【正文】 （ 2）都市計劃、都市建設(shè)指定用圖。同一立地條件也會因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營成本，故需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營計劃，并以此為開店的根據(jù)。 （ 3）賣場面積大小 ——吸引顧客的能力。三條件是： （ 1）開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上； （ 2）足夠的集客能力； （ 3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場有停車場）。 選擇在交通樞紐開設(shè)超市， 其經(jīng)營內(nèi)容必須視流動顧客的不同 特點(diǎn)做出確定。超級市場經(jīng)營的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、衛(wèi)生用品、文具用品等等。以預(yù)估的營業(yè)額或賣場面積為 基準(zhǔn)來規(guī)定。在新建分店或改建舊店時要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。 （ 4）客流狀況。 （ 2）人口數(shù)及住戶數(shù)。 （ 6）城市的商業(yè)屬性。 大量的管理資料下載 （ 4）城市規(guī)劃。學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。城郊及居民區(qū)商業(yè)不很發(fā)達(dá)，但超市卻能生存和發(fā)展?？傊械慕⑴c定位正好下棋布局一樣，要著著皆慎，以免一步走錯，全盤皆輸。基于此，開店策略便成為開店的最高指導(dǎo)原則。 ”但是不少業(yè)者往往到開店營運(yùn)后，再想方法來提高業(yè)績，他們這樣做往往是事倍功半。有人說： “超級市場的商圈立地對開店成敗的影響力至少占 70%以上。與此同時，零售業(yè)也存在著很多問題，尤其是在選點(diǎn)開店時，若未經(jīng)仔細(xì)評估，無論事后如何努力，也難以挽救，這是零售行業(yè)的一大重要的特點(diǎn)，超級市場也概能外。而且，在超市開業(yè)以前還需對超市進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩ㄎ唬龅接械姆攀浮? 超級市場的店址確定的原則與實(shí)施 超市的地址如何確定？繁華區(qū)是店鋪的最佳位置，但對超市而言，并非理想之地。先看地形、氣候等自然條件，繼 而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？ （ 2）城市設(shè)施。在城市條件中，對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。包括人口、戶數(shù)、收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店。了解一定的商圈范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量。 （ 6）城市的商業(yè)屬性。 （ 8）法律條件。 （ 11）投資的最高限額。 超市立地選擇的基本原則 超市的立地條件在于便利。 超市的目標(biāo) 顧客應(yīng)以穩(wěn)定的居民為主， 以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主。 開辦超市前的立地調(diào)查 立地調(diào)查的主要目的 了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。 （ 2）道路、交通工具 ——可抵達(dá)店鋪購物的方法。賣場的投資多少，會影響損益平衡點(diǎn)、營業(yè)額及回收年限。 預(yù)備調(diào)查時，收集的資料至少應(yīng)有下列幾種： （ 1）某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。 （ 5）競爭店銷售實(shí)績。 表 31 取得資料的來源 資料類 別 來源 人口數(shù)、戶數(shù)資料 都市政府 都市計劃、建設(shè)指定用圖 城市政府 競爭分布圖 實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會 競爭店或未來大型店預(yù)定計劃 政府工商部門 競爭店銷售業(yè)績 實(shí)地調(diào)查、商業(yè)同仁口碑 然后再將上述資料，做成競爭店分布圖，方法如下： （ 1）以 1/10000比例地圖，記入人口數(shù)、戶數(shù)。例如：空地的延伸、大量住宅的興建等，若屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時搬入住戶、住滿。 進(jìn) 行上述調(diào)查了解時，應(yīng)掌握詳盡和準(zhǔn)確資料，加以整理，更重要的是要了解這些變化是何時結(jié)束、影響多長時間，最后再根據(jù)這些資料，決定提前或延后開店時間。 （ 3）消費(fèi)者調(diào)查：本調(diào)查是所有調(diào)查最耗費(fèi)時間、資金的工作，執(zhí)行起來也最為困 難，并易為一般人所疏忽。 超大商圈是指高速公路或捷運(yùn)系統(tǒng)所形成的廣大商圈，主要出售特殊器材。 商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。 假定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購買量，第一商圈為 1000元 1000戶 =100萬元，第二商圈為 1000元 2000戶 =200 萬元，第三商圈為 1000 元 3000戶 =300 萬元，假定商圈內(nèi)流動顧客群食雜品的購買量每月為 120元，假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為 180元，假定某超市的市場占有率分別為：第一商圈 30%，第二商圈 10%，第三商圈 5%，企事業(yè)單位及流動顧客群各 10%，可推算出超市銷售額： 第一商圈： 100萬元 30%=30萬元； 第二商圈： 200萬元 10%=20萬元； 第三商圈： 300萬元 5%=15萬元； 企事業(yè)單位： 180萬元 10%=18萬元； 流動顧客群： 120萬元 10%=10萬元； 總銷售額： 30萬元 +20萬元 +15萬元 +18萬 +12萬元 =95萬元 超市商圈的特征 從業(yè)態(tài)比較看，超級市場商圈偏小 超市奉行小商圈主義，地處社區(qū)或居民區(qū)，商圈人口 7 萬～ 12 萬人；以經(jīng)營食品為主的超級市場的商圈更小，商圈人口公為 ～ 5 萬人。從一般情況看，位于都市中的超級市場商圈要大大小于位于城郊的超級市場的商圈范圍。出行方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化，商圈范圍越大，反之則越小，例如，表 32 中，郊外超級市場的徒步范圍是 500 米，自行車為1000米，而小汽車達(dá) 3000米。 表 34 顧客購買頻率與超市商圈范圍 位置 每天購買 每周 3～ 4次 每周 1次 都市 300米 500米 700米～ 800米 郊外 500米 700～ 800米 1500米 超級市場商圈的環(huán)境分析 商圈潛力情況調(diào)查 商圈潛力調(diào)查，是了解商圈范圍內(nèi)有多少人口，有多大的客流量，以確定其發(fā)展的前景如何。研究面對的消費(fèi)者，才能正確地確定自己的市場定位、規(guī)模與經(jīng)營的策略，也才能在激烈