【正文】 筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，一期主要戶型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標如下：戶型 2*2 3*2 4*2 復式面積 90 120140 140170 190200比例 10% 45% 30% 15%二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標如下：戶型 2*2 3*2 4*2 6*2面積 89,98 120,140 154 173比例 41% 44% 10% 5%小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下?？蛻糁饕且怨ど?，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房。物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如XX生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件?？梢赃@么說，未來一段時間內(nèi)XX地區(qū)住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2001)001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。,已征用一萬畝,其中有征地指標的約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將XX地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊西側新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。電:該地塊現(xiàn)用電有西北側的新華路變電所的10kv架空線路引來?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。二、XX地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,XX大道,幸福大道,張公堤路段,其中,XX大道正在加緊施工建設,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設施一應俱全。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯后。商業(yè)發(fā)達,相關的銀行,醫(yī)院診所,小學,中學設施齊全,有漢興學校,武漢市第七十一中學設在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設施仍停留在相當?shù)偷乃?。?jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。他們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?3千人。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）附圖說明自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。下圖表是江岸區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數(shù)一季度 1000二季度 三季度 四季度 2000年第四季度江岸區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，%，是下半年以來的最高增幅。截止11月底，%，%。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、%、%、%%； 1－10月份， %。%%。%,，與上月產(chǎn)銷率基本持平。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。4．2001年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。2001年開發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。、404，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，%, %。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。其實這個概念進入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。戶型設計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網(wǎng)絡。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。%。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。2000年武漢市房地產(chǎn)市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。3． 經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。2000年，武漢市正式步入住宅的商品時代。在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。（1）個人購買率進一步增加。%；全市總開工面積1343萬平方米，%；，比1999年增長2%；，%，%；，其中住宅為244萬平方米，%，；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。個人住房貸款逐年翻番。2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。（《新華文摘》2001’5）同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。②容積率：③總建筑面積： 其中：多層住宅： 小高層住宅及別墅： 公建面積： ④建筑密度：% ⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。武漢某花園完整項目 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目進行投資分析和風險分析。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：①總用地面積：。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。其中：，%。2000年商品房每平方米平均售價2105元，%，%，辦公寫字用房平均售價4437元，%，%?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。二、武漢市房地產(chǎn)市場分析1． 2000年房地產(chǎn)市場 2000年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。以上情況表明：武漢市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結構更趨合理。2．市場特點分析：〈億房〉1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。2000年武漢市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的1/4強。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。2000年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一