【正文】 施，通過(guò)電影宣傳片所帶來(lái)的強(qiáng)烈的視覺效果和音響效果，分三到四個(gè)廳按照 “從過(guò)去、到現(xiàn)在、去未來(lái)”的順序分別講解 中國(guó)民居的歷史、中國(guó)民居的現(xiàn)在以及坂田中國(guó)民居的歷史、中國(guó)民居的現(xiàn)在以及坂田片區(qū)的未來(lái)規(guī)劃，片區(qū)的未來(lái)規(guī)劃， 讓客戶了解中國(guó)民居的演變歷史和坂雪崗未來(lái)發(fā)展的情景，并可把時(shí)光隧道連通到部分樣板房，增強(qiáng)視覺刺激。形式：基于此，我們?cè)诘谖鍒@的現(xiàn)場(chǎng)包裝中，根據(jù)項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)與文化理念，首次提出了 “時(shí)空隧道 ”的概念想法。一、銷售通路的擴(kuò)展（ 1）鎖定在深外籍人士原因：原因：? 根據(jù)我司對(duì)全國(guó)中式住宅的調(diào)研所得，中式住宅特別是別墅類項(xiàng)目，其購(gòu)買的客戶群中，外籍人士或海歸一族占了很大的一部分，他們選擇中式住宅的原因跟他們來(lái)華工作一樣，他們大多鐘情于中國(guó)博大精深的文化內(nèi)涵，認(rèn)為一定要住在有中式味道的住宅里才算真正的生活在中國(guó)；品味中國(guó)品味中國(guó)方式：方式：? 可以聯(lián)系一些類似 “明華會(huì)明華會(huì) ”或外企聯(lián)合會(huì)等的外籍人士組織，在他們內(nèi)部開展小眾宣傳，以他們?yōu)楹诵陌秧?xiàng)目的知名度擴(kuò)展開去，一傳十，十傳百。體現(xiàn)著中國(guó)建筑久違的自信復(fù)興的代表。盡管這種復(fù)出的中國(guó)情結(jié)還不足為市場(chǎng)的發(fā)展提供足夠的建議和支撐，但在以西服領(lǐng)帶作為主打的城市表情中，旗袍的風(fēng)情以及它對(duì)于人們心靈窗口的誘惑，都是致命的，即使它永遠(yuǎn)不能代替、也無(wú)須代替街頭短打，但有那么一兩道風(fēng)景晃動(dòng)在人們的視線里，已經(jīng)足矣。.（ .....）疑問(wèn)？? 中式住宅的 無(wú)組織性群體蘇醒 ，被市場(chǎng)人士解讀為 逆潮流而動(dòng) ，并被建筑界專家被評(píng)價(jià)為矯枉過(guò)正。當(dāng)猶如中國(guó)印般的奧運(yùn)會(huì)徽深入人心， “新中式 ”已經(jīng)成為一種符號(hào)被復(fù)制到各個(gè)領(lǐng)域中，但并不是中國(guó)民歌穿上牛仔褲和超短裙就可以稱之為現(xiàn)代民歌，女子十二樂(lè)坊、新天地酒吧街等的成功給人們奠定了最好 “新中式 ”的詮釋。 “如今十多年過(guò)去，萬(wàn)科的產(chǎn)品歷經(jīng)多年考驗(yàn)，已形成它特有的不同表現(xiàn)風(fēng)格 ……”.（ .....）疑問(wèn)？? 開發(fā)異國(guó)風(fēng)情住宅，在深圳市場(chǎng)可謂不鮮見，賺得缽滿盤滿的也為數(shù)不少，而且復(fù)制、克隆歐美風(fēng)格，甚至照搬歐美園林，局部復(fù)制歐陸風(fēng)情的樓盤已成為一條不成文的住宅開發(fā) “穩(wěn)健之道穩(wěn)健之道 ”，按常規(guī)的理解，從中選優(yōu)，就能 “站在巨人的肩上 ”，賺錢只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題，為什么萬(wàn)科偏偏要做市場(chǎng)上極少的中式住宅？：觀點(diǎn)：觀點(diǎn)新民居建筑不是簡(jiǎn)單的模仿建筑符號(hào)，而是要突出建筑深層次的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，好的中式住宅應(yīng)該是 “神 ”的效仿 。懶散無(wú)拘，此等何如，倚欄桿臨水觀魚，風(fēng)花雪月，盈得工夫，好聽絲竹，說(shuō)些話，讀些書。池些。川古徑復(fù)有突廈，夏室寒些。層臺(tái)累榭，臨高山些。這樣住宅才能夠復(fù)興，就是中國(guó)結(jié)，這些不單是回歸，更是復(fù)興。文化中國(guó)這幾年的房地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種自信就增加了。久違的中式建筑是否也需要領(lǐng)袖，也需要復(fù)興？ ：觀點(diǎn)中國(guó)的本土建設(shè)近年來(lái)開始出現(xiàn)一股理性回歸大潮，從追根溯源中逐漸恢復(fù)了自信，學(xué)會(huì)了揚(yáng)棄，在尋找中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓的同時(shí)，吸納了西方現(xiàn)代學(xué)的精髓，創(chuàng)造了真正屬于中國(guó)人的中式庭院生活?！啊?越是民族的文化越是民族的文化 就越是世界的文化！就越是世界的文化！ ””二、一種意識(shí)復(fù)興著 觀唐的開發(fā)商 —— 清華紫光北京房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)呂大龍說(shuō)： “１０年前，如果我要做一個(gè)中式別墅，大家肯定會(huì)說(shuō)你比較土，產(chǎn)品再好，大家也是把它當(dāng)作一種古董來(lái)看，獵奇的方式來(lái)對(duì)待。文字令我們不禁思考：當(dāng)生硬的外廓線和龐大的建筑怪物充塞著城市，誰(shuí)能夠不覺得恍惚無(wú)措？當(dāng)生活從不同的院落移植進(jìn)了千篇一律的高樓大廈，誰(shuí)還能看得清自己的面孔？于是人們忙于為自己的城市尋找新的象征，廣場(chǎng)、鐵塔、摩天大廈 …… 然而這些只是外在的城市符號(hào)，既不屬于生活，也不屬于人文，為什么我們無(wú)法看到城市里人的狀態(tài)，無(wú)法感覺到這個(gè)城市里人的心情 …… 這些恐怕就是引導(dǎo)我們溯根的因素吧。我隱隱約約找到自己了。本次市場(chǎng)調(diào)研對(duì)本項(xiàng)目啟示：.（ .....）第一回合： 市場(chǎng)研判第二回合：第二回合： 定位延展定位延展第三回合： 專案推廣第二回合第二回合 定位延伸定位延伸.（ .....）第二回合第二回合 定位延展定位延展以下所述以下所述 僅表達(dá)中原對(duì)本案定位的理解，僅表達(dá)中原對(duì)本案定位的理解，并為本案的主題推廣進(jìn)行系列梳理并為本案的主題推廣進(jìn)行系列梳理第二回合第二回合 定位延展定位延展壹壹 ———— 文化的 溯根貳 —— 意識(shí)的 復(fù)興叁 —— 城市的 烙印肆 —— 精神的 反思.（ .....）一、溯 根溯根是一種文化態(tài)度，是一場(chǎng)文化運(yùn)溯根是一種文化態(tài)度，是一場(chǎng)文化運(yùn)動(dòng)，更是一種對(duì)動(dòng)，更是一種對(duì) 文化文化 的追溯！的追溯！ “正這么想著，眼前出現(xiàn)了一堵長(zhǎng)長(zhǎng)的舊墻，圍住了很多灰褐色的老式房舍，這是什么地方？……但走著走著，我似乎被一種神奇的力量控制住了，腳步慢了下來(lái)，不再害怕。從片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的特征分析， 1－－ 2年內(nèi)年內(nèi) 片區(qū)內(nèi) 高檔高檔物業(yè)物業(yè) 的供應(yīng)量 增長(zhǎng)較為緩慢增長(zhǎng)較為緩慢 ；216。第五園目標(biāo)客戶定位與建議第五園目標(biāo)客戶定位與建議綜合以上三個(gè)方面的客戶分析結(jié)論，我們對(duì)第五園的目標(biāo)客戶定位提出以下的見解：萬(wàn)科第五園目標(biāo)客戶定位分析與建議萬(wàn)科第五園目標(biāo)客戶定位分析與建議（詳見第五園市場(chǎng)分析報(bào)告）.（ .....）216。外籍企業(yè)的高級(jí)管理外籍企業(yè)的高級(jí)管理人員人員 （（外籍人士）外籍人士）這部分客戶收入很高，中國(guó)文化對(duì)他們吸引力很強(qiáng)，這部分客戶收入很高，中國(guó)文化對(duì)他們吸引力很強(qiáng)，他們喜愛中國(guó)傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅他們喜愛中國(guó)傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。公司老板或大型公司公司老板或大型公司的高級(jí)管理人員的高級(jí)管理人員客戶受過(guò)良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)客戶受過(guò)良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)中式文化與住宅有一定的情結(jié)。認(rèn)籌客戶來(lái)源分析認(rèn)籌客戶來(lái)源分析.（ .....）超過(guò) 80％的潛在購(gòu)買客戶年齡介于 2642歲歲 之間認(rèn)籌客戶年齡結(jié)構(gòu)分析認(rèn)籌客戶年齡結(jié)構(gòu)分析認(rèn)籌客戶購(gòu)買物業(yè)類型分析認(rèn)籌客戶購(gòu)買物業(yè)類型分析認(rèn)籌客戶購(gòu)買物業(yè)戶型分析認(rèn)籌客戶購(gòu)買物業(yè)戶型分析認(rèn)籌客戶購(gòu)房目的分析認(rèn)籌客戶購(gòu)房目的分析％ 的客戶購(gòu)房目的為 自住.（ .....）認(rèn)籌客戶可接受單價(jià)分析認(rèn)籌客戶可接受單價(jià)分析認(rèn)籌客戶可接受總價(jià)分析認(rèn)籌客戶可接受總價(jià)分析項(xiàng)目認(rèn)籌客戶的價(jià)格承受能力明顯高于片區(qū)其它項(xiàng)目認(rèn)籌客戶購(gòu)房配套需求分析認(rèn)籌客戶購(gòu)房配套需求分析交通、教育、商業(yè)是潛在購(gòu)房客戶最為關(guān)心的配套。第五園項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不在這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)，而是在片區(qū)外。預(yù)測(cè)價(jià)格將在 4200—5500元 /M2之間。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)銷售價(jià)格、片區(qū)銷售價(jià)格n 區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強(qiáng)了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價(jià)值；n 大盤的銷售拉升了整體片區(qū)整體價(jià)格水平；n 隨著市區(qū)土地的日漸稀有，本片區(qū)承接了市區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的功能與任務(wù)，成為了市區(qū)客戶置業(yè)的矚目焦點(diǎn)；n 市場(chǎng)低估了本片區(qū)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，低估了置業(yè)者的真正購(gòu)買能力 ；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示價(jià)格上漲分析、價(jià)格上漲分析? 整體市場(chǎng) 供銷兩旺供銷兩旺 ； ? 市場(chǎng)銷售以 中檔物業(yè)為主中檔物業(yè)為主 ； ? 高檔物業(yè)高檔物業(yè) 逐步為 市場(chǎng)接受市場(chǎng)接受 ； ? 銷售的物業(yè)類型主要以 小高層、多層為主小高層、多層為主 ；? 銷售狀況普遍較為 理想； ? 暢銷戶型面積浮動(dòng) 范圍較大；? 中大戶型的銷售狀況呈現(xiàn) 兩級(jí)分化；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示銷售特征分析、銷售特征分析.（ .....）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)前瞻 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析坂田片區(qū)總體供應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè)， 已出讓土地建筑面積達(dá)到 300萬(wàn) 平方米，已知將要于明年入市約為 90萬(wàn) 平方米左右，預(yù)測(cè)價(jià)格將在 43006000元 /平方米之間。 市場(chǎng)供需兩旺 ，成交量較 2023年增長(zhǎng)了超過(guò) 36％。倍訊易 ..《《 孫子兵法孫子兵法 》》 ：： “名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也 ”。.（ .....）我們不敢說(shuō)， 第五園 能否為萬(wàn)科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn) “新市鎮(zhèn) ”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬(wàn)科郊區(qū)化開發(fā)續(xù)寫里程碑式的一筆， 因?yàn)?……萬(wàn)科 不僅僅是在打造一座城，更應(yīng)該是打造一片 江山！江山！讓我們開啟這一場(chǎng) 江山的征戰(zhàn) …….（ .....）萬(wàn)科萬(wàn)科漫步于新市鎮(zhèn)，那 “成群結(jié)隊(duì) ”的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂(lè)設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來(lái)，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？拋開這個(gè)問(wèn)題我們冷靜的來(lái)審視第五園：布吉衛(wèi)星城的定位、與四季花城萬(wàn)科城甚至以后更大規(guī)模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值 …… 我們完全有理由相信，萬(wàn)科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上來(lái)營(yíng)造一個(gè)真正的生活街區(qū)。.（ .....）房地產(chǎn) E網(wǎng) ..管理資料庫(kù) ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。 了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析.（ .....）一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一片大好，在國(guó)家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景下，深圳地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示.（ .....）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示總體供求、總體供求一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)戶型銷售比例、片區(qū)戶型銷售比例.（ .....）20232023年 ，片區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格大幅上漲 ％， 遠(yuǎn)高于深圳市整體價(jià)格漲幅水平。其中明確開發(fā)的約為 平方米，且多為明年入市項(xiàng)目。二、未來(lái)龍華片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展前瞻.（ .....）三、本項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為：無(wú)論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬(wàn)科項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目以及發(fā)展商都：無(wú)論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬(wàn)科項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目以及發(fā)展商都還未形成，換言之：還未形成，換言之：第五園項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不在這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)，而是在片區(qū)外?？偨Y(jié)p 未來(lái) 1－ 2年內(nèi)，本項(xiàng)目所在的坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)都將迎來(lái)區(qū)域發(fā)展以來(lái)最大規(guī)模的地產(chǎn)發(fā)展熱潮，成為深圳地產(chǎn)的焦點(diǎn)區(qū)域；p 區(qū)域面貌逐步改善，發(fā)展日趨成熟，但在近 1－ 2年內(nèi)，片區(qū)仍然需要面對(duì)交通、教育兩個(gè)對(duì)于地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的發(fā)展瓶頸；p 片區(qū)中的中高檔置業(yè)客戶量將得以保持與進(jìn)一步增加，這也為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析.（ .....）n 片區(qū)置業(yè)客戶構(gòu)成 比較內(nèi)容客戶分類購(gòu)買目的 價(jià)格 承受能力 面積 /戶型需求 關(guān)注因素 備注高新科技企業(yè)的中高級(jí)職員 居住 較高 3房及以上發(fā)展商品牌、戶型、配套華為、新天下、富士康等高新科技園的普通職員 居住 一般 3房 價(jià)格、戶型、配套 ——關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者 居住 一般 2房、 3房 價(jià)格、戶型、配套 福田、羅湖、 南山關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者 居住 很高 3房以上 小區(qū)、戶型、管理、配 套、 ——首次置業(yè)的本地居民 居住 一般 2房、 3房 小區(qū)、戶型、價(jià)格 ——二次或多次置業(yè)的本地居民 居住、投資 較高 3房以上小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型——當(dāng)?shù)?