年萬科城二期住宅商品房項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃書公寓住宅-全文預(yù)覽
【正文】 倡公積金貸款力度，尋找并深入挖掘萬科城的公積金客戶 。 派單、插車、掃樓等同期進(jìn)行。 利用適當(dāng)優(yōu)惠給予客戶一定信心。 28 產(chǎn)品升級(jí) 必然導(dǎo)致 客戶升級(jí) 二期產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)面積更大，總價(jià)更高，對(duì)客戶的經(jīng)濟(jì)能力要求更高，客戶圈層縮小。 因此，空間的利用，客廳的使用、朝向等方面對(duì)他們的影響大。價(jià)格抗性較低。 23 A、 B、 C產(chǎn)品 amp?？蛻魧?duì)位（ A） ? 投資及首置客戶需求較為相似：關(guān)注總價(jià)，對(duì)居住舒適度要求不高（投資） /或缺乏居住經(jīng)驗(yàn)（首置）。 社區(qū)內(nèi)，配備有商業(yè)、寫字樓、幼兒園、 7000㎡ 中心花園； 社區(qū)外，三重公園環(huán)繞，周邊超市、教育、醫(yī)療、餐飲等設(shè)施配備齊全。 第三， 樓盤價(jià)格，優(yōu)異、實(shí)惠的價(jià)格必將引起市場(chǎng)關(guān)注 。 總結(jié) 17 目錄 —— ? 一、市場(chǎng)分析 ? 六、客戶對(duì)策 ? 四、銷售阻力及難點(diǎn) ? 二、產(chǎn)品分析 ? 三、銷售目標(biāo)及任務(wù)分解 ? 五、市場(chǎng)對(duì)策 ? 七、推盤策略 18 萬科城保值實(shí)力論證 樓市存在漲跌現(xiàn)象，也就有大致的 抗跌因素 ， 核心因素是性價(jià)比 。未執(zhí)行新規(guī)的銀行人士也預(yù)計(jì)， 武漢預(yù)計(jì)不在被暫停之列。 4月初，賣家主動(dòng)毀約或坐地漲價(jià)現(xiàn)象普遍，但從 18日起，已經(jīng)有買家毀約。若按政策出臺(tái)的前三天（ 4月 13日 15日）與后三天（ 4月 16日 18日）二手住宅成交量相比，按套數(shù)計(jì)算下跌達(dá)到 57％。 在 14日 20日新政出臺(tái)幾天里， 退房率已經(jīng)逐漸上升 ，特別是只交付訂金排號(hào)選房的客戶。 價(jià)格基本穩(wěn)定在 6500， 三金鑫城國(guó)際： 3月中，成交均價(jià)從 9000漲至 10000元 /㎡ ，銷售良好； 4月初，成交均價(jià)躍為 11000元 /㎡ , 客戶來訪及成交尚能穩(wěn)定。 十三、物業(yè)稅在一線 上海、北京、廣州、重慶 試行，武漢為中部二線龍頭，勢(shì)必次波卷入。 5 政策核心摘要 打擊投機(jī)，遏制投資，加大政策供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)快漲。 4月 15日 —— 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 以 家庭 為房產(chǎn)界定單位 —— 阻力：婚房算二套（未取得結(jié)婚證）； 首套 90㎡以上，首付不低于 30%—— 機(jī)會(huì)： 85㎡仍可 20%（周邊同類同期約 1000余套）； 二套，首付高于 50%，利率高于 —— 阻力： 115㎡首付 +24萬，利息上調(diào)至 ； 三套及以上，大幅提高首付比和利率 —— 阻力：投資客戶（尤其專業(yè)炒家）被阻斷。 態(tài)度堅(jiān)決，速度敏銳，力度猛烈，精度準(zhǔn)確。 4月 17日 —— 《 國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知 》 針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的 部分城市 —— 城市清單暫未包括武漢； 商業(yè)銀行可 暫停 三套及以上貸款 —— 合同自動(dòng)失效，投資房源自動(dòng)流入市場(chǎng)； 無 1年以上 當(dāng)?shù)?納稅或社保的 非本地居民 ，暫停發(fā)款 —— 限制進(jìn)城，限制外投； 一定時(shí)期內(nèi)，地方政府可 限定購房套數(shù) —— 團(tuán)購難度增加，集團(tuán)投資受控。 七、局部控制城市化進(jìn)度，維護(hù)社會(huì)與人口結(jié)構(gòu)的基本穩(wěn)定，緩解城市社會(huì)矛盾； 八、控制財(cái)富距離拉大的速度，擠壓富人資產(chǎn)中的國(guó)民水分，緩解社會(huì)輿論壓力； 九、全局依然是“保增保穩(wěn)”，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合性和行業(yè)重要性不會(huì)根本動(dòng)搖； 十、土地供應(yīng)體制轉(zhuǎn)變前，面供小于求，點(diǎn)供大于求，以及住宅的投資屬性，不會(huì)改變； 十一、國(guó)家干預(yù)市場(chǎng)最猛烈的表現(xiàn)，直接影響國(guó)民投資熱情的生存與培養(yǎng)環(huán)境； 十二、以上措施，只是開始。 萬科城周邊，部分項(xiàng)目也采取了以下動(dòng)作 —— 金地格林春岸： 3月 28日 3號(hào)樓精裝大中戶型開盤， 4月 17日加推 72套普裝大戶型。另外， “ 2萬抵 12萬 ” 、“ 立減 10萬 ” 等標(biāo)語頻頻出現(xiàn)。 4月 15日政策出臺(tái)以后，周六的二手 住宅成交量應(yīng)聲下跌 50％。樓市上升時(shí)，房地產(chǎn)訴訟案中較多的是賣家為賣更高價(jià)而毀約，而到了下跌時(shí)， 買家毀約的情況增多 。 但目前武漢已執(zhí)行新規(guī)的銀行表示，在二線大城市中，武漢不算價(jià)格上漲過快的城市，并未接到總行通知要求暫停發(fā)放三套及以上、非本地居民貸款。 16 堅(jiān)定信心；首先是堅(jiān)定對(duì)城市的信心； 放棄投資客戶；旗幟鮮明的排斥投機(jī)客戶； 保護(hù)和引導(dǎo)二改（尤其是部分由原剛需轉(zhuǎn)變）客戶； 刺激并爭(zhēng)奪剛需客戶，確?；颈P； 放大萬科品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目總體形象； 深入挖掘二期產(chǎn)品價(jià)值，突出萬科的保值實(shí)力和升值潛力。 其次， 樓盤產(chǎn)品，樓盤是
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