同致行韶關(guān)龍洲島洋房項(xiàng)目定價(jià)培訓(xùn)教材》地產(chǎn)價(jià)格-全文預(yù)覽
【正文】 use定價(jià) 本資料來自 18 * 最終指數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 名稱 價(jià)格指數(shù) 權(quán)重 一線城市 15% 二線城市 20% 周邊城市 35% 案例實(shí)證 30% 合計(jì) 100% 綜上所述，經(jīng)過權(quán)重修正統(tǒng)計(jì)，建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)取值為 。 為使定價(jià)更科學(xué)、合理、準(zhǔn)確，我們首次采用 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 及 目標(biāo)利潤(rùn)法 相 結(jié)合的定價(jià)體系 —— 本資料來自 13 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） ?一線發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng) ?二線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng) ?韶關(guān)周邊同類城市市場(chǎng) 我們研究、借鑒 別墅定價(jià) 各市場(chǎng)權(quán)重綜合修正 別墅高端物業(yè)與普通住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)比（韶關(guān)市場(chǎng)） 參考本項(xiàng)目 洋房市場(chǎng)價(jià)格 ?經(jīng)典案例實(shí)證（深圳市場(chǎng)） 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 14 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 1)一線城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析（成熟市場(chǎng)） 城市 全市房地產(chǎn)均價(jià) 別墅均價(jià) 價(jià)格指數(shù)（比值） 深圳 5980 12877 北京市 6721 10932 上海 6698 12105 廣州 5117 10167 分別對(duì)深圳、北京、上海、廣州市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)賦予 20%， 30%，25%， 25%的權(quán)重進(jìn)行修正，最終參考取值為 。 比較因素 本項(xiàng) 目 江山花 園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國(guó)際花園 1期 物業(yè)規(guī)模 10 9 整體規(guī)劃 10 9 9 外立面形象 10 9 9 9 園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化 10 9 9 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 10 9 9 朝向 10 9 9 9 公共部分裝修檔次 10 9 9 9 自身配套 10 9 9 9 9 9 9 9 噪音影響 10 10 10 10 物業(yè)管理 10 9 9 9 9 總 計(jì) 100 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 本資料來自 9 市場(chǎng)宣傳推廣修正 龍洲島項(xiàng)目打破了市場(chǎng)常規(guī)操作方法，其營(yíng)銷理念及營(yíng)銷手段明顯處于同類樓盤之上。 我們只想通過龍洲島【疊院洋房】定價(jià)總結(jié)，積累針對(duì) 退臺(tái)產(chǎn)品的定價(jià)新方法 ，探索以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)的價(jià)格優(yōu)調(diào)新思路。 本資料來自 1 項(xiàng)目定價(jià)培訓(xùn) 本資料來自 2 序 ： 韶關(guān) 拋磚引玉， 研討更科學(xué)、更合理的退臺(tái)產(chǎn)品定價(jià)方法！ 本資料來自 3 ? 龍洲島洋房調(diào)價(jià)創(chuàng)新探索 —— “ 銷售速率 ”法 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 二、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表制訂體系 三、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表開盤前調(diào)整 四、龍洲島洋房?jī)r(jià)格表開盤后調(diào)整 綱要： 本資料來自 4 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 常用住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估體系 —— 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法 項(xiàng)目定價(jià) 項(xiàng)目地段 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 交通便捷狀況 周邊污染 區(qū)域發(fā)展前景 片區(qū)自然環(huán)境 區(qū)域因素修正 規(guī)劃設(shè)計(jì)情況修正 物業(yè)規(guī)模 整體規(guī)劃 外立面形象 園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 朝向 公共部分裝修檔次 會(huì)所、幼兒園、車位 噪音影響 物業(yè)管理 選取同等同等區(qū)域同類樓盤做為對(duì)比參照 本資料來自 5 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 ?交易情況 研判銷售速度或周期進(jìn)行修正，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍： ?1%。 單項(xiàng)調(diào)差系數(shù)設(shè)置控制在： ?2%； 綜合調(diào)差系數(shù)控制在： ?7%。 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 15 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 2) 二線城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 城市 全市房地產(chǎn)均價(jià) 別墅均價(jià) 價(jià)格指數(shù)（比值） 鄭州 2966 4800 石家莊 2578 3740 武漢 3345 4150 長(zhǎng)沙 2539 3550 分別對(duì)鄭州、石家莊、武漢、長(zhǎng)沙等全國(guó)二線省會(huì)城市設(shè)置25%、 25%、 25%、 25%的權(quán)重，修正后最終取值為 。 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 19 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 別墅定價(jià) P別墅 ＝ 2300 =3818元 /㎡ 備注： ?經(jīng)過以上測(cè)算，韶關(guān)市場(chǎng)高端別墅物業(yè)與普通住宅物業(yè)的對(duì)比價(jià)格指數(shù)為 ； ?此指數(shù)為成熟市場(chǎng)平均對(duì)比價(jià)格指數(shù)，可直接應(yīng)用于本項(xiàng)目洋房和別墅物業(yè)的價(jià)格對(duì)比； ?經(jīng)過科學(xué)、正確評(píng)估，本項(xiàng)目洋房均價(jià)為 2300元 /㎡ ； 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 20 【 步驟 】 ： 別墅定價(jià) 依據(jù)項(xiàng)目成本 確定項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn) 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 （損益平衡定價(jià)法） 【 定義 】 ：或投資收益率定價(jià)法，又稱損益平衡定價(jià)法。 1）確定目標(biāo)收益率 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系
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