪，共 。除去已建的 193 戶單身公寓外，規(guī)劃中總戶數(shù)為 294 戶。項(xiàng)目?jī)?nèi)部地勢(shì)不平，有耕作情況，且地塊臨驛峰路已建有一棟六層高臨街建筑。 （ 5） 施工進(jìn)度計(jì)劃： 開發(fā)周期為 3 年， 20xx年 11 月取得國(guó)有土地使用權(quán)， 20xx 年 7 月正式開工，計(jì)劃 20xx 年 12 月竣工。 ? 泉港區(qū)外投