【正文】 得到初步發(fā)展，所需要大量廉價勞動力，成為華北農(nóng)村破產(chǎn)勞動力謀求生存之地，再加上東北豐富的自然資源和荒地，“闖關(guān)東”已是貧困的山東農(nóng)民尋求溫飽的主要謀生出路乃至演化成為具有山東 地方特色 的文化傳統(tǒng)。 反季熱銷 —— 區(qū)域遴選 ?區(qū)域遴選突顯項(xiàng)目最大價值 最大度假目的地 —— 三亞 三亞，是北方居民冬季出游的主要目的地 , 借船出海，借三亞冬季積聚的長假度假客，體驗(yàn)濱海生活 反季熱銷 —— 區(qū)域遴選 三亞 海景 目標(biāo)地 ?區(qū)域遴選突顯項(xiàng)目最大價值 最大的遷移目的地 —— 東北 《膠澳志》記載：“國人之移植事業(yè)向以山東、閩、粵著稱，山東登萊之人則以東三省為歸。銀灘 新都 項(xiàng)目 2023年度營銷策劃方案 青 騰 經(jīng) 紀(jì) 報告結(jié)構(gòu) 總 體 發(fā) 展概要 客群定位 營銷 定位及策略 銷 售策略 費(fèi) 用估算 銷 售管理保 證 體系 第一篇 總體概念定位 幸福海岸 12023畝造城計劃 千公里幸福海岸線上的臺貿(mào)基地 項(xiàng)目總體發(fā)展概要 1． 項(xiàng) 目 總 體概念 幸福海岸 首個啟動項(xiàng)目 海郡 項(xiàng)目總體發(fā)展概要 1． 項(xiàng) 目 總 體概念 ?？? 12023畝幸福海岸首開項(xiàng)目 80萬平米生活城 項(xiàng)目總體發(fā)展概要 1． 項(xiàng) 目 總 體概念 酒店公寓 度假公寓 度假酒店 別墅酒店 國際社區(qū) ?？? 產(chǎn)品組合 項(xiàng)目總體發(fā)展概要 產(chǎn) 品 組 合 1． 項(xiàng) 目 總 體概念 綜合配套 4星級國際大酒店 英倫小鎮(zhèn)國際風(fēng)情街 中國臺資商品博覽交易中心 國際會議中心 游艇俱樂部 勞動部師資培訓(xùn)基地 支撐要素 游艇俱樂部總領(lǐng)的濱海休閑娛樂 國際酒店管理集團(tuán)的酒店服務(wù) 欣業(yè)聯(lián)投資組合的開發(fā)實(shí)力 幸福海岸新城建設(shè)的區(qū)域規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)支撐的成熟商業(yè)配套 會展產(chǎn)業(yè)為龍頭的臺貿(mào)基地 商業(yè)街 異地投資的藍(lán)籌產(chǎn)品 海景住宅 酒店公寓 度假公寓 度假酒店 別墅酒店 國際社區(qū) 產(chǎn)品線 項(xiàng)目總體發(fā)展概要 產(chǎn) 品 組 合 2． 項(xiàng) 目開 發(fā) 規(guī) 劃 形象要素 游艇俱樂部 國際酒店管理集團(tuán) 欣業(yè)聯(lián)投資組合開發(fā)團(tuán)隊(duì) 幸福海岸新城建設(shè)規(guī)劃 海郡生活城 中國臺資產(chǎn)品基地 商業(yè)街 臺灣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 幸福海岸新城 第二篇 客群定位 客群定位 1．客群 組 合 根據(jù)開 發(fā) 周期 規(guī) 劃客群 購買 功能 階 段 組 合 自住兼投 資 客群 度假客群 +投 資 客群 純 投 資 客群 +純 自住客群 客群定位 1．客群 組 合 根據(jù)開 發(fā) 周期 規(guī) 劃客群 購買 能力 階 段 組 合 中低收入客群 高收入群體 高中低收入群體 客群定位 1．客群 組 合 根據(jù)開 發(fā) 周期 規(guī) 劃客群來源區(qū)域 階 段 組 合 北京天津等度假投 資 客源地 東 北、 魯 中 魯 西有 環(huán) 境 優(yōu)勢 地 緣 區(qū)域 西北、 東 北、 華 北投 資 客集中區(qū)及本地 第三篇 營銷定位及策略 壹 整合策略 三重形象整合策略 形象組合 項(xiàng)目（產(chǎn)品）形象 城市形象 復(fù)合旅游地產(chǎn)（大區(qū)）形象 三重形象策略 城市形象 銀灘幸福海岸城市發(fā)展計劃 銀灘城市建設(shè)方向 ［支持元素］ 從 4A風(fēng)景區(qū)到會展產(chǎn)業(yè)帶動的千公里幸福海岸 三重形象策略 形象組合 大區(qū)形象 會展旅游方向 ［支持元素］中國臺資商品博覽交易中心、臺灣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、勞動部師資培訓(xùn)中心、總部基地以及海郡生活城發(fā)展計劃 幸福海岸 中國海貿(mào)基地 城市形象 三重形象策略 形象組合 大區(qū)形象 城市形象 項(xiàng)目形象 海景住宅方向 ［支持元素］政府 —— 千公里幸福海岸線規(guī)劃 欣業(yè)聯(lián) —— 幸福海岸 12023畝新城開發(fā)計劃 銀灘 4A風(fēng)景區(qū) —— 膠東半島六大國家 4A風(fēng)景區(qū)之一 ?？?—— 幸福海岸首個啟動項(xiàng)目 ?？?80萬平米濱海生活城 三重形象策略 形象組合 城市 形象 復(fù)合旅游地 產(chǎn) 形象 項(xiàng) 目 形象 1 2 3 形象組合 千公里幸福海岸上的國家 4a景區(qū) 旅游城市 中國海貿(mào)基地 80萬平米濱海生活城 ＋ ＋ ＋ 三重形象策略 形象組合 貳、立體推廣策略 立體推廣模式 —— 分階段， —— 分產(chǎn)品， —— 分對象， —— 分區(qū)域， —— 分媒體， 獨(dú)立或組合訴求執(zhí)行 立體推廣－ 執(zhí)行策略 分階段推廣 07/1108/03 08/408/06 08/0709/03 立體推廣－ 階段劃分 分區(qū)域推廣 全國（青島輻射） 北京天津 東北三省 /三亞等地緣省市 膠東 /山東內(nèi)陸（周邊地市） 本地 /外銷城市 立體推廣－ 區(qū)域覆蓋 分渠道推廣 公關(guān) /公益活動 線上線下活動（推介會） 全國性媒體 （電視專題，新聞） 演藝活動 展會（旅游會展） 外埠媒體（ 膠東 戶 外） 常規(guī)廣告（基地 /現(xiàn)場／廣告 /工具） 推廣活動（聯(lián)誼／演藝／展會） 行銷活動 (本地及外銷點(diǎn)，數(shù)據(jù)庫 ) 促銷 立體推廣－ 推廣渠道 分主體推廣 政府 企業(yè) 銷售單位 立體推廣－ 推廣主體 立體推廣－ 執(zhí)行組合 區(qū)域形象 幸福海岸復(fù)合旅游地產(chǎn)形象 ?？ろ?xiàng)目形象階段 07/1108/09 07/1108/12 07/1109/12推廣目標(biāo) 高端旅游目的地形象 新城建設(shè)超級大盤 居住地產(chǎn)形象推廣渠道 借力青島奧運(yùn)旅游推介 旅游網(wǎng)站/ 雜志 常規(guī)性地產(chǎn)階段區(qū)域 青島/ 北京，輻射全國 膠東、外銷城市、本地 本地及外銷點(diǎn)形式公關(guān)/ 公益活動，推介會/ 論壇，乳山行記（旅游手冊），福地養(yǎng)生大乳山（攝影展）膠東戶外，政府L E D ，旅游會展，雜志廣告，演義活動 本地及外銷點(diǎn)媒體政府網(wǎng)站/ 旅游網(wǎng)站，齊魯/ 旅游衛(wèi)視/ 青島衛(wèi)電視專題片/ 新聞品牌書/ 書簽/ 網(wǎng)站/ 軟文/戶外/ 基地/ 營銷工具基地圍檔，班車車廂，售樓處包裝，戶外，雜志/ 網(wǎng)站/ 廣告、軟文營銷工具品牌書，D M , 戶型等產(chǎn)品大乳山風(fēng)景區(qū)+ 銀灘風(fēng)景區(qū)＋項(xiàng)目旅游大區(qū)，會 展 產(chǎn) 業(yè) （ 臺 資 商 品 博 覽交 易 中 心 ， 臺 灣 高 新 技 術(shù)產(chǎn) 業(yè) 園 ） 國 際 商 務(wù) 配 套（ 總 部 基 地 / 國 際 酒 店 / 國際 會 議 中 心 ） 旅 游 休 閑 配套 產(chǎn) 品 （ 灣 區(qū) 奧 運(yùn) 帆 船 訓(xùn)練 基 地 / 游 艇 俱 樂 部 / 宮 家島）國際社區(qū)/ 度假公寓/ 酒店公寓/ 別墅酒店/ 英倫小鎮(zhèn)商業(yè)風(fēng)情街推廣主體 政府推動 企業(yè)推動 銷售單位聯(lián)合推動費(fèi)用來源 政府+ 企業(yè) 企業(yè) 銷售單位立體推廣模式表第四篇 銷售策略 1月 籌備期積累 12月 11月 2023年 進(jìn)場 海洋所預(yù)售證取得 ?？さ谝浑A段開盤 2月 銷售計劃 銷售階段 7月 6月 5月 4月 3月 8月 12月 11月 10月 9月 2023年 海郡第二階段開盤 旺季強(qiáng)銷 秋季房展會 旺季強(qiáng)銷 淡季潛銷 1月 淡季續(xù)銷 軍艦北區(qū)預(yù)售證取得 青島冬季房展會 青島 /北京春季房展會 哈爾濱冰雪節(jié) 開賣