【正文】 修及戶外廣場園林） 08年 7月前樣板房開放（室內裝修及軟裝飾） 8911樓土建結束，商業(yè)街鋪局部外立面包裝裝修及街區(qū) 局部園林綠化營造。 手段： ? 發(fā)起尋找城市名片活動 ? 舉辦經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略論壇 ? 以合肥的名義參加中國大型房地產(chǎn)住交會 ? 新合肥，新都市（攝影比賽） ? 推廣思路 2. 賣西環(huán)（地段） 合肥只有一座山在西部，合肥引以為豪的科技城在西部，合肥的富人區(qū)在西部，合肥政治中心的西部 …… 手段： ? 西西里的美麗傳說（征文炒作） —— 為什么合肥富人扎堆西環(huán) —— 在西環(huán)，一群城市精英創(chuàng)業(yè)激情曲 ? 合肥西環(huán)無限可能的發(fā)展空間（媒體報道） —— 跟蹤報道有關項目地段《潛黃路》重大工程進展情況 ? 推廣思路 3. 賣概念 —— 【五合一】 手段： 如何建立有差異化、容易引起消費者共鳴的概念，是本案快速被市場認知的關鍵。 五大街】：充分借鑒 《五街合一》《五行合一》 中 “ 5” 的核心元素，結合項目商業(yè)街區(qū)為主的物業(yè)特性，并將“時尚、潮流、體驗、娛樂、購物”五街合一商業(yè)功能作為易經(jīng)五行特性進行規(guī)劃，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。揚權》，指國家或區(qū)域生活、工作、娛樂、購物、政治文化最高匯聚的地方。 城市高峰 ， 財智匯聚 GATHER 繁華匯 財智匯聚 ?空中花園 ?挑高大堂 ?星級物管 ?5A甲級 ?城市地標 ?5075㎡ 精裝修 ?8米層高入戶大堂 ?18層以上送精裝飾 ?統(tǒng)一酒店式服務管理 ?簽約 3年 8%/年返租 酒店式公寓 甲級寫字樓 宜商宜住公寓 ?4565㎡ 商務公寓 ?純東、西、南朝向 ?每兩層送公共空中露臺 GATHER 繁華匯 財智匯聚 土 4. 項目命名 項目名釋義： 《西環(huán)》 ? 意為合肥西部中心，合肥第一個強調“西環(huán)”口號，合肥西環(huán)線潛山路及黃山路地理坐標。 南大街：國際品牌折扣及精品走廊 + 北大街：臺灣美食娛樂 土 火 木 金 水 餐飲娛樂 運動休閑公園 文化交流 商務辦公及公寓住宅 商業(yè)購物 【 五合一 】 金 金光碧色 ， 彩輝奪目 合 肥 時 尚 潮 流 的 領 導 者 TRENDY 奧特萊斯 國際品牌折扣店 潮 流 《 西環(huán)五大街 》 OUTLETS核心定位： —— 以品牌薈萃、價格實惠為核心，以折扣購物、輕松休閑為基礎，全面開啟合肥的平價奢華盛宴，讓更多的人體驗品質生活和精明消費的樂趣。項目充分借鑒易經(jīng)五行的核心元素，將本案城市綜合體即：“寫字樓”、“酒店式公寓”、“高檔住宅”、“休閑運動公園”及“主題商業(yè)街”，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。 ②、 45㎡ 95㎡的 BOX國際公寓，贈送超大空間。 就本項目而言， 20萬平米規(guī)模的城市綜合體，必須迎合時代的需求，提供獨特鮮明的商業(yè)、公寓、寫字樓等新投資產(chǎn)品及產(chǎn)品價值，同時在營銷上還需注入新概念及媒體包裝手法來吻合客戶群消費取向，以此在激烈樓市競爭中脫穎而出， 實現(xiàn)項目低風險快速開發(fā)。 ⑥、年齡在 25歲－ 45歲之間。 ②、小戶型公寓及住宅面對白領一族，首次置業(yè)為主。 1. 他們的特點 三、主要的消費目標并非終極消費，在追求舒適居住的同時，帶有強烈的為其將來發(fā)展和個人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。 3. 差異化定位三個方向 公寓： 以酒店服務、花園品質、商務交流為功能滿足的定位 ： —— 主流精英的派對場 商業(yè)： 以休閑娛樂，時尚潮流，購物消費，主題文化，餐飲美食的定位： —— 《五街合一》體驗式情景主題商業(yè)街 寫字樓： 以商務辦公，身份交流，人文智慧為核心功能滿足的定位 —— 匯聚財智先鋒的國際甲級寫字樓 四、項目擁有的資源 項目總平面 1）合肥最高樓 —— 城市新地標 2）核心地段 —— 合肥富人區(qū) 3）《五合一》歡樂主題體驗式情景商業(yè)街區(qū) 4）財智匯聚，強強整合 四大價值 1. 項目有什么？ ?景觀大道——黃山路與城市運動公園 ?政治商務中心——中環(huán)核心 ?文化氛圍濃厚——高校林立 ?便捷交通——城市軌道沿線 ?高尚居住板塊——合肥富人區(qū) 《 核心地段 》 ① 《合肥最高樓》 ② 180米 《五街合一》 商業(yè)街 時尚街 體驗街 文化街 創(chuàng)意街 歡樂主題體驗式情景商業(yè)街區(qū) 木 火 金 土 水 ③ 迎合了人們的逛街 、 購物 、 休閑娛樂的消費需求 。同時在價格、產(chǎn)品、渠道、服務、品牌等許多方面實現(xiàn)差異化。 對黃潛交口地段分析后 ， 采用保守估算方法 ， 對項目酒店式公寓做入下投資分析 ， 供參考 。 ? 第三， 酒店式服務公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是 異地置業(yè) 的首選。 ? 第一，小面積，低總價，投資風險小， 轉讓出租回報大。有統(tǒng)一的酒店式服務管理。 結論：本項目近 5萬 平米規(guī)模的商業(yè)建議以售后返租及統(tǒng)一運營管理等商業(yè)運營開發(fā)模式。從銷售率上看，單層層高 。 巢湖路 1F — /㎡ 2F — /㎡ LOFT 整體售價約 1000萬 /套 沿銅陵南路兩層聯(lián)體， 均價 /㎡ 分析： ? 推出的商鋪面積： 在 35120平米之間，哈街推出 LOFT1000㎡的旗艦店。 大溪地 104— 160㎡ 單層 — 雙層 （上 /下） 僅銷售 單層 13000元 /㎡ 雙層 9000元 /㎡ 注：沿街 金地 開發(fā)商負責三年返租，一旦招商失敗，外街影響不大，但內街會損失慘重。 周邊配套相對成熟，價格偏高，面積多樣，具有地段優(yōu)勢；洞察全局，合肥西整體消費力持續(xù)上升，投資價值更凸顯。城市廣場 樂客來國際商業(yè)中心 明發(fā)商業(yè)廣場 博澳麗苑 金地國際城 88街 元一柏莊 哈街 綠地海頓 饕界 新華學府 合鉆 市場競爭 》》》 情景街區(qū)商業(yè)開發(fā) 城市綜合體商業(yè)開發(fā) 二、項目環(huán)境分析 商 業(yè) 市 場 調 研 1. 項目城市機理圖 項目 名稱 漢嘉都市森林 新華 ?經(jīng)濟適用住房及廉租住房項目開工建設。 四大因素推動房價上揚 》》》 2023年合肥市的房價將會穩(wěn)中有升，但漲幅過大的可能性不大。 合肥作為長江三角經(jīng)濟圈的重要輻射地帶，正受到國內外領袖企業(yè)的熱情關注。 ?城市人口日漸增多。 如今，政府、開發(fā)商、消費者三方博弈正進入膠著階段，宏觀調控與市場競爭均任重而道遠，妄斷房價必漲或必跌都只是戲言。 從 2023年國務院出臺“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準備金率，兩年多的時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見 。 ?合肥城市大建設加快。 ?土地價格的飆升。這對正在升溫的合肥商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟無疑是個利好。 ?重點打擊“囤房惜售” 預（銷）售環(huán)節(jié)中的違法、違規(guī)行為。 信地 劣：所處位置并無其他商圈遙相呼應。 銷售及招租情況 銷售率 95% 二期銷售率 80% 特色主題餐飲招商活動進行中，租金 30— 50元 /平米 /月，采用滿四年贈一年租金、滿一年贈 1個月的優(yōu)惠形式 銷售率 90% 招商租金 1F約 40— 100元 /平米 .月， 2F月 20— 35元 /平米 .月 綜合 點評 門面房較多，規(guī)模較大，開發(fā)商以返租方式，進行整體招商。 逍遙苑 106— 270㎡，進深 10m，開間— 雙層 （上 /下） 僅銷售 12023～ 16000元 /㎡ （二層整體出售價格） 百協(xié) 合鉆街區(qū) 35— 190㎡ 單層 — 雙層 —（上 /下） 僅銷售 10000（橙街、金街） ～單層小鋪 20230元 /㎡ （合鉆紫街） 元一哈街 351000㎡ 招商租金 1F約 40—100元 /平米 .月，2F月 20— 35元 /平米 .月 返租 9年，前 6年年回報 8%，后三年回報 %，前三年租金一次性折算 24%沖抵房價。 ? 樓層層高： 單層 ，雙層 34米區(qū)間。而“金地 88街”、“哈街”等售后三年 8%年返租、售后統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，不僅銷售率高，而且銷售價格均價在 13000元 /㎡左右。 商鋪投資方案（一） 商鋪投資方案（二） 區(qū)區(qū) 13萬，投資總價值 50萬商鋪