同致行韶關(guān)龍洲島洋房項(xiàng)目定價(jià)培訓(xùn)教材》地產(chǎn)價(jià)格-文庫(kù)吧
2025-04-08 13:39 本頁(yè)面
【正文】 24 現(xiàn)場(chǎng)包裝 25 23 23 23 24 24 24 23 合計(jì) 100 94 96 95 97 97 97 95 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 本資料來自 10 交易時(shí)點(diǎn)修正 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 片區(qū)市場(chǎng)上供應(yīng)量以及對(duì)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力分析，綜合評(píng)估， 調(diào)差系數(shù)設(shè)置在合理的 5%范圍內(nèi) 。 比較因素 本項(xiàng) 目 江山花園 楓景 園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴 居 國(guó)際花園 1期 交易時(shí)點(diǎn)修正 100 103 105 102 101 102 101 101 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 本資料來自 11 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 p項(xiàng)目綜合 = ∑ P修正 A* tn＝ 2383元 /㎡ (p項(xiàng)目修正 A—— 比較 A樓盤修整價(jià)格， tn—— 各樓盤相應(yīng)權(quán)重 ) p項(xiàng)目修正 A =PA* A1*A2***An (p項(xiàng)目修正 A—— 比較 A樓盤修整價(jià)格， An—— 樓盤 A各比較價(jià)格系數(shù) ) 高出市場(chǎng)多層房最高價(jià) 25％ 龍洲島洋房市場(chǎng)比較法 —— 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較 項(xiàng)目 江山花園 楓景園 鴻洲花園 2期 金澤園 2期 山水華府 2期 浪琴居 國(guó)際花園 1期 系數(shù) 20％ 25％ 15％ 10％ 10％ 10％ 10％ 本資料來自 12 龍洲島 townhouse定價(jià) 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法 （損益平衡定價(jià)法） 項(xiàng)目定價(jià) 從韶關(guān)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)來看，僅有 1個(gè)別墅項(xiàng)目，無法滿足市場(chǎng)比較法的參考樣本的數(shù)量條件。 為使定價(jià)更科學(xué)、合理、準(zhǔn)確，我們首次采用 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 及 目標(biāo)利潤(rùn)法 相 結(jié)合的定價(jià)體系 —— 本資料來自 13 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） ?一線發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng) ?二線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng) ?韶關(guān)周邊同類城市市場(chǎng) 我們研究、借鑒 別墅定價(jià) 各市場(chǎng)權(quán)重綜合修正 別墅高端物業(yè)與普通住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)比（韶關(guān)市場(chǎng)） 參考本項(xiàng)目 洋房市場(chǎng)價(jià)格 ?經(jīng)典案例實(shí)證（深圳市場(chǎng)） 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 14 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 1)一線城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析（成熟市場(chǎng)） 城市 全市房地產(chǎn)均價(jià) 別墅均價(jià) 價(jià)格指數(shù)（比值） 深圳 5980 12877 北京市 6721 10932 上海 6698 12105 廣州 5117 10167 分別對(duì)深圳、北京、上海、廣州市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)賦予 20%， 30%，25%， 25%的權(quán)重進(jìn)行修正，最終參考取值為 。 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 15 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 2) 二線城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 城市 全市房地產(chǎn)均價(jià) 別墅均價(jià) 價(jià)格指數(shù)（比值） 鄭州 2966 4800 石家莊 2578 3740 武漢 3345 4150 長(zhǎng)沙 2539 3550 分別對(duì)鄭州、石家莊、武漢、長(zhǎng)沙等全國(guó)二線省會(huì)城市設(shè)置25%、 25%、 25%、 25%的權(quán)重，修正后最終取值為 。 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 16 一、龍洲整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 3) 周邊城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 城市 全市房地產(chǎn)均價(jià) 別墅均價(jià) 價(jià)格指數(shù)（比值） 東莞 2771 5279 清遠(yuǎn) 3000 4000 分別對(duì)東莞和清遠(yuǎn)市價(jià)格指數(shù)賦予 55%， 45%的權(quán)重進(jìn)行修正，最終參考取值為 。 備注：清遠(yuǎn)市由于房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，目前市場(chǎng)上市場(chǎng)均價(jià)約為 1650元 /㎡ ，別墅供應(yīng)稀缺，市內(nèi)無可比樓盤，現(xiàn)選取其與廣州交界處的碧桂園假日半島高檔樓盤作為參照對(duì)象，其洋房物業(yè)價(jià)格為 3000元 /㎡ ，別墅物業(yè)價(jià)格為 4000元 /㎡ ， 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 17 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 4）案例實(shí)證（深圳市同一樓盤不同物業(yè)價(jià)格指數(shù)對(duì)比統(tǒng)計(jì)分析） 樓盤 物業(yè)形態(tài) 價(jià)格（萬(wàn)元） 價(jià)格指數(shù)（比值） 香密湖 1號(hào) 多層 3 連排、雙拼別墅 瑞河耶納 多層洋房 別墅 2 中旅國(guó)際公館 1期 多層洋房 連排別墅 水榭花都 2期 多層 別墅 熙園 小高層 別墅 分別對(duì)各盤進(jìn)行 15%， 25%， 20%， 20%， 20%的權(quán)重修正，最終取值 。 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自 18 * 最終指數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 名稱 價(jià)格指數(shù) 權(quán)重 一線城市 15% 二線城市 20% 周邊城市 35% 案例實(shí)證 30% 合計(jì) 100% 綜上所述，經(jīng)過權(quán)重修正統(tǒng)計(jì)，建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)取值為 。 一、龍洲島整體均價(jià)制訂體系 價(jià)格指數(shù)對(duì)比法 （全國(guó)市場(chǎng)類比） 龍洲島 townhouse定價(jià) 本資料來自
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