【正文】 核心地段。 案例選取原因 ： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 奢侈品案例研究 豪宅案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)他們而言只有一種成功： 能以你自己的生活方式度過你的一生。 他們?cè)谏探缧∮谐删?，游刃有余；在官?chǎng)上，見多了明爭暗斗，深諳其理；經(jīng)過多年打拼， 人世間的花好月圓、陰晴圓缺、沉浮經(jīng)歷太多；他世故而周到，沉穩(wěn)而大智他是淡定的 ,低調(diào)的 ,從容的 ,以擁有世界而與世界無關(guān)的姿態(tài)處世哲學(xué)。 ? 構(gòu)成： 北海本地投資客戶、私營業(yè)主 。 ? 重點(diǎn)客戶： 與北?；驈V西有一定關(guān)系的“三緣客戶”。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，解決客戶的核心問題是 —— 項(xiàng)目如何選擇客戶。 05年開始中國經(jīng)濟(jì)開始加速上揚(yáng)，06年，地產(chǎn)率先走出上升行情，多年熊市開始走出陰霾。 領(lǐng)先 私密性 —— 為體現(xiàn)項(xiàng)目作為高端豪宅所給予客戶的隱私，利用架空層將項(xiàng)目入口人為抬高，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外的自然區(qū)隔。 身份 白金級(jí)酒店會(huì)所 —— 海洋文化主題大堂、頂級(jí)商務(wù)俱樂部、無邊界海景泳池。 結(jié)論 CONCLUSION 設(shè)計(jì) 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅，盡情演繹藝術(shù)建筑精髓。 壁壘 1：數(shù)量稀缺： 不可取代的資源和難以超越的價(jià)值，同時(shí)具有數(shù)量有限 壁壘 2：創(chuàng)意設(shè)計(jì) 藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不凡的品味 壁壘 3：身份純正 更為標(biāo)志性的高端象征，圈層的象征 壁壘 4：技術(shù)領(lǐng)先 質(zhì)量和服務(wù)的絕對(duì)保證，并且全方面的關(guān)注客戶的需求，同時(shí)行業(yè)最佳 結(jié)論 CONCLUSION 稀缺 城市的感受，成熟的配套。 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 絕對(duì)的空中院落 產(chǎn)品分析 利用屋檐下的空間，形成半露天，半開敞的戶外空間，擺設(shè)戶內(nèi)家具后，形成了從室內(nèi)居住到室外休閑的融合與過渡 院子 —— 戶外／戶內(nèi)空間的融合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)向外延升的感受，形成泳池同海接壤的感受，讓客戶充分享受到海天一色的純美居住感受。 白金級(jí)酒店式會(huì)所 —— 海洋文化主題大堂 產(chǎn)品分析 海洋元素 水母造型 會(huì)所室內(nèi)效果圖 海洋文化主題大堂 會(huì)所整體設(shè)計(jì)靈感源自于水母，因此會(huì)所內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)造型充分表達(dá)了這一設(shè)計(jì)理念。 內(nèi)空間有序的延展 —— 情景交融的內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，步移景異，充滿儀式感的區(qū)隔 產(chǎn)品分析 充滿儀式感的區(qū)隔 小區(qū)內(nèi)部以交能動(dòng)線之規(guī)劃（道路 +小區(qū)內(nèi)共享景觀）實(shí)現(xiàn)別墅與高層的硬性區(qū)隔，同時(shí)別墅區(qū)通過圍合院落實(shí)現(xiàn)別墅與高層的軟性區(qū)隔。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 游艇碼頭與游艇的身份標(biāo)簽 游艇碼頭與沙灘公園的有機(jī)組合 高端客戶的精神向往，身份之圖騰， 游艇碼頭 +游艇成為項(xiàng)目意向客戶圈層象征與號(hào)召力。 海景資源得到利用充分，項(xiàng)目具有一線海景之資源 產(chǎn)品分析 270度無敵海景 沙灘主題文化公園 項(xiàng)目內(nèi)部景觀資源 項(xiàng)目三度景觀系統(tǒng) 三度景觀系統(tǒng)，富有層次感的立體觀景感受。 ? 頂級(jí)會(huì)所 —— 頂級(jí)服務(wù)，頂級(jí)生活。 項(xiàng)目所在茶亭路板塊與主城區(qū)緊臨，生活配套設(shè)施齊全。 項(xiàng)目占據(jù)區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì)，休閑度假氣氛濃厚 。 項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開發(fā)區(qū)域。 項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期 區(qū)域配套分析 海灣新城 生活岸線 旅游休閑區(qū) 生態(tài)銀灘 ?著力推進(jìn)海景大道沿線帶建設(shè)，以一帶為發(fā)展核心。 ?從建筑藝術(shù)性、給客戶所營造豪宅感受（高級(jí)感）由于本項(xiàng)目的出現(xiàn)與海南知名海灣項(xiàng)目接近。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 將居所作為展示自身社會(huì)地位的載體，并向外界表明所從屬階層的生活態(tài)度。 占有城市優(yōu)良資源。 關(guān)于裝修 基本可以接受，但要確保房屋沒有損壞、限制人數(shù)參觀（保持隱私性）、風(fēng)格不要太眩、要有居家氛圍、如果能融入些自己的想法更好、充分考慮居住的實(shí)用性。 購買本項(xiàng)目的最大關(guān)注點(diǎn) 一線海景與藝術(shù)建筑。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 家庭人數(shù)：以 3人 為主，其中包括夫妻雙方和子女。 臵業(yè)目的 8000元 /M2精裝 5000元 /M2毛坯 毛坯 5000元 /M2以下 臵業(yè)目的 比例 ? 價(jià)格需求 5000元 /M2左右的中低客戶仍持續(xù)擴(kuò)容。 項(xiàng)目已積累客戶臵業(yè)目的具有很高混合性，即有多重目的。 本項(xiàng)目已在北海當(dāng)?shù)匦纬筛叨隧?xiàng)目普遍認(rèn)知 。 北海目前最高端項(xiàng)目北部灣一號(hào)。 西南來自全國各地，其中東北區(qū)域客戶較多。湖南、廣西、廣東游客成為旅游游客主體。 北海星級(jí)酒店平均入住率 %； 平均房價(jià) 。 北海本地整體年收入偏低。 本地收入偏低，公務(wù)員，電力、石油、上市企業(yè)等中高管理層收入相對(duì)較高具有一定消費(fèi)力 客戶基礎(chǔ) 2023年廣西主要城市 GDP排名 2023年廣西主要城市 GDP增幅排名 02023400060008000100001202314000160002 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年2 00 7年2 00 8年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入增長率北海本地購買力相對(duì)不強(qiáng)， 人均擁有的居住面積卻較高，挖掘房地產(chǎn)有效內(nèi)部需求難度很大。一是以電子信息產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假和港口物流產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的北海組團(tuán)，并明確 發(fā)展生態(tài)宜居房地產(chǎn)業(yè)。 海岸生活豪宅之路 海岸階層的隱現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 速度 在首付差距不大的購買前提下，其二線海景資源對(duì)于銷售未有明顯的支撐。 要點(diǎn)一 要點(diǎn)二 域不同，自出眾 ！ 緊臨城市中心 +藝術(shù)建筑 +海景的項(xiàng)目均好性成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。 藝術(shù)建筑，緊臨城市中心，入則幽靜，出則繁華，更具易居性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 市場(chǎng)成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢(shì)資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，觀景資源未最大化。 三房面積區(qū)間在 130M2左右。 海景 藍(lán)色海岸 別墅、多層、高層 海景園林社區(qū)，門前規(guī)劃海洋公園 銀灘金海岸 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 銀灘萬泉城 資源 巴厘島風(fēng)情多元風(fēng)情 主打賣點(diǎn) 中央別墅區(qū)，花園別墅 森海豪庭 資源 溫泉、別墅資源 主打賣點(diǎn) 上層溫泉社區(qū) 更多強(qiáng)調(diào)物業(yè)形態(tài)或?qū)Y源的占有。 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北海具代表性中高端項(xiàng)目普遍采取別墅產(chǎn)品高端啟勢(shì)，二線海景高層產(chǎn)品拔高價(jià)值的開發(fā)模式 項(xiàng)目 規(guī)劃 別墅推售 時(shí)間 小高層、高層 推售時(shí)間 銀灘萬泉城 別墅與高尚公寓相映成趣，多元風(fēng)情水景貫穿其中，四大園林體系貫穿始末，堪稱人與自然相溶的住宅典范。 ?深圳晚報(bào)：深圳重現(xiàn)溫州炒房團(tuán)。 市場(chǎng)表象為：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶將大量游資涌入高端豪住項(xiàng)目作為人民幣保值、增值工具 一線城市市場(chǎng)表現(xiàn) 媒體報(bào)導(dǎo) ?深圳金地梅隴鎮(zhèn)：溫洲炒房團(tuán)一次性購買 23套。 域不同 09年底實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。 在我們眼里，北部灣一號(hào) —— 域不同，山海緘！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 楔子 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2/17/2023 [北部灣一號(hào) ]項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 邁阿密 域不同，山海緘 那不勒斯 夏威夷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 美國的邁阿密 Miami 在邁阿密， 我們看到了好萊塢明星和商界領(lǐng)袖 ， 他們?cè)谶@里創(chuàng)造財(cái)富并享受生活 。對(duì)于我們而言，當(dāng)我們踏上北部灣一號(hào)這片充滿藍(lán)色與藝術(shù)土地時(shí)，注定我們將成為海濱生活的拾夢(mèng)人。 ?實(shí)現(xiàn)北海市場(chǎng)最高價(jià)格。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 客戶 — 海岸階層隱現(xiàn) 產(chǎn)品 — 術(shù)無語山海緘 市場(chǎng) — 域不同自出眾 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在銀根放松的前提下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶由于對(duì)經(jīng)濟(jì)信心不足，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益有限的前提下，擔(dān)心通貨膨脹， 將大量游資涌入高端豪住項(xiàng)目作為人民幣保值、增值之工具 。 宏觀市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。待奠定中高端形象后，推出具有二線海景的 小高層或高層 物業(yè)產(chǎn)品作為現(xiàn)金流 ，拔高項(xiàng)目價(jià)值。 上層溫泉社區(qū) 香海花園 高層 設(shè)計(jì)分為 A、 B、 C三棟，其中北面戶型面海 城市中心，海景高層 怡景港灣 高層 以點(diǎn)式高層住宅圍合水景為布局，北面戶型可看海。 二線海景高層產(chǎn)品一房面積為 45M2左右，兩房面積為90M2左右，三房面積為 130M2左右，其中市場(chǎng)供給主力戶型為 70— 90M2左右兩房 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 一房 二房 三房 四房 70以下 7180 8190 100120 120130 130144 144以上 銀灘萬泉城 51 204 51 4 香海花園 250 15 40 20 怡景港灣 121 58 43 12 匯總 51 371 277 40 94 24 12 數(shù)量6%75%15%4%一房二房三房四房各戶型比例 6%0%0%0%29%14%23%2%7%0%5%0%6%0%5%0%2%0%0%0%1%0% 20% 40% 60% 80% 100%銀灘萬泉城香?；▓@怡景港灣 一房 7 0 以下二房 7 1 8 0二房 8 1 9 0三房 1 0 0 1 2 0三房 1 2 0 1 3 0四房 1 3 0 1 4 4四房 1 4 4 以上二線海景中高端市場(chǎng)一房供給較少，市場(chǎng)供給主力戶型為 70— 90M2兩房。 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品。 由于首付比例未有明顯差距， 中高端項(xiàng)目二線海景資源對(duì)于銷售未有明顯的支撐。 市場(chǎng)現(xiàn)有中高端項(xiàng)目的配套及附加值層面尚停留在滿足普通的高端需求， 尊貴及小眾配套私享性、專屬性需求打造不足。 ? 理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大。 中高端項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目只是干擾而非競(jìng)爭，但潛在競(jìng)爭已然出現(xiàn) 高端豪宅市場(chǎng)趨勢(shì) 藍(lán)色海岸 2023 2023 2023 2023 2023 香海花園 森海豪庭 銀灘萬泉城 怡景港灣 冠頭嶺 2023畝 茶亭路項(xiàng)目 …… 潛在競(jìng)爭項(xiàng)目 未來 冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目、項(xiàng)目所在區(qū)域 —— 茶亭路板塊其它項(xiàng)目 將成為本案潛在的競(jìng)爭對(duì)手。 與主要潛在競(jìng)爭對(duì)手冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)在于宜居性與項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的占先性 高端豪宅市場(chǎng)趨勢(shì) Superiority—— 優(yōu)勢(shì) 入市時(shí)間較早，在北海已形成高端物業(yè)之客戶認(rèn)知。 強(qiáng)化項(xiàng)目海景資源，特別是對(duì)沙灘的利用，提升客戶對(duì)海景資源認(rèn)識(shí)。 產(chǎn)品 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的五大組團(tuán)中，北海獨(dú)占兩席。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年的人均可支配收入達(dá)到 13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達(dá)到 %。 與其它海濱旅游城市比較，北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的短期度假客戶 客戶基礎(chǔ) 省區(qū) 人數(shù) 比例 省區(qū) 人數(shù) 比例 北京 17 湖南 122 天津 4 廣東 339 河北 19 廣西 209 山西 5 海南 9 內(nèi)蒙 4 重慶 37 遼寧 12 四川 47 吉林 13 貴州 59 黑龍江 18 云南 12 上海 13 西藏 6 江蘇 14 陜西 10 浙江 21 甘肅 13 安徽 12 青