某地產_武漢某地產魅力之城后期營銷策略建議_82p_易居-全文預覽
【正文】 更大的沖擊力度。目標任務面臨的動因變化大困境需要大膽量與大動作來突破◇ 以光谷片區(qū)的形勢及魅力近期的成交來判斷，面對列表所分解的任務，很難有十足的信心與把握來完成；◇ 08年的遭遇對于武漢樓市而言是前所未有的，我們也應該以全新的思路與心態(tài)來認真對待；◇ 常規(guī)的套路在惡劣的現(xiàn)實面前難見成效，見走偏鋒，一步到位，打出不同于對手的拳法，才能取得立桿見影的成效。目標任務面臨的動因變化產品獨特性面臨競爭，差異性不再明顯魅力之城 77平米小兩房、 88平米小三房、 95平米創(chuàng)意四房，在市場的爭奪中逐漸失去了唯一性。 80萬方的大盤，社區(qū)規(guī)劃科學合理，內部配套極為成熟。坐標城以獨特的產品與火爆的業(yè)績?yōu)殚L城建設樹立了品牌，也為錦繡龍城打下了良好的基礎。 多層、花園洋房、聯(lián)排別墅和小高層 等多種形態(tài)物業(yè)，極大滿足了各類人群的購房需求。金地是中國房地產上市公司十強企業(yè)之一，首次進入武漢，必定精耕細作 。 廣告投放費用位列 07年度第十名，為銷售提供了有力的支持。 ， “ 二七地王 ” 的價格，足以證明了東立國際的地段優(yōu)勢。 在武漢樓市爆發(fā)的 07年火速消化，價格隨銷量一路增長，笑傲江城。 別墅、 Townhouse、多層洋房、高層住宅等多種形態(tài)物業(yè)，極大滿足了各類人群的購房需求。 福星惠譽作為武漢本土地產開發(fā)商的領導者，已先后成功開發(fā)了多個中高端項目，品牌實力有口皆碑。光谷片區(qū)個案分析魅力之城受區(qū)域市場整體環(huán)境影響，近四周來銷量節(jié)節(jié)下滑，最近一周下降至前所未有的 10套；市場觀望看跌預期強烈，客戶購房心態(tài)相對冷靜成熟， 3月 22日加推甚至面臨來訪不足的情形；盡管處于光谷片區(qū)的銷售冠軍，但在樓市遇冷的情況下，魅力之城原有的優(yōu)勢也逐漸喪失。從萬科魅力之城的競爭對手來分析，更細致入微的觀察光谷片區(qū)樓市的動靜變化。光谷是 07年領漲整個武漢樓市的片區(qū)，也是 08年初最早最大范圍采取優(yōu)惠策略的片區(qū)。武漢市商品房成交價走勢圖以上數據及觀點由克而瑞信息技術有限公司提供，截止到 08年 3月。在市場現(xiàn)有情況下，判斷目標的可行性。價格變化：價格變化的研究來判斷 客戶與開發(fā)商博弈后 的市場反應。報告前言 1 關于市場現(xiàn)有市場研判n市場整體發(fā)展供應情況：供應情況的研究來判斷 開發(fā)商 對后市發(fā)展情況的預估；去化情況：供應情況的研究來判斷 客戶 對整體市場的接受度與預估 。 報告前言 2 關于目標穩(wěn)妥銷售 16萬方的基礎之上，完成萬科資金快速回流的任務。武漢市商品房成交量走勢圖以上數據及觀點由克而瑞信息技術有限公司提供，截止到 08年 3月。近期市場觀望情緒蔓延，成交量將在僵持中下降，價格也將在市場預期中下滑。光谷片商品房成交價走勢圖以上數據及觀點由克而瑞信息技術有限公司提供，截止到 08年 3月。光谷片區(qū)個案分析泰然玫瑰灣以南湖片區(qū)高端項目的形象入市，產品獨具特色，品質也比較高，但價格差距不大，開盤一度熱銷；在余量不多的情況下，沒有大的優(yōu)惠活動，保持平緩穩(wěn)定的成交，以優(yōu)質的產品與服務取勝。這一串極為稀有的數據，其背后有著怎樣的支撐力量？目標任務分析水岸星城的支撐力量07年 16萬方銷量的個案研究 品牌支持。 全線產品。 入市逢機。 地王地段 。 強勢推廣。07年 16萬方銷量的個案研究金地格林小城的支撐力量 知名品牌 。 全線產品。07年 16萬方銷量的個案研究錦繡龍城的支撐力量 實力品牌 。 規(guī)模大盤 。07年 16萬方銷量的個案研究靜因： 品牌、規(guī)模、產品等因素相對穩(wěn)定動因： 市場環(huán)境、客戶預期等因素相對動蕩能夠在 07年完成 15方左右的銷售總量，對于 品牌、規(guī)模、產品、市場、客戶 預期等因素，一個支撐都不能少！進入 08年，市場環(huán)境、客戶預期等動因發(fā)生了大變化！07年熱銷的決定因素 —— 市場環(huán)境、客戶預期07年與 08年在市場環(huán)境與客戶預期上的對比土地市場幾度出現(xiàn) “面粉貴過面包 ”07 08土地成交價格下滑，開發(fā)商回歸理性國內金融投資市場火爆，資金活躍外地購房團進軍武漢，為市場注入興奮劑市場預期一路追漲，購房心態(tài)瘋狂股市一落千丈，眾多資金被套牢宏觀政策抑制投資的效果明顯市場陷入觀望狀態(tài)，購房回歸理性08年相對惡劣的市場環(huán)境與客戶預期，讓魅力之城 16萬方的年度任務趨于不可能完成的邊緣！將 16萬方年度任務進行逐月分解我們是否能夠如期完成以上每月分解而來的任務？我們除了外部動因的惡劣變化外，還面臨哪些困境？我們在內外面臨諸多不利因素的情形下，該如何調整應對？時間 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 去化量 總計 1607年區(qū)域價值透支，預計短期內難以回暖目標任務面臨的動因變化片區(qū)成交量大幅萎縮，樓市陷入低谷目標任務面臨的動因變化同區(qū)域集中推量，帶來強大競爭壓力關注項目 保利心語 保利華都 加州陽光 清江山水 芭比倫堡 恒大華府 坐標城新推時間 5月 1日 5月中旬 5月底 6月初 5月中下旬 5月中旬 4月 26日 6月份保利華都、加州陽光等項目頻繁壓后新推時間，讓 6月份的推量市場顯得越發(fā)擁擠，在供大于求的情況下就會出現(xiàn)買房市場，而各項目將陷入艱巨的客戶爭奪戰(zhàn)中。目標任務面臨的動因變化客戶持幣觀望，市場預期看空全球經濟的惡化，不利傳聞的增多，購房者在奧運年的置業(yè)心態(tài)更趨謹慎；國內一線城市樓市有價無市的局面，讓武漢購房者對未來樓市信心不足；
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