【正文】 2023/35 概念導(dǎo)入期 會員認(rèn)籌期 公開發(fā)售期 強(qiáng)銷期 二期預(yù)熱認(rèn)籌 廣告投放曲線 3. 一期媒體廣告推廣投入曲線（首期） 450萬元 200萬元 二期 戶外高炮、報紙、網(wǎng)站、雜志、樓宇電視、短信息、主題活動營銷、公交車身、銷售物料（樓書、會刊、海報、圍墻看板 … ） 報紙 、 網(wǎng)站 、 樓宇電視 、短信息 、 主題活動營銷 … 500 400 300 200 100 廣告投入 （萬元） 注：不含售樓部、樣板間費(fèi)用 廣告 1 廣告 2 廣告 3 回顧：關(guān)鍵詞 定位： 五行合一、五街合一 案名： 西環(huán)中心、西環(huán)五大街 廣告語： 居繁華之上；生活就像嘉年華 銷售節(jié)點計劃： 四期（ 、 ； 2住宅； 3商業(yè)； 4寫字樓） 銷售均價： 住宅、公寓（ 48005300元 /㎡）；寫字樓（ 6000元 /㎡）； 商業(yè)返租后實收（北大街 12023元 /㎡；南大街 13000元 /㎡） 商業(yè)促銷策略： 三年 8%年返租 營銷手段： 體驗式營銷《繁華匯》客戶會員、主題活動營銷（名人效應(yīng)） 匯報結(jié)束 謝謝大家！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 上午 7時 12分 :12March 29, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 29日星期三 上午 7時 12分 12秒 07:12: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 07:12:1207:12:1207:12Wednesday, March 29, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 7時 12分 12秒 上午 7時 12分 07:12: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 07:12:1207:12:1207:123/29/2023 7:12:12 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 07:12:1207:12:1207:12Wednesday, March 29, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 29日星期三 上午 7時 12分 12秒 07:12: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。曾經(jīng)風(fēng)靡海峽兩岸的《流星花園》到《轉(zhuǎn)角 *遇到愛” 》，獲得數(shù)億影迷的喜愛，大 S的形象也是當(dāng)今最流行最時尚最受歡迎的兩岸三地新星。 ?電子媒體： —— 建立銷售網(wǎng)站配合合肥有線臺夜間靜屏畫面。 ? 銷售節(jié)點 第四步 ：賣寫字樓（西環(huán) 入市宣傳時間： 4月底 5月初 （ 擇一吉日 ） 階段 時間 推售單位 支撐點 第一期 北公寓 + 南公寓 售樓部形象展示及外界的影響力 第二期 09年初 8911住宅 現(xiàn)場的感染力 第三期 09年中下旬 商業(yè) 硬環(huán)境展示 /商業(yè)氛圍營造 第四期 09年底 寫字樓 外立面 /實景 分期開發(fā)劃分總攬 每一階段都有新產(chǎn)品注入 ， 每一階段都會形成熱銷 ！ 銷售進(jìn) 度計 劃 5月初，誠意登記 9月中下旬，公開發(fā)售 10月底加推南公寓樓 09年中旬寫字樓客戶儲籌中 2023年初商業(yè)客戶 誠意客戶登記 ，商業(yè)招商進(jìn)行中 2023年中下旬商業(yè)全球發(fā)售 09月初推售8911樓 2023年下旬寫字樓全球發(fā)售 ? 銷售節(jié)點 第一步 ： A 賣商務(wù)公寓（西環(huán) 二、問題如何解決，怎么做？ ? 項目價值提煉 ①商業(yè)價值——合肥富人區(qū)商業(yè)財富圈 ②商務(wù)價值——與政務(wù)新區(qū)聯(lián)接與互動 ③生活價值——富人區(qū)豐富的生活資源 ④文化價值——國際與本土的文化對話 ⑤地標(biāo)價值——合肥西環(huán)中心財智標(biāo)桿 項目價值結(jié)構(gòu) ? 推廣思路及手段 1. 賣合肥 以大發(fā)展時期新合肥的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)、工業(yè)等綜合競爭力的城市價值為契機(jī)。 《中心》 ? 事在四方 ,要在中央。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗街”，完全實現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購的消費(fèi)新體驗。 功能 ： 《五行合一》 城市生活綜合體①酒店式公寓②甲級寫字樓③主題體驗式商業(yè)街④高檔公寓⑤假日休閑公園。 ④、以具備高學(xué)歷。 《財智匯聚》 ? 安徽知名品牌地產(chǎn)開發(fā)商 ? 香港商業(yè)運(yùn)營商 ? 臺灣商業(yè)規(guī)劃設(shè)計 ? 合肥首家奧特萊斯國際名品折扣店 ? 合肥市首家國際名品文化街政府授牌 ④ 賣給誰 ■ 尋找一群人 他們的特點 他們?nèi)绾谓缍? 鎖定他們 尋找一群人 1. 他們的特點 一、主要分布在合肥本地，其次是安徽各地區(qū)縣市，再次江浙滬等地的投資客。 2. 尋求市場差異化 戰(zhàn)略大師告訴我們：戰(zhàn)略就是差異化。 ? 第二， 產(chǎn)品功能兼 投資和自用性質(zhì) 都可以。 ④ . 中興黃潛交口項目商鋪租金、售價投資分析示例 客戶在享受高額租金收益回報的 同時享受商鋪自身價值的增值，數(shù)據(jù)顯示合肥市近 4年 商鋪的自身價值年漲幅大都在 10%以上，高的超過 20%，如淮河路步行街、寧國南路商業(yè)街等街區(qū)商業(yè)等 。而面積 200㎡以上比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。 ② 合肥典型商業(yè)街市場分析 ③ . 近期代表性商鋪銷售價格調(diào)查分析 樓盤名稱 單間面積 層 高 銷售模式 單 價 萬振 大溪地 規(guī) 模 3000㎡ 6萬㎡ 約 1萬㎡ 售 價 9200元 /㎡ 10000（橙街、金街）～單層小鋪20230（合鉆紫街）元 /㎡ （沿街）最高 13000 最低 9000 均價 12023 單間面積 100㎡左右 35— 190㎡ 104— 160㎡ 商鋪層高 — 5m（上 /下） — （單層） —（上 /下） — （單層） （上 /下） 返祖 /包租 無 無， 僅銷售 無， 僅銷售 綜合 點評 優(yōu)：面積較多樣化，便于不同客戶群體投資，價位適中。 ?合肥住房公積金貸款政策趨嚴(yán)。 ?土地供應(yīng)的趨緊。賣給誰 怎么賣 賣什么 賣什么 ■不得不面對的市場環(huán)境 ■ 項目環(huán)境分析 ■市場挑戰(zhàn)與機(jī)遇 ■項目資源整合 一、不得不面對的市場環(huán)境 1. 市場走勢與政策博弈 ?國務(wù)院再念緊箍咒 :收地 ?征繳增值地價 ?央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付抑制投機(jī) ?開征物業(yè)稅 ?增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)規(guī)模 ?物業(yè)稅征收可能被提上日程。 到 2023年，合肥市域人口將達(dá)到 580萬人。 ?國家收緊了消費(fèi)環(huán)節(jié)的信貸閘門，明確了“第二套房”的標(biāo)準(zhǔn)。合鉆街區(qū) 百協(xié) 地理位置較偏，商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)定位單一，以餐飲為主，目前片區(qū)人口密度不高，客戶群有限，商業(yè)開發(fā)有一定壓力 地理位置偏，商業(yè)環(huán)境比較獨(dú)立，定位為酒吧特色文化街區(qū)。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價底，銷售率高。不僅利于項目實現(xiàn)價值最大化，同時也保障項目開發(fā)的成功及后期商業(yè)圈的成熟培育，做到項目開發(fā)、投資客戶、經(jīng)營商家等雙贏。酒店的租金要比公寓高３０％，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租。 ② . 黃潛交口項目酒店式公寓投資分析 酒店式公寓投資方案（一） 酒店式公寓投資方案（二） 區(qū)區(qū) 投資單套 40平米總價值 22萬酒店式公寓 僅僅 投資單套 60平米總價值 33萬元酒店式公寓 條目 支出 收入 備注 條目 支出 收入 備注 首付款 4,4000 2成首付 首付款 6,6000 2成首付 前 1年租金回報 1,7600 8%回報率 前 1年租金回報 2,6400 8%回報率 首筆支出 2,6400元 首筆支出 3,9600元 月供 1328 20年按揭 月供 1992 20年按揭 月租金收入 1512 8%回報率 月租金收入 2023 8%回報率 租金要求 （ 120元 /天 ?間，按入住率 70%計算，再去除 40%酒店管理運(yùn)營費(fèi)用 =實際收益率） 租金要求 （ 160元 /天 ?間，按入住率 70%計算，再去除 40%酒店管理運(yùn)營費(fèi)用=實際收益率） 回報測算： 120 1月 70% 60%=1512元 /月 回報測算： 160 1月 70% 60%=2023元