【正文】 核心地段。 案例選取原因 ： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 奢侈品案例研究 豪宅案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對他們而言只有一種成功： 能以你自己的生活方式度過你的一生。 他們在商界小有成就，游刃有余；在官場上，見多了明爭暗斗，深諳其理；經(jīng)過多年打拼， 人世間的花好月圓、陰晴圓缺、沉浮經(jīng)歷太多；他世故而周到，沉穩(wěn)而大智他是淡定的 ,低調(diào)的 ,從容的 ,以擁有世界而與世界無關(guān)的姿態(tài)處世哲學(xué)。 ? 構(gòu)成： 北海本地投資客戶、私營業(yè)主 。 ? 重點(diǎn)客戶： 與北?；驈V西有一定關(guān)系的“三緣客戶”。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對于本項(xiàng)目而言，解決客戶的核心問題是 —— 項(xiàng)目如何選擇客戶。 05年開始中國經(jīng)濟(jì)開始加速上揚(yáng)，06年，地產(chǎn)率先走出上升行情，多年熊市開始走出陰霾。 領(lǐng)先 私密性 —— 為體現(xiàn)項(xiàng)目作為高端豪宅所給予客戶的隱私，利用架空層將項(xiàng)目入口人為抬高，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外的自然區(qū)隔。 身份 白金級酒店會所 —— 海洋文化主題大堂、頂級商務(wù)俱樂部、無邊界海景泳池。 結(jié)論 CONCLUSION 設(shè)計(jì) 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅，盡情演繹藝術(shù)建筑精髓。 壁壘 1：數(shù)量稀缺： 不可取代的資源和難以超越的價(jià)值，同時(shí)具有數(shù)量有限 壁壘 2：創(chuàng)意設(shè)計(jì) 藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不凡的品味 壁壘 3：身份純正 更為標(biāo)志性的高端象征，圈層的象征 壁壘 4：技術(shù)領(lǐng)先 質(zhì)量和服務(wù)的絕對保證，并且全方面的關(guān)注客戶的需求，同時(shí)行業(yè)最佳 結(jié)論 CONCLUSION 稀缺 城市的感受，成熟的配套。 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 絕對的空中院落 產(chǎn)品分析 利用屋檐下的空間，形成半露天，半開敞的戶外空間，擺設(shè)戶內(nèi)家具后，形成了從室內(nèi)居住到室外休閑的融合與過渡 院子 —— 戶外／戶內(nèi)空間的融合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)向外延升的感受，形成泳池同海接壤的感受，讓客戶充分享受到海天一色的純美居住感受。 白金級酒店式會所 —— 海洋文化主題大堂 產(chǎn)品分析 海洋元素 水母造型 會所室內(nèi)效果圖 海洋文化主題大堂 會所整體設(shè)計(jì)靈感源自于水母，因此會所內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)造型充分表達(dá)了這一設(shè)計(jì)理念。 內(nèi)空間有序的延展 —— 情景交融的內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，步移景異，充滿儀式感的區(qū)隔 產(chǎn)品分析 充滿儀式感的區(qū)隔 小區(qū)內(nèi)部以交能動線之規(guī)劃（道路 +小區(qū)內(nèi)共享景觀）實(shí)現(xiàn)別墅與高層的硬性區(qū)隔，同時(shí)別墅區(qū)通過圍合院落實(shí)現(xiàn)別墅與高層的軟性區(qū)隔。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 游艇碼頭與游艇的身份標(biāo)簽 游艇碼頭與沙灘公園的有機(jī)組合 高端客戶的精神向往，身份之圖騰， 游艇碼頭 +游艇成為項(xiàng)目意向客戶圈層象征與號召力。 海景資源得到利用充分，項(xiàng)目具有一線海景之資源 產(chǎn)品分析 270度無敵海景 沙灘主題文化公園 項(xiàng)目內(nèi)部景觀資源 項(xiàng)目三度景觀系統(tǒng) 三度景觀系統(tǒng)，富有層次感的立體觀景感受。 ? 頂級會所 —— 頂級服務(wù)，頂級生活。 項(xiàng)目所在茶亭路板塊與主城區(qū)緊臨，生活配套設(shè)施齊全。 項(xiàng)目占據(jù)區(qū)位及資源優(yōu)勢，休閑度假氣氛濃厚 。 項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開發(fā)區(qū)域。 項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期 區(qū)域配套分析 海灣新城 生活岸線 旅游休閑區(qū) 生態(tài)銀灘 ?著力推進(jìn)海景大道沿線帶建設(shè)，以一帶為發(fā)展核心。 ?從建筑藝術(shù)性、給客戶所營造豪宅感受（高級感）由于本項(xiàng)目的出現(xiàn)與海南知名海灣項(xiàng)目接近。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 將居所作為展示自身社會地位的載體，并向外界表明所從屬階層的生活態(tài)度。 占有城市優(yōu)良資源。 關(guān)于裝修 基本可以接受，但要確保房屋沒有損壞、限制人數(shù)參觀（保持隱私性）、風(fēng)格不要太眩、要有居家氛圍、如果能融入些自己的想法更好、充分考慮居住的實(shí)用性。 購買本項(xiàng)目的最大關(guān)注點(diǎn) 一線海景與藝術(shù)建筑。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 家庭人數(shù)：以 3人 為主，其中包括夫妻雙方和子女。 臵業(yè)目的 8000元 /M2精裝 5000元 /M2毛坯 毛坯 5000元 /M2以下 臵業(yè)目的 比例 ? 價(jià)格需求 5000元 /M2左右的中低客戶仍持續(xù)擴(kuò)容。 項(xiàng)目已積累客戶臵業(yè)目的具有很高混合性，即有多重目的。 本項(xiàng)目已在北海當(dāng)?shù)匦纬筛叨隧?xiàng)目普遍認(rèn)知 。 北海目前最高端項(xiàng)目北部灣一號。 西南來自全國各地，其中東北區(qū)域客戶較多。湖南、廣西、廣東游客成為旅游游客主體。 北海星級酒店平均入住率 %； 平均房價(jià) 。 北海本地整體年收入偏低。 本地收入偏低，公務(wù)員，電力、石油、上市企業(yè)等中高管理層收入相對較高具有一定消費(fèi)力 客戶基礎(chǔ) 2023年廣西主要城市 GDP排名 2023年廣西主要城市 GDP增幅排名 02023400060008000100001202314000160002 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年2 00 7年2 00 8年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入增長率北海本地購買力相對不強(qiáng)， 人均擁有的居住面積卻較高，挖掘房地產(chǎn)有效內(nèi)部需求難度很大。一是以電子信息產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假和港口物流產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的北海組團(tuán)，并明確 發(fā)展生態(tài)宜居房地產(chǎn)業(yè)。 海岸生活豪宅之路 海岸階層的隱現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 速度 在首付差距不大的購買前提下，其二線海景資源對于銷售未有明顯的支撐。 要點(diǎn)一 要點(diǎn)二 域不同，自出眾 ！ 緊臨城市中心 +藝術(shù)建筑 +海景的項(xiàng)目均好性成為本項(xiàng)目最大的競爭優(yōu)勢。 藝術(shù)建筑，緊臨城市中心，入則幽靜，出則繁華，更具易居性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 市場成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，觀景資源未最大化。 三房面積區(qū)間在 130M2左右。 海景 藍(lán)色海岸 別墅、多層、高層 海景園林社區(qū)，門前規(guī)劃海洋公園 銀灘金海岸 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 銀灘萬泉城 資源 巴厘島風(fēng)情多元風(fēng)情 主打賣點(diǎn) 中央別墅區(qū)，花園別墅 森海豪庭 資源 溫泉、別墅資源 主打賣點(diǎn) 上層溫泉社區(qū) 更多強(qiáng)調(diào)物業(yè)形態(tài)或?qū)Y源的占有。 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北海具代表性中高端項(xiàng)目普遍采取別墅產(chǎn)品高端啟勢，二線海景高層產(chǎn)品拔高價(jià)值的開發(fā)模式 項(xiàng)目 規(guī)劃 別墅推售 時(shí)間 小高層、高層 推售時(shí)間 銀灘萬泉城 別墅與高尚公寓相映成趣，多元風(fēng)情水景貫穿其中，四大園林體系貫穿始末，堪稱人與自然相溶的住宅典范。 ?深圳晚報(bào)：深圳重現(xiàn)溫州炒房團(tuán)。 市場表象為：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶將大量游資涌入高端豪住項(xiàng)目作為人民幣保值、增值工具 一線城市市場表現(xiàn) 媒體報(bào)導(dǎo) ?深圳金地梅隴鎮(zhèn)：溫洲炒房團(tuán)一次性購買 23套。 域不同 09年底實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。 在我們眼里，北部灣一號 —— 域不同，山海緘！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 楔子 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2/17/2023 [北部灣一號 ]項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 邁阿密 域不同，山海緘 那不勒斯 夏威夷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 美國的邁阿密 Miami 在邁阿密， 我們看到了好萊塢明星和商界領(lǐng)袖 ， 他們在這里創(chuàng)造財(cái)富并享受生活 。對于我們而言，當(dāng)我們踏上北部灣一號這片充滿藍(lán)色與藝術(shù)土地時(shí)，注定我們將成為海濱生活的拾夢人。 ?實(shí)現(xiàn)北海市場最高價(jià)格。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 客戶 — 海岸階層隱現(xiàn) 產(chǎn)品 — 術(shù)無語山海緘 市場 — 域不同自出眾 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在銀根放松的前提下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶由于對經(jīng)濟(jì)信心不足，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益有限的前提下，擔(dān)心通貨膨脹， 將大量游資涌入高端豪住項(xiàng)目作為人民幣保值、增值之工具 。 宏觀市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。待奠定中高端形象后，推出具有二線海景的 小高層或高層 物業(yè)產(chǎn)品作為現(xiàn)金流 ，拔高項(xiàng)目價(jià)值。 上層溫泉社區(qū) 香?；▓@ 高層 設(shè)計(jì)分為 A、 B、 C三棟，其中北面戶型面海 城市中心，海景高層 怡景港灣 高層 以點(diǎn)式高層住宅圍合水景為布局，北面戶型可看海。 二線海景高層產(chǎn)品一房面積為 45M2左右，兩房面積為90M2左右，三房面積為 130M2左右，其中市場供給主力戶型為 70— 90M2左右兩房 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 一房 二房 三房 四房 70以下 7180 8190 100120 120130 130144 144以上 銀灘萬泉城 51 204 51 4 香海花園 250 15 40 20 怡景港灣 121 58 43 12 匯總 51 371 277 40 94 24 12 數(shù)量6%75%15%4%一房二房三房四房各戶型比例 6%0%0%0%29%14%23%2%7%0%5%0%6%0%5%0%2%0%0%0%1%0% 20% 40% 60% 80% 100%銀灘萬泉城香?；▓@怡景港灣 一房 7 0 以下二房 7 1 8 0二房 8 1 9 0三房 1 0 0 1 2 0三房 1 2 0 1 3 0四房 1 3 0 1 4 4四房 1 4 4 以上二線海景中高端市場一房供給較少，市場供給主力戶型為 70— 90M2兩房。 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品。 由于首付比例未有明顯差距， 中高端項(xiàng)目二線海景資源對于銷售未有明顯的支撐。 市場現(xiàn)有中高端項(xiàng)目的配套及附加值層面尚停留在滿足普通的高端需求， 尊貴及小眾配套私享性、專屬性需求打造不足。 ? 理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大。 中高端項(xiàng)目對于本項(xiàng)目只是干擾而非競爭，但潛在競爭已然出現(xiàn) 高端豪宅市場趨勢 藍(lán)色海岸 2023 2023 2023 2023 2023 香?；▓@ 森海豪庭 銀灘萬泉城 怡景港灣 冠頭嶺 2023畝 茶亭路項(xiàng)目 …… 潛在競爭項(xiàng)目 未來 冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目、項(xiàng)目所在區(qū)域 —— 茶亭路板塊其它項(xiàng)目 將成為本案潛在的競爭對手。 與主要潛在競爭對手冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目主要優(yōu)勢在于宜居性與項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的占先性 高端豪宅市場趨勢 Superiority—— 優(yōu)勢 入市時(shí)間較早，在北海已形成高端物業(yè)之客戶認(rèn)知。 強(qiáng)化項(xiàng)目海景資源，特別是對沙灘的利用，提升客戶對海景資源認(rèn)識。 產(chǎn)品 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的五大組團(tuán)中，北海獨(dú)占兩席。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年的人均可支配收入達(dá)到 13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達(dá)到 %。 與其它海濱旅游城市比較，北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的短期度假客戶 客戶基礎(chǔ) 省區(qū) 人數(shù) 比例 省區(qū) 人數(shù) 比例 北京 17 湖南 122 天津 4 廣東 339 河北 19 廣西 209 山西 5 海南 9 內(nèi)蒙 4 重慶 37 遼寧 12 四川 47 吉林 13 貴州 59 黑龍江 18 云南 12 上海 13 西藏 6 江蘇 14 陜西 10 浙江 21 甘肅 13 安徽 12 青