【正文】 配置，使開發(fā)周期縮短、投資風險分散，加快項目建設步伐。 本案開發(fā)將中小型高科技企業(yè)、企業(yè)孵化中心、投資者、科技中介服務機構的功能有機結合起來，利用桂林高新區(qū)已 － 26 － 經形成的電子與信息、生物醫(yī)藥、機電一體化、新材料、環(huán)保等五 大支柱產業(yè)輻射和集聚能力，通過市場化運作與合理的價格策略實現(xiàn)項目各參與方的最大利益。 主要職能是以科技金融、信息等各種形式的服務，孵化高新技術企業(yè)，培育高新技術企業(yè)家完善創(chuàng)業(yè)服 務體系，促進官、產、學、研、資、介、貿在高新技術產業(yè)化方面的結合，促進人才、技術、資金、信息及其它資源的合理流動，為高新技術企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和成長創(chuàng)造必要的局部優(yōu)化環(huán)境。為高新技術的科研、中試、開發(fā)提供所需的工作場地、辦公場地。 產業(yè)孵化區(qū) 孵化區(qū)該區(qū)作為企業(yè)集聚區(qū)，以集聚各類中小科科技企業(yè)為主。產業(yè)孵化區(qū)七大專業(yè)孵化區(qū)都是在各自行業(yè)中培育成長起的有產業(yè)聯(lián)動關系和集群關系的企業(yè)族群。 企業(yè)孵化服務中心 建立創(chuàng)業(yè)服務信息網絡平臺，供企業(yè)建立網頁，發(fā)布產品供求信息。 因此，本項目將依靠科技進步，通過精心規(guī)劃，精心設計，精心施工和科學管理。 毋庸置疑，企業(yè)孵化中心對推動我國高新技術產業(yè)發(fā)展、完善國家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經濟發(fā)揮著重要作用，具有重大的社會經濟意義。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導，具備了強大的經營管理團隊的一種新型經濟組織，它融合了孵化中心、風險投資公司和多元化經營控股公司的特點，使創(chuàng)意、技術、管理和投資在孵化中心內實現(xiàn)一體化。無疑這是一種 “ 多贏互利 ” 的戰(zhàn)略關系。 ⑷ 幫助孵化企業(yè)申請銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。 ⑶ 建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵機制，創(chuàng)造條件吸引一流專業(yè)管理人才。這里地勢平坦，交通方便，生活便利；視野開闊，開發(fā)建設條件具備。 通訊條件 光纖電話基站， 100M 高速寬帶網，已通。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循環(huán)車道。電信系統(tǒng)、有線電視從市網干線電纜網入網孔引入。 － 36 － 第七章 環(huán)境影響評價和保護 本項目施工要加強對周圍環(huán)境的管理。 廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標準排入城市廢水排放系統(tǒng)。必要時采用隔音建筑材料。 ⑶ 固體廢物的影響施工期間，在場地上必然要產生一些生活垃圾和其他固體廢棄物，這些廢棄物若不及時處理，必將影響周圍環(huán)境。 項目實施中環(huán)境影響的對策 ⑴ 交通影響的對策 為了緩解施工期對項目區(qū)旁交通的壓力，可與桂林市交通管理和運輸部門聯(lián)系，申請相關的運輸路線和時間，按規(guī)定的路線運輸，并將運輸時間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運輸，保證白天暢通。施工期進行土石方開挖，將產生一定的揚塵，使大氣懸浮物污染局部增高。對要回填的土方，在有場地堆放條件下，可臨時控制堆放。項目建設時將按 － 40 － 照國家建設項目環(huán)境保護管理辦法的要求，確保環(huán)境保護設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用。 四、環(huán)境影響評價 本項目是基礎設施建設，符合桂林市城市規(guī)劃要求，對桂林經濟增長發(fā) 展有促進作用，項目加強環(huán)境保護，種植樹木，鋪設草皮，對城市美化起著重要作用。結論，項目區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境質量良好。 在采取了相關的環(huán)境保護措施后，項目的建設可以保證對環(huán)境的影響降低到最小程度。 本項目預測總投資為人民幣 22800 萬元，詳見項目投資估算表。它的建成必將為全市經濟發(fā)展提供支撐，提供商機，提供服務，整合人才、技術、信息、資金、管理等諸要素。 。 － 44 － 第九章 結論 根據以上分可以得出結論：本項市場定位準確，市場發(fā)展?jié)摿薮?，符合國家有關政策、行業(yè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，并且具有良好的社會經濟效益和一定的抗風險能力。它可以解決大量面臨競爭形式嚴峻而且產品技術含量低的企業(yè)與小型技術含量高、競爭力強的項目的有機結合，從而在為企業(yè)發(fā)展注入新的活力，促進社會的繁榮和穩(wěn)定。 － 42 － 第八章 投資估算及效益分析 一、投資估算依據 《廣西壯族自治區(qū)土建工程費用定額（ 98 年版）》 《市政工程預算定額（ 2021 年版）》 廣西、桂林市有關文件資料 二 、投資分析 項目建設期 2 年。 項目完工后，環(huán)境保護設計根據不同的污染物排放選擇不同的排放標準：大氣污 染物綜合排放標準（ GB162971996）；污水綜合排放標準（ GB897888）；工業(yè)企 － 41 － 業(yè)廠界環(huán)境噪聲標準（ GB1234890）。漓江分別達到 GHZ11999《地表水環(huán)境質量標準》 Ⅱ 類標準。工業(yè)廢氣可設置廢氣回收處理設備，噪聲源采用消音設施消音。 ⑷ 建筑污水影響的對策 對建筑污水應盡量減少機械油污，在清濾大部分泥沙顆粒后，控制排入桂磨路雨污管道。 為加強對施工的環(huán)境管理，保護區(qū)域的環(huán)境質量，確保施工場地盡量少產生噪聲污染，施工單位須嚴格遵守《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》中關于建筑施工噪聲污染防治 的有關規(guī)定和 GB1252390《建筑施工場地界噪聲限制》的要求，在項目開工前十五天及時向有關環(huán)保部門進行申報，合理安排施工計劃并采取較嚴格的施工管理措施，將施工噪聲所造成的影響減少到最低限度。但項目施工因場地原因，燃油機械的使用量有所局限，且是暫時的，應 注意盡可能在有風時使用，減少在空氣濕悶的時候使用，以減少對大氣的污染。 ⑸ 該項目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點污染源。 ⑵ 揚塵、噪聲影響施工期運輸?shù)哪嗤?、沙石，遇到刮風天氣及汽車本身運行時揚起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。 二、項目實施期間對環(huán)境的影響與對策 對環(huán)境影響 本項目在實施過程中會對環(huán)境產生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚塵、固體廢物等。 一、項目環(huán)境現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 經環(huán)保部門設點監(jiān)測，數(shù)據如下： 市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達到國家環(huán)境空氣質量一級標準；可吸入顆粒物達到國家環(huán)境空氣質量二級標準；市區(qū)降水酸雨頻率為 %；降水的 PH 年平均值為 。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。能很好的解決項目的道路交通問題。 － 34 － 九、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要經濟指標 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要技術經濟指標表 表 1：創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要技術經濟指標 序號 名稱 指標 1 規(guī)劃用地總面積 34325 平方米 2 建筑用地總面積 25812 平方米 3 總建筑面積 68500 平方米 (1) 辦公樓 20500 平方米 (2 產業(yè)孵化樓 35400 平方米 (3) 園區(qū)西己套用房 12600 平方米心 4 建筑層數(shù) /高度 11 層 /34 米 5 容積率 6 建筑密度 34% 7 綠化率 31% 8 室外停車數(shù) 83 9 地下停車數(shù) 92 － 35 － 配套工程說明 ⑴ 道路交通及綠化 該項目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎設施完善，車流、人流順暢。 供電條件 英才科技園臨時變 10/，已通至建址地下。 ⑵ 咨詢中介性質的服務性收入以及對進駐的企業(yè)進行風險投資以及金融中介活動產生收入。 民營企業(yè)的職能 ⑴ 以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出資，成為孵化中心有限公司控股股東并參與企業(yè)經營。 ⑵ 孵化中心內企業(yè)從生產經營之日起 5 年內上繳的流轉稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎勵給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。而對創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，對其成長壯大影響最大的管理和資金問題便會迎刃而解，成功的機率會大大增加。 因此，在桂林創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心有限公司實現(xiàn)企業(yè)化運作是值得大膽探索的一條思路。 － 30 － 七、運營模式 創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心有限公司 創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心有限公司孵化中心 1987 年中國創(chuàng)立第一家企業(yè)孵化中心，經過近 20 年的發(fā)展，到目前為止，具有一定規(guī)模的各類孵化中心已近 500 家。 園區(qū)服務中心 主要是為園區(qū)提供物流、后勤、物業(yè)等方面的服務。 五、組織機構設計 技術服務中心 為進駐企業(yè)提供必要技術支持，供企業(yè)提供技術咨詢、查詢等，設立項目庫及設備 庫，實現(xiàn)項目與投資雙方的互動， － 29 － 為供需方牽線搭橋。 － 28 － 產業(yè)孵化區(qū)分為旅游服務企業(yè)孵化區(qū)、電子信息企業(yè)孵化區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化區(qū)、生物醫(yī)藥企業(yè)孵化區(qū)、機械設備企業(yè)孵化區(qū)、環(huán)保企業(yè)孵化區(qū)、新材料新能源企業(yè)孵化區(qū)等七大專業(yè)孵化區(qū)，共同圍繞孵化商務區(qū)駐扎。協(xié)助人才交流部門，為提供進駐單位辦理招聘，借調和短期聘用各類專業(yè)技術人才的事宜。為項目的論證、中試做好組織、協(xié)調和規(guī)劃工作。 四、項目方案設計 項目將分三個區(qū)： 孵化商務區(qū)（中心管理區(qū)） 孵化商務區(qū)是孵化中心的核心和亮點部分，以創(chuàng)業(yè)服務中心為機構載體，提供諸如教育培訓、科研設備與技術輔導、注冊代理服務、創(chuàng)投咨詢和融資服務、法律和會計咨詢、市場研究與推廣、政策等綜合信息服務、招商指導服務、貿易信息服務、商務談判咨詢、電子商務平臺、 媒體宣傳、企業(yè)管理咨詢、物業(yè)管理等功能服務，以及產品展示、廣告投放、大型會議展覽、多媒體室等輔助服務。 市場定位 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目市場定位：集聚中小企業(yè)進駐園區(qū)，為中小型高科技企業(yè)、投資機構、金融機構、中介機構服務和投資人士搭建企業(yè)技術共享平臺。引入后即可對園區(qū)進行整體啟動，整個園區(qū)的設計和規(guī)劃標準也可以有所提高。 ⑵ 以項目樹形象，亮品牌。 在本孵化中心內部，孵化中心和風險投資的融合也可以使本孵化中心投資達到空間集聚的結點，而且孵化中心本身也可以得到空間價值的提升，營造出一種集聚的效應，但是鑒于目前風險投資退出途徑較之狹隘，投資變現(xiàn)風險依舊存在。 項目投資主體要擴大收益，增加入孵企業(yè)的數(shù)量和質量必須加強經營管理，宣傳力度的到位、孵化設施的完善和孵化服務水平的提高、經營機制的靈活有效性、提高員工素質都可以對項目日后收入帶來 影響。通過合作各方引入市場化的運作機制，實現(xiàn)資源的最佳整合，將會贏得最大的利潤空間。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目將充分利用自身的各類的政策資源、資金和人才優(yōu)勢，通過孵化中心這個平臺營造一個良好的創(chuàng)業(yè)氛圍產生技術資金人才的聚集效應，從而吸引各類中介服務機構、優(yōu)質企業(yè)、風險投資機構入駐，并在有租金 收入和稅費返還穩(wěn)定現(xiàn)金流的支撐下，利用自身投資管理和風險投資運作的實踐經驗對高成長性企業(yè)進行投資，創(chuàng)造孵化中心項目與風險投資的 “ 雙贏 ” 效應，風險資本在本孵化中心增值的效應將發(fā)揮得淋漓盡致，從而可以運用投資收益的一部分用于擴大投資及完善服務，由此而打造科技企業(yè)發(fā)展的一條產業(yè)鏈，并通過此條產業(yè)鏈培育本孵化中心項目的核心競爭力，并通過核心競爭力使本項目孵化中心在競爭中處于市場領先者的位置。中國孵化中心 600 多家，孵化企業(yè) 40000 多家，從業(yè)人數(shù)超過 60 萬人。 － 19 － 第五章 項目前景分析 一、市場分析及預測市場分析 科技企業(yè)孵化中心 科技企業(yè)孵化中心本項目建成后將和目前在建成的英才科技園、桂林大學生創(chuàng)業(yè)園、信息產業(yè)園、在建的鐵山工業(yè)園區(qū)連一起，各成一體，各有特色，相互呼應，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華和創(chuàng)業(yè)的新天地。 本項目的內優(yōu)外機形勢良好，應充分把握并細化落實到位，加快進度，進一步擴大利基，搶占時間優(yōu)勢，以便 － 18 － 將項目做強做精，盡可能避免同類競爭對手進入。 高新區(qū)政府未來新的行政中心，政府對區(qū)域的支持力度比較大；項目用地位置優(yōu)越，將成為園區(qū)內的形象工程之一，開發(fā)區(qū)管委會可能為園區(qū)招商提供幫助。 三、機遇（ Opportunity） 為科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中 小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企 － 17 － 業(yè)量身打造，建設專業(yè)性孵化中心。 融資難的矛盾突出 高新區(qū) 投融資體系尚未建立，投資擔保基金、中小型科技企業(yè)創(chuàng)新基金和風險投資基金均未健全，多數(shù)中小企業(yè)自有資金不足，許多中小型科技企業(yè)無法籌措到發(fā)展的資金，嚴重制約了技術創(chuàng)新和高新技術的產業(yè)化。 地塊優(yōu)勢 地理位置上地處于高新技術產業(yè)園核心地帶（英才科技園區(qū)內），高新區(qū)政府新行政中心；多家大中學校遍布周圍；周邊道路路網科學合理，寬廣開闊，到達市區(qū)不超過十分鐘；地塊周邊環(huán)境污染少，空氣清新；孵化中心新的生活配套設施便于規(guī)劃與管理。 孵化中心優(yōu)勢