【正文】 1 ?李先生，東大街某企業(yè)咨詢顧問公司經(jīng)理 愛爾蘭大學(xué)工商管理博士畢業(yè)，懂 5個國家語言，因為業(yè)務(wù)關(guān)系長期往返成都、新加坡、泰國， 典型的享受派。 【客戶置業(yè)趨向分析】 就于本案而言，他們應(yīng)該是這樣一群人。 ?產(chǎn)品要求： 原料獨特，包裝有品質(zhì)和使用價值良好，質(zhì)量和工藝獨特，情感附加值高。 充分整合周邊商務(wù)、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務(wù)配套服務(wù)要完善，家是商務(wù)功能的延伸 ?裝修需求： 豪宅裝修必須要品質(zhì)感強(qiáng)，太奢華沒有必要，局部保留個性化的發(fā)揮空間最好，符號性感要強(qiáng)；歐式風(fēng)格太繁雜，現(xiàn)代簡潔較好，設(shè)備設(shè)施必須是國際品牌； ?超高層： 超高層可以接受，特別是人口密度大的核心區(qū)域，但產(chǎn)品一定要純粹，安全性很重要。 —— 這里最大的價值就是方便，交通、購物都比較方便。 絕版中心地段，具有極強(qiáng)的地塊價值和保值增值性； 土地成本相對板塊內(nèi)其他項目具有明顯優(yōu)勢； 通過強(qiáng)勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關(guān)注； 華人置業(yè)強(qiáng)勢品牌； 是板塊內(nèi)同期供應(yīng)的中等規(guī)模純居項目。 【本次方案提綱】 附件 Part SIX 營銷難點及關(guān)鍵點 Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問題 Part THREE 項目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 項目資源綜合評價 ?占地規(guī)模中等，項目建筑體量較大，達(dá)到 19萬平米； ?50層的超高層純住宅項目，在區(qū)域市場中相對稀缺； 規(guī)模 ?項目位于城市核心商務(wù)金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈近鄰。前期實現(xiàn) 均價為 15000元 /平米 5棟 6棟 7棟 產(chǎn)品競爭力分析 配套 產(chǎn)品 地段 形象 景觀 發(fā)展商品牌 華宇蓉國府 朗御 保利中心 時代豪庭 本案產(chǎn)品屬于城市超高層物業(yè)，優(yōu)勢較為不明顯 項目處于城市中心區(qū)域，傳統(tǒng)高端居住區(qū)域，且有政府規(guī)劃利好，地鐵物業(yè) 自身除會所外無任何配套，多依托周邊成熟配套 華人置業(yè)成都項目品質(zhì)形象已初步建立 ,因此項目有望傳承延續(xù)高端形象 . 華人置業(yè)在成都品牌號召力尚不夠 ,但作為港資上市背景公司擁有資本實力和超高層打造經(jīng)驗 城市景觀優(yōu)勢突出，無自然資源景觀 本案 地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質(zhì)；品牌、形象，具提升空間； ? 項目領(lǐng)導(dǎo)者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)入門檻較高；價格成為市場同類產(chǎn)品領(lǐng)先者；性價比最高；成為市場明星項目；知名度、美譽(yù)度與忠誠度居名列前茅。 輻射棕南 、 玉林 、 桐梓林三大華麗場域構(gòu)架之黃金三角區(qū) ， 匯聚成都生活精粹；華宇 51層城市超高層 競品掃描之朗御 戶型 建筑面積 (平米 ) 套內(nèi)面積 (平米 ) 套數(shù) 占比 A1 一室二廳一衛(wèi) 160 89% A2 一室二廳一衛(wèi) 160 A31 一室二廳一衛(wèi) 60 A3 一室二廳一衛(wèi) 40 B1 三室二廳四衛(wèi) 40 8% C躍層 二室二廳二衛(wèi) 8 3% 該項目前期進(jìn)行了內(nèi)部認(rèn)購 ,內(nèi)部認(rèn)購價格在 13000元 /平米 ,現(xiàn)在接受誠意金排號 . 對外報價是 1500017000元 /平米 帶 3800元 /平米的精裝修 競品掃描之華宇蓉國府 項目名稱 華宇蓉國府 開發(fā)商 成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 武侯人民南路 占地面積 40畝 總建筑面積 17萬平米 產(chǎn)品形態(tài) 由 6棟高層建筑組成 。 隨著城市中心片區(qū)舊城改造的結(jié)束 ， 地段的不可復(fù)制性彌足珍貴 。 區(qū)域市場分面積段的庫存情況96467554324681130655226280 100 200 300 400 500 600 700 80050516061707180819091100101120121140141160161200剩余套數(shù) 市場競爭格局 本項目的競爭參照體，參照以下標(biāo)準(zhǔn)： ?享有相似優(yōu)勢地段 ?相近產(chǎn)品形態(tài) ?入市時間 樓盤名稱 占地 （畝） 建筑面積 （平米） 區(qū)域 價格 （元 /平米） 產(chǎn)品類型 容積率 入市時間 華宇蓉國府 約 40畝 約 17萬平米 人民南路 預(yù)計 12023左右 由 6棟高層建筑組成。 凱旋港 743 4070㎡ 202391 精裝修（ 800元 /㎡） 花樣年 蓉國府 2023年 6月 區(qū)域市場在售樓盤大部分都屬于 尾盤銷售 ，中心區(qū)域的庫存總量 項目名稱 占地 面積（畝） 建筑面積（萬㎡） 容積率 總戶數(shù) 戶型區(qū)間（㎡） 首次開盤時間 交房標(biāo)準(zhǔn) 剩余未推量（萬㎡） 時代豪庭 3期 106 4 396 110180㎡ 2023815 清水 蕭邦 7 322 4090㎡ 202316 精裝修 (2023元 /㎡） / 弘邦 —— 城市中心市場供需矛盾成為項目契機(jī) ,項目的主力產(chǎn)品面臨較為寬松的市場形勢。 都匯華庭 城中心區(qū)位的絕對優(yōu)勢突出，是毋庸置疑的城市主場。 地塊 四至 義學(xué)巷由中小企業(yè)融資超市、合江亭派出所以及 6層的居民樓和社區(qū)底商組成 紅布正街屬于本地塊和喜年廣場之間的一條雙向兩車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，無社區(qū)底商分布 镋鈀街南側(cè)主要分布 6層的老居民樓以及社區(qū)底商，其中社區(qū)底商以餐飲為主 磨房街為雙向 2車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，東側(cè)為明宇金融廣場，道路間暫無社區(qū)商業(yè) 項目總體指標(biāo) 宗地規(guī)模 約 27畝 總建筑面積 約 19萬平米 物業(yè)類型 3棟 5051層的超高層電梯公寓 總戶數(shù) 1707戶 綠化率 33% 【項目視覺】 城市中心金融 CBD區(qū)域上難得居住靜謐之地，城市標(biāo)桿超高層純居豪宅 ?華置集團(tuán)力邀貝爾高林、呂元祥和中國建筑等國際團(tuán)隊傾力打造該項目 ?采用了高級外墻干掛石材和中空 lowe玻璃，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，其節(jié)能環(huán)保的設(shè)計理念將引領(lǐng)健康建筑的典范。誰能夠把握關(guān)鍵的機(jī)遇，誰就能夠贏得未來。z —— “華置 一個企業(yè)賺錢的機(jī)會很多，但賺機(jī)遇的時候很少。 ?思源的價值，就是在保證項目合理消化速度的前提下，實現(xiàn)項目高價值和高利潤的回報； 【思源觀點】 由此，我們提出了此次報告的核心綱領(lǐng)： 確保實現(xiàn)項目 足價快銷，名利雙收 【本次方案提綱】 附件 Part SIX 營銷難點及關(guān)鍵點 Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問題 Part THREE 項目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 本項目 明宇金融廣場 鐵獅門項目 本項目位于錦江區(qū)下東大街的南側(cè) 義學(xué)巷以東、紅布正街以南、 镋鈀街以北（即喜年廣場南側(cè)） 項目周邊大型在建的商業(yè)寫字樓較為集中，主要為喜年廣場、鐵獅門項目、明宇金融廣場 【區(qū)域位置】 本項目地塊呈“ L”狀的分布，周邊環(huán)境清幽，宜居度較好。 在這一點上，東大街是成都重要的金融中心規(guī)劃板塊，“成都的華爾街”規(guī)劃促成了區(qū)域地塊商業(yè)價值的提升，并進(jìn)而形成了城市整體布局基礎(chǔ)。 2. 城市中心高層住宅呈現(xiàn)供需比失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給；主要以 90平米以下的小戶型走量為主，市場表現(xiàn)利好。 市場宏觀大勢及區(qū)域市場分析 項目樓面地價極具市場競爭力，占據(jù)成本優(yōu)勢 【競爭探尋】 編號 出讓時間 所屬板塊 占地面積 容積率 建筑面積 樓面地價 競得人 樓盤名稱 預(yù)計入市時間 1 2023727 東大街板塊 12 197255 2023 成都泰信 今年年底 2 2023124 紅星路板塊 5323 8700 成都新合 2023年 3 20231216 華西板塊 8 324670 2812 成都匯日星河 2023年 4 2023131 春熙板塊 8 300455 3570 華人置業(yè) 華置廣場 2023年 5 2023427 北大街 5 14132 3810 成都盛幫 —— 6 2023928 花牌坊板塊 4 13073 7950 四川正黃 正黃羅格 2023年 6月 7 20231026 北大街板塊 5 31104 6090 飛大置業(yè) —— 8 騾馬市板塊 6 33451 6000 成都置信 —— 9 騾馬市板塊 3 20235 9563 交大房產(chǎn) —— —— 10 北大街 5 50473 5050 中房地產(chǎn) —— 11 東大街板塊 41612 4200 新加坡置地 郎御 2023年 4月 12 東大街板塊 190000 1778 華人置業(yè) 都匯華庭 2023年 10月 13 2023724 科華路板塊 8 349459 3487 保利地產(chǎn) 保利中心 2023年 5月 14 20231119 東大街板塊 4 59377 6900 龍茂地產(chǎn) —— —— 15 2023124 九眼橋板塊 4 41668 7275 成都朗基地產(chǎn) 2023年 17 2023525 5 59830 3870 福建六建建設(shè)集團(tuán) —— 18 2023525 東大街板塊 56662 3986 成都成房置業(yè) —— 19 人南路板塊 116155 5216 重慶華宇 華宇 琨玉 20 389 4590㎡ 2023118 清水 富力史丹尼國際公寓 1期 200余套 4070㎡ 2023830 精裝修 (2500元 /㎡） 天合 【競爭探尋】 樓盤名稱 剩余套數(shù) 剩余面積 78號觀邸 13 1734 傲仕門 21 1847 繽舍 2 157 城市理想 49 2198 單飛鑫雅苑 1 51 都會風(fēng)尚 24 3308 錦江明珠 92 6846 錦天國際 10 882 昆侖華庭 27 1771 廊橋樂章 5 380 朗御 398 43821 山水琨玉 362 25096 上錦美地 6 468 時代豪庭 10 1422 雙城 262 19273 泰豐御園 210 19806 天合凱旋港 108 6734 西府少城 70 6979 曦城 10 848 一鑫居 16 1025 正黃上嶺 2 112 和信派都 3 197 摩根中心 194 14862 天紫界 566 38217 合計 2461 198034 截止 2023年 2月 25日的庫存情況分析 ?庫存套數(shù)合計約 2461套，庫存面積約 ?庫存主要集中在 6090平米的套 1和套 2戶型 按照 09年成都中心區(qū)域市場的去化速度，預(yù)計 —— 剩余庫存預(yù)計將在 3個月左右將會全部清盤，即 2023年 5月底前 。 ? 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格 ?預(yù)計入市價格： LOFT精裝商務(wù)公寓 15000元 /平米 競品掃描之保利中心 競品掃描之朗御 項目名稱 朗御 開發(fā)商 新嘉置地 （ 成都 ） 發(fā)展有限公司 地理位置 錦江區(qū)大慈寺 1號 占地面積 總建筑面積 77124平米 產(chǎn)品形態(tài) 高層 容積率 綠化率 % 總戶數(shù) 468戶 戶型面積 77500平米 開盤時間 3月底開盤 車位比 1： 銷售價格 預(yù)計 14000元 /平米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 3800元 /平米左右 項目介紹 項目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū) 。 項目擬打造 “ 6星級服務(wù)住宅 ” ， 建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu) ， 保證每個戶型開闊的景觀視線； 173米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成都超高層建筑新起點 ， 重塑區(qū)域地標(biāo)； 90— 500平