【正文】 及路旗的使用可以考慮適當(dāng)減少；綜合以上，維持營銷費(fèi)用基本不變的前提下， 09年理想之城的主要宣傳渠道為報紙、戶外以及公關(guān)活動等，其他媒體投放量可酌情控制。品牌規(guī)劃產(chǎn)品服務(wù)責(zé)任地產(chǎn)實力開發(fā)品質(zhì)細(xì)節(jié)百萬大盤中央居住區(qū)區(qū)域發(fā)展組團(tuán)分期景觀細(xì)節(jié)建筑細(xì)節(jié)健康服務(wù)文化服務(wù)生活服務(wù)理想之城項目價值梳理城市配套工藝工法安居工程2023年，理想之城硬件價值宣傳三步走延續(xù) 08年理想之城的推廣，深度解讀大盤的豐富內(nèi)涵，引出一期藍(lán)庭； 結(jié)合住宅交付與園區(qū)實景呈現(xiàn)，深化產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)，同時為二期開盤進(jìn)行蓄勢及熱銷宣傳； 二期開盤后，再次強(qiáng)調(diào)大盤的組團(tuán)劃分，結(jié)合二期產(chǎn)品做相應(yīng)宣傳。Ⅱ 推廣思路前面，我們提到過重建信心？！基于對大勢的判斷，預(yù)計 09年的市場情況不樂觀，由于客戶信心不足導(dǎo)致的深度觀望，將給項目銷售帶來巨大壓力。理想之城 09年銷售計劃09年銷售任務(wù)金額 30， 000萬元09年可銷售面積 約 18萬㎡09年可銷售套數(shù) 約 1680套（含一期 580套）一期剩余花園洋房 戶型 總銷售面積（平米） 銷售套數(shù) 比例 銷售金額（萬元）兩居 714 6 5% 540三居 13300 86 66% 9790四居 7200 38 29% 5130一期剩余高層 戶型 總銷售面積（平米） 銷售套數(shù) 比例 銷售金額（萬元）兩居 15400 150 33% 9600三居 35140 228 51% 17600四居 13280 72 16% 9360二期新推房源（預(yù)估額） 戶型 總銷售面積（平米 ) 銷售套數(shù) 比例 銷售金額（萬元）一居 3850 55 5% 2800兩居 40350 385 35% 33000三居 57200 440 40% 40200四居 33200 220 20% 23100主力戶型面積區(qū)間主力戶型面積區(qū)間主力戶型面積區(qū)間價格策略：擠壓價差、一提一控理想之城的成本決定了其利潤空間有限，此外之前提到過降價不利于客戶信心的建立。戶外、報廣、活動取得了一定效果。無論是懸念制造、話題炒作，還是對活動的及時跟進(jìn)，都能夠?qū)κ袌鲂纬奢^為準(zhǔn)確的信息互動。5 月 理想征集活動啟動7 月 產(chǎn)品說明會舉辦；樣板間開放；樣板區(qū)呈現(xiàn)8 月 A、 C、 E區(qū)塊開盤9 月 中秋賞月活動； B、 F區(qū)塊開盤其中穿插了多次零距離 報紙廣告回顧理想三步曲城市與理想青島與綠城理想與居住之后呢， 09年的理想是什么？經(jīng)過一年的報廣投放，已經(jīng)初步建立客戶對項目的印象，然而理想之城是什么？就是目前的樣子了嗎？都說理想之城好，到底好在哪？一系列關(guān)于項目特別是一期的問題還有待于我們在 09年去做深入解答。報紙、公關(guān)活動將作為重點(diǎn)推廣渠道；繼續(xù)加強(qiáng)戶外廣告宣傳，針對市內(nèi)客戶投放效果較好；宣傳推廣重點(diǎn)由品牌逐漸轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品品質(zhì)的解讀；推廣延續(xù) 08年城的概念，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深度演繹； 適當(dāng)考慮對市外及省外客戶進(jìn)行拓展。成交客戶家庭構(gòu)成及購買目的成交客戶購買因素分析：從購買因素來看，夠買因素占據(jù)首位的是企業(yè)品牌，占據(jù) 52%。成交客戶居住及工作區(qū)域分析分析：從成交客戶的居住及工作區(qū)域來看，基本處于本地消化階段，大部分客戶集中在李滄區(qū)；其次是市南區(qū)，由此可見戶外宣傳對市內(nèi)客戶的影響；此外省內(nèi)和省外的客戶也占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤磥砜梢钥紤]加強(qiáng)對外銷市場的拓展。Ⅰ 策略回顧2023年 2月，理想之城市正式進(jìn)入市場傳播。出色的項目品質(zhì)，在市場火爆時或許不容易突顯，然而越是面對不利的市場條件，扎實的內(nèi)功往往越是走出困境的關(guān)鍵。目前的形勢下，由于受到收入、就業(yè)等不穩(wěn)定因素的影響，消費(fèi)者信心明顯不足，花錢更加謹(jǐn)慎，面對低迷的樓市， 09年恐怕還會選擇繼續(xù)觀望。將普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由 120平方米調(diào)整到 144平方米。貸款申請標(biāo)準(zhǔn)放寬至借款人及配偶在申請貸款的近 6個月內(nèi)連續(xù)正常繳存 3個月、累計繳存 6個月即可申請住房公積金貸款。后期政策將向鼓勵住房消費(fèi)、促進(jìn)產(chǎn)品流通方向深化。政府觀望政策一段時間后，下一步可能會對房地產(chǎn)投資行為進(jìn)行松綁，比如放松二套房貸的政策。國家態(tài)度轉(zhuǎn)變：抑制住房消費(fèi)向鼓勵住房消費(fèi) 政策目的 抑制住房消費(fèi) 鼓勵住房消費(fèi)稅費(fèi)方面 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；；；減免政策。連續(xù)降息今年 9月 16日、 10月 9日、 10月 30日、 11月 27日央行連續(xù)四次降息，存貸款基準(zhǔn)利率大幅下調(diào)。國內(nèi)股市大跌，樓市成交急劇下滑自 07年 10月滬指創(chuàng)下最高點(diǎn)位 ，至 08年 9月 15日遭遇 “黑色星期二 ”最低的 ，歷時 11個月，最大跌幅高達(dá) % ， A股市值縮水近 20萬億。伴隨著一系列經(jīng)濟(jì)金融事件，全球股市一瀉而下，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重萎靡。增加 4萬億元投資今年四季度先增加安排中央投資 1000億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達(dá)到 4000億元。擴(kuò)大內(nèi)需是維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定最有效的手段，而房地產(chǎn)行業(yè)是拉動內(nèi)需的最利武器?；谀壳罢撸瑢笃诜康禺a(chǎn)市場的政策預(yù)判第一，對二套住房政策進(jìn)行松綁現(xiàn)在購房者的觀望氣氛比較濃，消費(fèi)者可能無動于衷。第三，對個人所得稅、營業(yè)稅等進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)節(jié)這些政策將比現(xiàn)在的措施更加利于市場活躍，更加激勵產(chǎn)品的流通。公積金貸款計算期限延長至不得超過法定退休年齡后 5年。一戶家庭中以 18周歲以上子女名義購買住房的，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。雖然中央與地方政府救市政策頻頻出臺，向鼓勵住房消費(fèi)，促進(jìn)產(chǎn)品流通方向發(fā)展，然而樓市回暖的前提是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢要向好的方向轉(zhuǎn)變。理想之城的戰(zhàn)略首先，樓市買漲不買跌，降價行為本身就不利于消費(fèi)者信心的建立；其次，經(jīng)營開發(fā)模式、成本等因素，決定理想之城的利潤空間有限，更不可能像萬科等其他開發(fā)企業(yè)一樣降價打折；然而，綠城的優(yōu)勢也是其他開發(fā)企業(yè)所不具備的。合同簽署：住宅 509套，車位 271個，商鋪 13套，合同總金額 ?！竞诵牟呗越M織結(jié)構(gòu)模型】關(guān)鍵語： 理想 與 城 共同衍生出的綠城居住價值“ 理想之城 ” 生活形態(tài)宜居之城 生活理想品牌形象城市升級區(qū)域發(fā)展中央居住區(qū)城市配套實力開發(fā)商追求品質(zhì)理想實踐者大盤規(guī)模地中海風(fēng)格景觀風(fēng)格洋房產(chǎn)品高層產(chǎn)品融 融Ⅱ 成交客戶分析分析：從成交客戶的認(rèn)知渠道分析來看，朋介占據(jù)首位，可以看出口碑宣傳的效果，啟示我們 09年加強(qiáng)公關(guān)活動和對客戶的維護(hù)，增強(qiáng)客戶對項目的美譽(yù)度；平面媒體上半島都市報投放效果較好，位列第二、工地圍擋第三、戶外第四，搜房網(wǎng)也占一定比例，道旗和早報效果一般；晚報、日報、雜志和財經(jīng)報的成交甚少， 09年投入可相對減少。分析：從成交客戶家庭構(gòu)成看出，大部分客戶為三口之家，占據(jù) 72%；成交客戶中 64%都是自住為主，處于這個人生階段的客戶大多為二次或多次置業(yè)，相對理性，更加重視房子的實際價值。成交客戶分析總結(jié)：客戶需求面積與 09年推售主力單位基本吻合；客戶需求更加切實， 09年考慮以現(xiàn)場實景提高客戶滿意度； 整合媒體。 理想之城大事記】理想征集軟宣城市升級及區(qū)域發(fā)展價值 3月 9日綠城會公益植樹活動各項籌備工作 7月 20日樣板區(qū)全面開放 7月 30日 A區(qū)塊外立面基本呈現(xiàn) 8月 2日一期藍(lán)庭A/C/E盛大開盤 7月體驗活動 “零距離感受綠城 ”市場強(qiáng)勢推廣 9月政府領(lǐng)導(dǎo)視察，共建青島中央居住區(qū)，生活配套宣傳 9月 13日 “ 仲秋游園賞月會 ” 在藍(lán)庭樣板區(qū)浪漫舉行 9月 29日藍(lán)庭 B/F區(qū)盛大開盤 10月 16日 “ 牽手百年，鐘愛一生 ” 實景攝影體驗活動 12月 14日商業(yè)開盤懸念登場 35月 形象塑造 68月 強(qiáng)推期 912月 2023年理想之城的報廣以理想作為切入點(diǎn)，以城市與生活作為核心訴求，進(jìn)而延展出項目的區(qū)域價值、周邊配套，初步勾勒出項目的輪廓，期間經(jīng)歷了兩次開盤。活動回顧2023年，活動在配合廣告運(yùn)動、加強(qiáng)口碑傳播等層面起到了一定作用，但基本上仍以滿足排號、認(rèn)購、客戶維護(hù)、品牌認(rèn)知等銷