【正文】 25 主管人員將《開發(fā)項目建議書》和《建設(shè)項目環(huán)境影響評價報告書》 報 政府主管部門，獲得批準(zhǔn)后開發(fā)項目即正式立項。 編制《開發(fā)項目建議書》 根據(jù)公司的戰(zhàn)略決策，主管人員組織編制《開發(fā)項目建議書》，建議書內(nèi)容一般包括： a) 項目內(nèi)容、性質(zhì)，例如地址、規(guī)模、規(guī)劃、功能、市場定位及開發(fā)時 機(jī)等； b) 項目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計及預(yù)期結(jié)果； c) 項目開發(fā)建設(shè)方案及投資經(jīng)營方案； d) 項目投資概算； e) 項目工作計劃； f) 其他相關(guān)的數(shù)據(jù)資料。 2) 設(shè)計是指對建筑物本身的設(shè)計。 總經(jīng)理 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《開發(fā)項目市場調(diào)查報告》、《開發(fā)項目建議書》、《項目綜合評估報告》以及相關(guān)的規(guī)劃與設(shè)計評審、驗證與確認(rèn)報告。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié) ： 頁 碼： 3/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0620xx 22 售后與顧客的溝通 a) 銷售人員應(yīng)按國家有關(guān)的法律法規(guī)要求，協(xié)助 顧客解決各種問題； b) 銷售管理部應(yīng)監(jiān)督檢查售樓時向顧客作出的各種承諾是否落實，包括 顧客驗房時提出的各種質(zhì)量問題及房屋的保修承諾； c) 產(chǎn)品售出后，銷售管理部應(yīng)建立顧客檔案，定期搜集顧客的反饋信息并填寫與顧客溝通情況記錄，妥善處理顧客投訴，以取得顧客的持續(xù)滿意。 合同簽訂后，由銷售管理部負(fù)責(zé) 建立《合同臺帳》， 將合同轉(zhuǎn)發(fā)至資 金財務(wù)部，作為實施收款、房屋交付、協(xié)助顧客辦理消費(fèi)信貸的依據(jù)。因此，在發(fā)布這類承諾之前，應(yīng)由銷售管理部組織有關(guān)部門依據(jù) 的要求進(jìn)行內(nèi)容評審，填寫《產(chǎn)品要求評審表》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0620xx 21 報總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)表。 a) 對于商品房銷售合同，因其屬于“格式合同”，即公司采用政府主管部門制定的統(tǒng)一格式的商品房買賣合同示范文本，依此與顧客簽訂房銷售合同。 對產(chǎn)品要求的評審 在公司向顧客作出提供產(chǎn)品之前（如提交標(biāo)書、接收合同或接收合同的更改），銷售管理部應(yīng)組織對已確定的產(chǎn)品要求實施評審。 5 相關(guān)文件 1) 《文件控制程序》 2) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和設(shè)計控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《開發(fā)項目施工前期準(zhǔn)備工作計劃》 2) 《項目籌資計劃》 3) 各部門專項工作計劃 4) 計劃實施情況檢查記錄 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 4/4 房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0520xx 19 版 次： 1 修改 狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0620xx 1 目的 充分了解顧客的要求并轉(zhuǎn)化為公司對產(chǎn)品 /工程項目的要求，從而確保滿足顧客的要求和期望。 計劃的實施、監(jiān)督和修改 各部門在計劃的執(zhí)行中應(yīng)按計劃的規(guī)定要求進(jìn)行控制，并將計劃的執(zhí)行情況及時反饋到戰(zhàn)略發(fā)展部。 項目施工前期準(zhǔn)備工作策劃的輸出 前期開發(fā)部負(fù)責(zé)編制《開發(fā)項目施工前期準(zhǔn)備工作計劃》，其內(nèi)容除了 條款的要求外，還應(yīng)包括： a) 項目征地、拆遷和安置情況； b) 報建、報批手續(xù)； c) 各種合同的準(zhǔn)備、談判及簽訂； d) 規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)方案的確定； e) 與有關(guān)單位的合作協(xié)議； f) “四通一平”的組織實施，落實地面、地下、空中障礙物的拆除； g) 對開發(fā)成本和可能的工作量進(jìn)行概算； h) 勘探設(shè)計的 補(bǔ)充工作； i) 其他事項等。 c) 運(yùn)作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限與相互關(guān)系； d) 確定過程涉及的驗證、確認(rèn)、監(jiān)視、檢驗、實驗活動以 及產(chǎn)品接收準(zhǔn)則； e) 確定為實現(xiàn)過程符合性提供證據(jù)所需的記錄。 常見的策劃工作包括： a) 開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計策劃（執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和設(shè)計控制程序》）； b) 籌資活動策劃； c) 征地拆遷工作的準(zhǔn)備； d) 施工前期準(zhǔn)備工作策劃； e) 開發(fā)項目施工過程管理活動策劃； f) 工程竣工驗收計劃； 16 g) 完工 項目配套工作策劃； h) 各部門開展特定活動的策劃，例如售樓計劃、參加房屋展銷會計劃等； i) 現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項。 5 相關(guān) 文件 公司各部門與各崗位職責(zé)分配與任職要求 6 質(zhì)量記錄 1) 《培訓(xùn)申請表》 2) 《年度培訓(xùn)計劃》 3) 《培訓(xùn)記錄》 4) 《公司員工檔案》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/3 人力資源控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0420xx 15 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0520xx 1 目的 對特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項準(zhǔn)備工作以及專項工作的策劃進(jìn)行控制，以確保項目施工順利進(jìn)行。 人力資源部 負(fù)責(zé)將相 應(yīng)的書面材料存入個人檔案。 專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn) 各類專業(yè)技術(shù)人員是公司的主力軍，應(yīng)創(chuàng)造條件使他們的知識不斷更新，公司可根據(jù)需要組織委外培訓(xùn)。 新員工培訓(xùn) 新員工在進(jìn)入公司一個月內(nèi)應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容為： 13 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/3 人力資源控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0420xx 1) 公司基礎(chǔ)教育：包括公司簡介、員工紀(jì)律、質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量意識、安全意識、環(huán)保意識、相關(guān)的法律法規(guī)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)知識等的培訓(xùn)，由 人力資源部 組織進(jìn)行； 2) 部門基礎(chǔ)教育：學(xué)習(xí)本部門的管理制度與基本工作要求，由所在部門 負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行。 3 職責(zé) 1） 人力資源部負(fù)責(zé)編制各崗位工作人員職責(zé)分配以及任職資格要求，建立員工檔案； 2） 根據(jù)公司項目開發(fā)與經(jīng)營管理的需要，人力資源部負(fù)責(zé)編制《年度培訓(xùn)計劃》或臨時培訓(xùn)計劃報總經(jīng)理批準(zhǔn)，完成培訓(xùn)工作的組織實施，并負(fù)責(zé)對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估，以確保公司各崗位員工具備完成具體工作的必要條件； 3） 各部門負(fù)責(zé)配合人力資源部做好培訓(xùn)工作。本次管理評審的輸出可以作為下次管理評審的輸入。 4) 各 主管領(lǐng)導(dǎo)匯報職責(zé)范圍內(nèi)相關(guān)部門體系運(yùn)行情況和需提出的建議。 4） 追加管理評審由戰(zhàn)略發(fā)展部組織有關(guān)單位提供專題資料或報告。 管理評審的實施 管理評審準(zhǔn)備 1) 總經(jīng)理確定評審具體日期，并提前一周通知戰(zhàn)略發(fā)展部進(jìn)行評審準(zhǔn)備。 如 發(fā)生以下情況時，由總經(jīng)理決定增加管理評審的次數(shù)。 5 相關(guān)文件 《文件控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1） 《 記錄清單 》 2） 《 文件發(fā)放、回收與銷毀記錄 》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/2 記錄控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0220xx 8 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 管理評審控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0320xx 1 目的 對公司質(zhì)量管理體系的充分性、適宜性和有效性以及是否滿足公司的管理方針、管理目標(biāo)進(jìn)行評審， 從而不斷地完善質(zhì)量管理體系，實現(xiàn)質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)。所有的記錄應(yīng)保持清潔、字跡清晰。 7 3） 房地產(chǎn)項目 開發(fā)、 工程項目施工過程管理所使用的記錄的 “使用編號”可注明工程項目名稱。 4 工作程序 記錄的控制范圍 1）與房地產(chǎn)項目開發(fā)、施工項目、各管理過程符合性有關(guān)的記錄； 2）與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的記錄。 對計算機(jī)軟件的管理 用于公司日常管理的各種計算機(jī)軟件應(yīng)嚴(yán)格控制，在采購、登記、安裝、使用、加密、防病毒等方面設(shè)置專人管理。 文件 的保存、作廢與銷毀 文件 的保存 戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)備案保存與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件，建立公司《受控文件清單》，各部門工作使用的 文件 由使用人妥善保管。 文件的編號 1）質(zhì)量 管理手冊編號為： Q(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)代號 )/TJTF(公司簡稱 )SC(管理手冊 ) (年代號 ) 3 2） 程序文件編號為： Q(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)代號 )/TF(公司簡稱 )CX(程序文件 ) (順序號 ) (年代號 ) 3）綜合管理類文件編號： GL（管理） / TF（公司簡稱 ） (順序號 ) (年代 號 ) 綜合管理類文件包括人力資源管理、設(shè)備設(shè)施管理、銷售管理、采購管理、工程項目管理、企劃管理等內(nèi)容；如該 順序號 管理文件為系列文件，可在其后面接分序號即“ (順序號 )” 。 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 質(zhì)量管理體系程序文件目錄 章節(jié)號 版本 1 頁次 1/1 序號 程序文件名稱 程序文件編號 對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)條款 1 文件控制程序 Q/TFCX0120xx 2 記錄控制程序 Q/TFCX0220xx 3 管理評審控制程序 Q/TFCX0320xx 4 人力資源控制程序 Q/TFCX0420xx 5 房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序 Q/TFCX0520xx 6 與顧客有關(guān)的過程控制程序 Q/TFCX0620xx 7 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設(shè)計控制程序 Q/TFCX0620xx 8 采購控制程序 Q/TFCX0720xx 9 房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 Q/TFCX0820xx 09 內(nèi)部審核控制程序 Q/TFCX0920xx 10 過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序 Q/TFCX1020xx 11 不合格品控制程序 Q/TFCX1120xx 12 改進(jìn)控制程序 （含糾正和預(yù)防措施） Q/TFCX1220xx 2 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 文件控制程序 文件編號： Q/TFCX0120xx 1 目的 對與公司質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制，以確保各場所使用的文件為有效版本。 4 工作程序 文件的分類 1) 質(zhì)量管理手冊和程序文件； 2) 作為運(yùn)行質(zhì)量管理體系的常用實施細(xì)則：如公司或部門管理制度、相關(guān)法律法規(guī)、國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、外來的施工規(guī)范、技術(shù)文件、檢驗文件、作業(yè)指導(dǎo)書等； 3) 其它文件：如針對 特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量計劃、專項工作計劃等； 4）記錄與其他工作記錄。 文件的更改 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 文件控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0120xx 4 1) 管理手冊和程序文件由戰(zhàn)略發(fā)展部組織更改，填寫《文件更改申請單》， 經(jīng)管理者代表審核，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施更改，并保留文件更改內(nèi)容的記錄； 2) 其它 文件 的更改由各相應(yīng)主管部門工作人員填寫《 文件 更改申請單》，經(jīng)原審批程序進(jìn)行審批后，指定人員實施更改。 文件的存 檔管理 本公司的文件存檔以書面形式