【正文】 四、小區(qū)開發(fā)進度 ① 因項目體量大，實行分期開發(fā)。 二、小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物 建議 在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：塔樓、門亭等），以加強小區(qū)的識別性及居民的歸屬感。 第四章 項目產(chǎn)品策劃 第一節(jié) 小區(qū)整體布局規(guī)劃 一、主入口建議：設(shè)在丹龍路。 2）案名新家坡闡釋 A、新：表示我們開發(fā)的產(chǎn)品不但要有創(chuàng)新，而且還要給房地產(chǎn)產(chǎn)品注入新的文化內(nèi)涵，使之成為人居生活新模式的領(lǐng)導(dǎo)者，都市新生活運動的倡導(dǎo)者，給重慶樓市注入一種新的開發(fā)理念。 ⑤ 文化品味：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種文化小品及開展多種業(yè)主活動，增強小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。 ② 服務(wù)品位：優(yōu) 良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。 ② 本項目設(shè)計規(guī)劃超前，配套齊全，小區(qū)有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對居家生活的較高要求。 C、目標(biāo)客戶定位分析 ① 本項目定位是中高檔樓盤，對應(yīng)的目標(biāo)客戶是重慶市的中高收入階層。 B、按區(qū)域和職業(yè)可分 ① 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營企業(yè)主； ② 外地到重慶投資的私營老板，外資企業(yè)高級管理人員； ③ 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險以及高科技人士； ④ 本市區(qū)中高層領(lǐng)導(dǎo) 和主管； ⑤ 本市區(qū)政府部門公務(wù)員； ⑥ 外地工作重慶籍人士為親人購房者。 ③ 四房及四房以上的房子，總價較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。購買為自用，一次和二次置業(yè)均有。 ③ 考慮中高收入家庭人口較多，或有的家庭需住得舒適，因此戶型定位為一部分的四房，對項目客戶群做有益的補充，復(fù)式或躍復(fù)合體主要是考慮有一部分人群有更高的要求，設(shè)計成躍復(fù)合體的三錯層，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次。計算，總價 ，根據(jù)市調(diào)，總價在 30 萬左右的樓盤在重慶市屬中高檔，重慶市中高收入階層對此總價承受度較強，因此我們把三房作為本項目的主力戶型。 3）現(xiàn)對開發(fā)的戶型面積配比定位如下： 以三房為主，二、四房為輔，配以少量五房。和 110–140 M178。 5）項目所處片區(qū)是一個正在發(fā)展的區(qū)域，市場配套、規(guī)劃前景，人們認知程度還有待時間檢驗，而且本項目又是一個大盤，如果一期定價太高，不僅對一期住宅銷售壓力加大，而且造成項目后期開發(fā)的住宅面臨更大的銷售壓力，市場風(fēng)險大。之間，說明該價位市場已經(jīng)形成，定位這個價格的中高檔盤是有市場依據(jù)和認可度的。 價格定位 ––– 我們的住宅能賣到什么價格？ 一期均價： 2300– 2500 元 / M178。以上 ）明顯都具備一個共性，即有一個鮮明的營銷主題理念。從它城市的建筑特點和歷史發(fā)展來看，是受巴渝文化和三峽文化影響的結(jié)果。小區(qū)布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，遠程教育，紅外線監(jiān)控，遠程報警系統(tǒng)等為住戶提供安全、方便、高質(zhì)素的時尚生活。 167。 （ 3）從重慶市房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析 目前在重慶市房地產(chǎn)開發(fā)多走兩個極端，非高即低，高定位和低定位樓盤開發(fā)體量都很大，市場競爭激烈，低定位的樓盤以經(jīng)濟適用房為主，雖然市場需求量較大，但此 類樓盤利潤低；高定位的樓盤近幾年發(fā)展較快，如新東福、愛丁堡等價格都較高，在 2000 元 /M178。 定位釋由： （ 1）從項目所處大環(huán)境分析：重慶市房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，人們對樓盤的理解和要求相對沿海發(fā)達地區(qū)和北京等來說還有較大距離，人們的購房消費往往還不理解，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們對住房的要求越來越多，對樓盤的戶型設(shè)計、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費也會越趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的含義，還將是體現(xiàn)的一種美好生活，是對生活的選擇和享受。 4．物業(yè)管理由專業(yè)物管公司提供無微不至的服務(wù)，全封閉式 24 小時智能化系統(tǒng)，高素質(zhì)的保安隊伍，全心全力為住戶營造一個親切、自然、和睦、安全的美好社區(qū)。 2．總體規(guī)劃設(shè)計充分利用自然江景和生態(tài)環(huán)境資源，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置一個東西向軸線為主題景觀，以山體為依托，以長江、生態(tài)公園為對景，將建筑融入自然山水之中。 第一節(jié) 項目定位的原則、戰(zhàn)略與藍圖 一、基本原則 1．從消費者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場定位； 2．針對特定目標(biāo)市場，而非整個市場； 3．充分考慮市場風(fēng)險和市場潛力； 4．結(jié)合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 5．走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出重慶市的樣板品牌。 第三章 項目市場定位分析 “成功的營銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始”。 第四節(jié) 項目威脅點分析 一、項目開發(fā)量大，分期開發(fā)周期較長，受未來市場變化影響大，不易把握，具有一定的風(fēng)險。 六、項目所在地的江對岸，景觀欠佳，且有兩個高聳入云的煙囪，整日冒煙，使項目的自然環(huán)境大打折扣。 二、項目目前周邊配套不全，生活休閑、娛樂設(shè)施缺乏。 四、項目的地形比較復(fù)雜，可以充分利用地勢的高低進行規(guī)劃設(shè)計 ，營造項目建筑特色。 第二章 項目土地 SWOT 分析 第一節(jié) 項目地塊優(yōu)勢分析 一、項目規(guī)模較大。 第三節(jié) 街區(qū)功能分析 一、與丹龍路相平行的海峽路，左與鵝公巖大橋相通，右與未來的渝黔高速公路相連，交通位置非常重要，麥德隆座落于此，相信不久的將來，此路的商業(yè)氣氛將十分濃厚。 項目東倚森林公園，西靠浪高制藥廠，南擁長江，北臨經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，可以遠眺南山，視野非常開闊，但市政配套不完善，多為工廠，人員流動性較強，治安狀況堪憂。北臨丹龍路，東為龍回路。 小區(qū)配套功能定位?????????????????????????? 20 167。 形象定位?????????????????????????????? 13 167。重慶 盈豐 功能定位?????????????????????????????? 13 167。 目標(biāo)客戶定位???????????????????????????? 18 167。 室外環(huán)境細節(jié)???????????????????????????? 34 第十節(jié) 社區(qū)人文環(huán)境的營造規(guī)劃??????????????????????? 35 第一章 項目地塊整體情況分析 第一節(jié) 項目概況 項目位于重慶市南岸區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) ，屬于城市次中心地段。地塊目前現(xiàn)狀為菜地，形狀近似正方形，地勢北高南低，落差較大，呈階梯狀分布。但項目周邊未有公交車經(jīng)過，對以后居民出行帶來不便。 四、從完善周邊街區(qū)功能來說，還缺少肉菜市場，幼兒園、娛樂休閑、文化以及一些便民服務(wù)設(shè)施如家政中心等，因此我們應(yīng)該加強此方面的建設(shè)，服務(wù)我們的社區(qū)。 三、項目東邊為森林公園，可以遠眺南山，自然景觀較好。項目所處片區(qū)相對于市中心區(qū)有一定距離，周邊環(huán)境不理想，片區(qū)認知度有待提高。 五、項目北邊為南岸區(qū)供電局，地塊上有高 壓線通過，給人造成一種心理上的不安全因素。 三、項目開發(fā)量大，分期開發(fā)只要定位準(zhǔn)確，以適度超前的規(guī)劃設(shè)計 ，就有機會培育市場，等待在最佳時間段推出滿足市場的產(chǎn)品，取得良好銷售業(yè)績。 四、項目的地形復(fù)雜，設(shè)計