同致行韶關(guān)龍洲島洋房項目定價培訓(xùn)教材》地產(chǎn)價格-文庫吧
2025-04-08 13:39 本頁面
【正文】 24 現(xiàn)場包裝 25 23 23 23 24 24 24 23 合計 100 94 96 95 97 97 97 95 一、龍洲島整體均價制訂體系 龍洲島洋房市場比較法 —— 當?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 10 交易時點修正 一、龍洲島整體均價制訂體系 片區(qū)市場上供應(yīng)量以及對相應(yīng)的競爭壓力分析，綜合評估， 調(diào)差系數(shù)設(shè)置在合理的 5%范圍內(nèi) 。 比較因素 本項 目 江山花園 楓景 園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴 居 國際花園 1期 交易時點修正 100 103 105 102 101 102 101 101 龍洲島洋房市場比較法 —— 當?shù)厥袌霰容^ 本資料來自 11 一、龍洲島整體均價制訂體系 p項目綜合 = ∑ P修正 A* tn＝ 2383元 /㎡ (p項目修正 A—— 比較 A樓盤修整價格， tn—— 各樓盤相應(yīng)權(quán)重 ) p項目修正 A =PA* A1*A2***An (p項目修正 A—— 比較 A樓盤修整價格， An—— 樓盤 A各比較價格系數(shù) ) 高出市場多層房最高價 25％ 龍洲島洋房市場比較法 —— 當?shù)厥袌霰容^ 項目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國際花園 1期 系數(shù) 20％ 25％ 15％ 10％ 10％ 10％ 10％ 本資料來自 12 龍洲島 townhouse定價 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） 項目定價 從韶關(guān)當?shù)厥袌龉?yīng)來看，僅有 1個別墅項目，無法滿足市場比較法的參考樣本的數(shù)量條件。 為使定價更科學(xué)、合理、準確，我們首次采用 價格指數(shù)對比法 及 目標利潤法 相 結(jié)合的定價體系 —— 本資料來自 13 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） ?一線發(fā)達城市房地產(chǎn)市場 ?二線省會城市房地產(chǎn)市場 ?韶關(guān)周邊同類城市市場 我們研究、借鑒 別墅定價 各市場權(quán)重綜合修正 別墅高端物業(yè)與普通住宅物業(yè)價格指數(shù)比（韶關(guān)市場） 參考本項目 洋房市場價格 ?經(jīng)典案例實證（深圳市場） 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 14 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 1)一線城市價格指數(shù)統(tǒng)計分析（成熟市場） 城市 全市房地產(chǎn)均價 別墅均價 價格指數(shù)（比值） 深圳 5980 12877 北京市 6721 10932 上海 6698 12105 廣州 5117 10167 分別對深圳、北京、上海、廣州市場價格指數(shù)賦予 20%， 30%，25%， 25%的權(quán)重進行修正，最終參考取值為 。 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 15 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 2) 二線城市價格指數(shù)統(tǒng)計分析 城市 全市房地產(chǎn)均價 別墅均價 價格指數(shù)（比值） 鄭州 2966 4800 石家莊 2578 3740 武漢 3345 4150 長沙 2539 3550 分別對鄭州、石家莊、武漢、長沙等全國二線省會城市設(shè)置25%、 25%、 25%、 25%的權(quán)重，修正后最終取值為 。 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 16 一、龍洲整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 3) 周邊城市價格指數(shù)統(tǒng)計分析 城市 全市房地產(chǎn)均價 別墅均價 價格指數(shù)（比值） 東莞 2771 5279 清遠 3000 4000 分別對東莞和清遠市價格指數(shù)賦予 55%， 45%的權(quán)重進行修正，最終參考取值為 。 備注：清遠市由于房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，目前市場上市場均價約為 1650元 /㎡ ，別墅供應(yīng)稀缺，市內(nèi)無可比樓盤，現(xiàn)選取其與廣州交界處的碧桂園假日半島高檔樓盤作為參照對象，其洋房物業(yè)價格為 3000元 /㎡ ，別墅物業(yè)價格為 4000元 /㎡ ， 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 17 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 4）案例實證（深圳市同一樓盤不同物業(yè)價格指數(shù)對比統(tǒng)計分析） 樓盤 物業(yè)形態(tài) 價格（萬元） 價格指數(shù)（比值） 香密湖 1號 多層 3 連排、雙拼別墅 瑞河耶納 多層洋房 別墅 2 中旅國際公館 1期 多層洋房 連排別墅 水榭花都 2期 多層 別墅 熙園 小高層 別墅 分別對各盤進行 15%， 25%， 20%， 20%， 20%的權(quán)重修正，最終取值 。 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 18 * 最終指數(shù)統(tǒng)計結(jié)果： 名稱 價格指數(shù) 權(quán)重 一線城市 15% 二線城市 20% 周邊城市 35% 案例實證 30% 合計 100% 綜上所述，經(jīng)過權(quán)重修正統(tǒng)計，建議本項目價格指數(shù)取值為 。 一、龍洲島整體均價制訂體系 價格指數(shù)對比法 （全國市場類比） 龍洲島 townhouse定價 本資料來自
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