長(zhǎng)沙紅樹灣項(xiàng)目策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 格控制不僅有利與不斷調(diào)整市場(chǎng)回潰，更有利于資金的及早回籠，具體應(yīng)用如下： ● 試探性入市：首期推出 20％的小高層類型，低價(jià)入市。 在價(jià)格必須與價(jià)值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價(jià)值?？梢苑謳讉€(gè)系列來闡述：如新古典主義標(biāo)志著現(xiàn)代城市居住方式新時(shí)期；新古典主義是一種回歸；長(zhǎng)沙迎來了 新古典主義住宅時(shí)代；新古典主義成地產(chǎn)新寵?? 讓市場(chǎng)在軟文等系列宣傳下，全城迅速掀起新古典主義狂潮，同時(shí)在市場(chǎng)熱銷的情況下，再引發(fā)媒體進(jìn)行新古典主義大討論，使整個(gè)城市的地產(chǎn)界一起研究金陵新古典主義時(shí)代。 產(chǎn)品硬件 除了概念我們有更多的實(shí)際產(chǎn)品支持，除了別人沒有的我們有了，別人有的我我們也同樣優(yōu)秀 四、造勢(shì)的手段 —— 獨(dú)特的 SP活動(dòng) 利用特殊的時(shí)刻，實(shí)施脈沖式促銷活動(dòng)，有效促進(jìn)成交，設(shè)定 11 種時(shí)刻。 區(qū)域發(fā)展前景（投資賣點(diǎn)） 三、推廣策略 兵馬未動(dòng)、糧草先行，產(chǎn)品未出，理念先行。 近在咫尺的書香門第；（教育賣點(diǎn)） 特別賣點(diǎn) amp。 24 小時(shí)請(qǐng)勿打擾生活空間（智能化賣點(diǎn)） amp。 精致大氣的房型設(shè)計(jì)；（房型空間賣點(diǎn)） amp。 新古典主義住宅元素；（核心價(jià)值賣點(diǎn)） amp。郊區(qū)化、鄉(xiāng)土化的居住環(huán)境對(duì)于追求放松與清新感受的購(gòu)房者是最大的吸引。 尋找令人感觸的項(xiàng)目主題定位 “新古典主義生活映象” 目前購(gòu)房群體的主力已由最初的首批暴富者轉(zhuǎn)為更具文化品味、良好教育背景的知識(shí)型。 雅 :古典主義的形象穩(wěn)重、高雅，閑情、雅致。 在盡可能的條件下，為住宅創(chuàng)造更多的各種景觀環(huán)境，在塑造商業(yè)的時(shí)候，應(yīng)注重社區(qū)商業(yè)街部分與周邊住宅的交通環(huán)境關(guān)系，做到互不干擾，又能給社區(qū)住戶帶來便利?，F(xiàn)代人對(duì)“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。項(xiàng)目東面緊靠主干道大明路，北邊靠永樂路。 項(xiàng)目產(chǎn)品特性發(fā)掘 根據(jù)市場(chǎng)研究部分確立的“新古典主義住宅映象”這一市場(chǎng)定位，可以從中發(fā)掘出項(xiàng)目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從而超越市場(chǎng)局限，引領(lǐng)新熱點(diǎn)： 中西合璧的古典主義建筑風(fēng)格 精致實(shí)用、戶型合理 注重生態(tài)的景觀 中式情感交流的社區(qū)文化 以上四點(diǎn)是本項(xiàng)目核心理念推導(dǎo)的產(chǎn)品基礎(chǔ)。 （ 3）修正思路 一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素 4 個(gè)方面。因此，就本案而言，必須對(duì)價(jià)格定位做一個(gè)較有實(shí)質(zhì)意義的深層次分析，才會(huì)對(duì)價(jià)格的具體制定有所幫助。但由于目前距離項(xiàng)目開盤還有一段時(shí)間，所以本階段項(xiàng)目定價(jià)是目前產(chǎn)品應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，未來的發(fā)展將受到市場(chǎng)的影響，具有很強(qiáng)的不確定性。 （ 6）商業(yè)設(shè)施配套有一定的主題思想，配合體現(xiàn)不同的文化內(nèi)涵。 由于本案的產(chǎn)品基本已經(jīng)設(shè)計(jì)完畢，在此基礎(chǔ)上可以修改的部分提出如下建議 : 小區(qū)整體規(guī)劃原則 （ 1）崇尚古典主義懷舊風(fēng)尚，注重情感的生活區(qū)。隨著河西新城區(qū)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的趨勢(shì)日益明 確，投資價(jià)值得到體現(xiàn)和追捧。 新古典主義是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似，針對(duì)本案采用的是中式古典主義和西方古典主義相結(jié)合的全新古典主義，即：更適合居住的中式古典園林環(huán)境和社區(qū)文化和西方古典建筑元素，使其 古典與時(shí)尚向結(jié)合。項(xiàng)目的附加價(jià)值可以在很大程度上提升項(xiàng)目總體價(jià)值，使發(fā)展商獲得高于原有的效益，包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兩種。 l 住宅提供的一種生活方式，它不是產(chǎn)品空間上簡(jiǎn)單盲從和模仿，而是要汲取產(chǎn)品的精要，融合在產(chǎn)品中。 l 項(xiàng)目最大的地位優(yōu)勢(shì)位于城東，是長(zhǎng)沙市民購(gòu)房的首選之地，同時(shí)也有汽車產(chǎn)業(yè)的支撐。 四、項(xiàng)目 SWOT分析 表 41 土地 優(yōu)勢(shì)（ S） l 城東是長(zhǎng)沙人購(gòu)房的首選 l 臨近主干道，交通便捷 l 周邊市政配套逐步完善，具有不斷升值潛力 l 房型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求 l 開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值 l 外環(huán)高架的建成，縮短了與市區(qū)的時(shí)間距離 劣勢(shì)（ W） l 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚未完全成熟 l 汽車產(chǎn)業(yè)的集中使小區(qū)居住氛圍吵雜l 離城較遠(yuǎn)， 給人一種郊區(qū)的感覺 l 周邊整體居住素質(zhì)偏低 l 競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多 機(jī)會(huì)（ O） l 目前城東區(qū)域?yàn)閿?shù)不多認(rèn)處于供不應(yīng)求的區(qū)域l 市政規(guī)劃為提升區(qū)域價(jià)值創(chuàng)造了良好的外部條件 l 大量汽車有關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，產(chǎn)生居住需求 l 寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善 威脅（ T） l 市政規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)間的不確定性 l 大校機(jī)場(chǎng)拆遷后大量土地供應(yīng)量及規(guī)劃不確定l 來自于市場(chǎng)的整體觀望態(tài)勢(shì) 小結(jié)：本案的潛 在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，以及同質(zhì)化產(chǎn)品過多的不利條件下脫穎而出，是本案實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的拐點(diǎn)。 1 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊配 套基本完善 項(xiàng)目為于大明路和永樂路的交界處，交通相對(duì)便利，距城近；周邊學(xué)校、銀行、娛樂、商業(yè)設(shè)施初具規(guī)模，未來也是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，同時(shí)也借助居民對(duì)老城東區(qū)域的偏愛，打造長(zhǎng)沙的新城東南。項(xiàng)目緊鄰風(fēng)光里，位于大明路和永樂路的交界處。紅湖灣項(xiàng)目策劃報(bào)告 第一部分、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析 一、項(xiàng)目地塊概述 本項(xiàng)目地塊位于長(zhǎng)沙市秦淮區(qū)石婆婆廟。容積率小于_____，建筑高度小于 ___米 ,總建筑面積 ___萬平方米。而大校機(jī)場(chǎng)即將拆遷，同時(shí)將空出近 10公頃的土地，其中的 5 公頃將建成高尚住宅區(qū)域，由此區(qū)域的市政規(guī)劃和各項(xiàng)配套將會(huì)跟上，成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的一個(gè)新的亮點(diǎn)。項(xiàng)目選擇合適的入市時(shí)機(jī)，既能得到規(guī)劃的強(qiáng)力支持，又可在競(jìng)爭(zhēng)中占 得先機(jī)，顯得尤為重要。 第二部分 項(xiàng)目定位建議 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略邏輯推理 l 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商，項(xiàng)目的開發(fā)將在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下追求
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