【正文】 地塊整齊，對規(guī)劃設(shè)計較為有利。同時，政府在內(nèi)城區(qū)改造上的大力支持，為該項目開發(fā)提供了前提條件。隨著住宅消費市場的成熟，越來越多的購買者開始關(guān)注住宅自身的景觀規(guī)劃與投資潛力空間。消費者在購買三居時，將會首要選擇的面積為 140— 160平方米。 圖表 六 消費者購房選擇戶型分布圖 6 . 8 %7 0 . 5 %2 0 . 5 %2 . 3 %四房三房二房一房 三、住宅市場消費分析 消費者購房選擇面積 從下圖所示數(shù)據(jù)可看出，消費者購房面積選擇主要集中在 120—160平方米之間。從消費者選擇的人數(shù)看，三、四環(huán)之間的住宅項目將更受消費者的青睞。 圖表 2 調(diào)查樣本的購房動機 7 .1 %2 6 .2 %6 6 .7 %置業(yè)投資自住 三、住宅市場消費分析 消費者購房區(qū)域選擇 對于北京城區(qū)來說，消費者在選擇購買住宅時，更傾向于選擇東區(qū)與北區(qū)的住宅項目。另有%的調(diào)查者已經(jīng)購買屬于自己的住宅。 二、個案分析 小結(jié)： 由此可見：戶型結(jié)構(gòu)合理的項目在市場反映良好，那些戶型偏大，總價偏高的項目市場銷售不甚理想。 但連廊式的“空中會所”、恒溫恒濕系統(tǒng)是該案較為突出的賣點。 二、個案分析 海晟名苑（ 5期） 開 發(fā) 商： 北京市海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置： 東城區(qū)東直門外大街乙 36號 建筑形態(tài)： 板塔結(jié)合 產(chǎn)品類型： 住宅、小戶型公寓（精裝修廚衛(wèi)家電，全配置） 建筑面積： 總建筑面積： 21萬平方米， 5期公寓：約： 5萬平米左右 主力面積： 住宅 90、 130平米、公寓： 45 、 73平米 平 均 價： 整盤 14500元 /平米（目前在售均價 18000元 /平米） 銷 售 率： 整盤 90% 開盤日期： 5期公寓： 物業(yè)管理： 仲量聯(lián)行 二、個案分析 綜述： 該案與本案地段相近，但交通及周邊小環(huán)境較差，在區(qū)域內(nèi)屬于較為具有代表性的高檔住宅， 1期到 4期已經(jīng)入主，且已成為周邊外籍人士的租房熱點， 5期開盤后也受到市場的追捧，總共 500多套公寓在一月內(nèi)預(yù)定 300多戶， 小戶型、精裝修、全配置、 8000平米會所、全方位物業(yè)管理、全球租賃服務(wù)、是其賣點。 第二部分 工人體育場片區(qū)市場現(xiàn)狀 一、工人體育場片區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況 工人體育場片區(qū)屬于東二環(huán)成熟商圈 ， 商業(yè) 、寫字樓 、 住宅各種產(chǎn)品混合的綜合性成熟區(qū)域 ，南臨 CBD中央商務(wù)區(qū) ， 北臨東直門交通樞紐 。 2023年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 ◆ 商品房成交走勢 （ 住宅 +寫字樓 +商業(yè) ） ...fdcew./ 2023年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 ◆ 商品房成交走勢 （ 住宅 +寫字樓 +商業(yè) ） 2023年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 ◆ 住宅商品房成交走勢 2023年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 ◆ 住宅商品房成交走勢 2023年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 ◆ 住宅商品房成交各區(qū)分布 2023年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 小結(jié)： 從上圖可以看出北京住宅市場依然是消化量的主力產(chǎn)品，占到總成交量的 90%左右。其中，商品住宅現(xiàn)房買賣成交 ，比上年增長 ％；商品住宅期房預(yù)售成交 2152萬平方米，比上年下降 ％；存量住房買賣成交 ，比上年增長 ％ 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 ■ 住房成交面積情況 2023年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，商品住宅單套建筑面積 主要集中在80－ 140平方米，占商品住宅成交總套數(shù)的 48％。 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 據(jù)北京市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委的發(fā)布北京市 2023年房地產(chǎn)市場運行情況報告顯示： 2023年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況 ■ 住宅用地供應(yīng)情況 2023年，全市住宅供地為 880公頃，規(guī)劃建筑面積 1196萬平方米。 一說明本區(qū)域總體市場看好，發(fā)展商對市場充滿信心。 ● 高質(zhì)量土地缺乏，傳統(tǒng)高檔區(qū)域的土地稀缺。 土地供應(yīng)市場 土地供應(yīng)計劃顯示， 有限的住宅土地供應(yīng)將優(yōu)先支持中小戶型普通住房用地供應(yīng)，同時，將限制高檔住宅商品房土地供應(yīng)。 通過對項目原方案的修正，通過對項目的投資測算，若總投入控制在 ，建設(shè)周期控制在 30個月左右，總項目銷售金額在 ，本項目具有較強的可操作性，因此，綜合評估本項目可行。項目用地南側(cè)為解放初期建設(shè)的危舊平房，約占用地面積的三分之一，多數(shù)房屋年久失修，私搭亂建現(xiàn)象非常嚴(yán)重，存在安全隱患；北側(cè)為六、七層普通居住住宅，基本為 70—80年代所建，建筑密度高，缺乏綠化。 綜述 地塊現(xiàn)狀 目前地塊尚未完全動遷完畢，呈“凸”字形，用地較為方正。 綜述 通過對北京土地市場、房產(chǎn)市場的深入調(diào)研，以及對工體板塊房地產(chǎn)各類住宅、酒店式公寓的綜合分析、本項目地塊的優(yōu)劣勢分析、各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、北京消費市場的分析，并 結(jié)合北京房地產(chǎn)未來一二年發(fā)展趨勢，通過對本項目的市場定位、產(chǎn)品定位、成本測算，將本項目定位為為高端精裝修公寓住宅及酒店式公寓為一體的，具有高尚居住品質(zhì)，具有一流物業(yè)服務(wù)，投資與自住皆宜的市場接受度較高的產(chǎn)品，以走產(chǎn)品差異化的市場定位路線來區(qū)隔北京房地產(chǎn)市場，以保證項目的順利進行。 經(jīng)濟適用房用地由去年的 200公頃增加到今年 的 300公頃。 土地供應(yīng)市場 ● 今年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整及去年的土地供應(yīng)缺口，是政府想通過土地供應(yīng)的調(diào)整來“擠壓”開發(fā)商手