【正文】 RR%八、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值九、資金峰值比例資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費用）十、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額十一、啟動資金獲利倍數(shù)項目凈利潤/啟動資金c. 資金需求及解決方法，項目啟動資金缺口9412萬元，解決方式如下：i. 金融機構貸款；ii. 總部結算中心貸款；八. 管理資源配置1. 慮到本項目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷售等均在東西湖區(qū)辦理，本項目擬按照 “大項目、小部門” （注：引自《設計工程部合金行動執(zhí)行計劃報告》）的標準進行配置；2. 配置項目經理1名、項目經理助理1名、設計組（2人）、工程組（7人）、成本組（2人）、公共事務組（2人）；以上人員除項目經理外，其他需從社會上招聘。十. 結論及建議本項目具有“相對專業(yè)優(yōu)勢”和“市場產品空缺”及“濱湖風光”這三大優(yōu)勢，十分難得。附件：《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》一. 武漢市城市總體規(guī)劃1. 根據1999年國務院批復《武漢市城市總體規(guī)劃(19962010)》，武漢市城市建設將控制舊城的開發(fā)力度，按照多中心組團式進行布局，優(yōu)化完善核心區(qū)的功能，發(fā)展主城邊緣組團，改善主城的整體環(huán)境，將武漢市建設成為具有濱湖濱江特色的現(xiàn)代化城市。主要承擔金融貿易、商業(yè)服務和市級行政中心等職能。5. 武昌區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、揚園5個中心片區(qū)，青山、關山、白沙、南湖4個綜合組團，重點發(fā)展金融貿易、省級行政中心、教育科研、鋼鐵、機電、高科技產品及旅游等職業(yè)。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團的居民人口密度控制在600800人/hm2，500600人/hm2,300500人/km7. 城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重漢口、漢陽、武昌自成體系，采取放射路為主，環(huán)形和方格網相結合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4個級別構成，主城快速路網由3條環(huán)路以及向外連接各國道、省道的10條主要放射線組成?！耙恍奈鍏^(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。2. 基礎建設：a. 加快城市快速網路建設，改造暢通一環(huán)、啟動二環(huán)、續(xù)建三環(huán)、貫通外環(huán)。3. 房地產：a. 加強土地開發(fā)的管理，建立并逐步完善土地“預征”制度和儲備制度，強化政府對土地一級市場的壟斷，加強政府對土地供給總量的調控能力，積極推進城市土地資源的整體開發(fā)和綜合運用。陽邏、吳家山、紙坊、常福、前川、蔡甸、邾城、紗帽8個衛(wèi)星城將成為農村人口轉移的主要地區(qū)。因圍墾時，以墾區(qū)內的巨龍崗、謝家塆及吳家山三點所形成的連線，線東為東湖，線西為西湖，故名東西湖。投資區(qū)執(zhí)行國家關于鼓勵臺胞和外商投資的有關政策，投資者在區(qū)內享有各方面的優(yōu)惠待遇。省政府近期亦安排專門小組到東西湖進行實地調查，并擬向全省推廣東西湖區(qū)的招商經驗。4. 吳家山海峽兩岸科技產業(yè)園，是2000年經國務院批準的、武漢市三家國家級高新技術園區(qū)之一。在近期規(guī)劃中，東西湖區(qū)仍然是武漢市五大分分蓄洪區(qū)（包括西涼湖、杜家臺、武湖、漲渡湖、東西湖五大分蓄洪區(qū)），但考慮到東西湖區(qū)經濟建設的迅速發(fā)展，在結合三峽工程和南水北調工程實施后的檢驗效果，國家正在調整東西湖分蓄洪區(qū)的地位。在未圍墾前，每到汛期，由于地勢低洼，區(qū)內雨水淤積，加之長江水通過河流倒灌，形成一片汪洋。爭取5年開發(fā)建設量達到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到24平方米。c. 配合城市快速路網建設，調整優(yōu)化主城主、次干道和支路網絡結構，建設、改造20余條主、次干道和支路，新建、改建4條由三環(huán)至外環(huán)的連通道。b. 都市繁榮圈（二環(huán)以內）重點推進商貿金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設，強化服務功能，降低人口密度改善居住條件c. 在都市實力圈（二環(huán)至外環(huán)）重點布局高新技術產業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、都市加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、新業(yè)態(tài)商業(yè)、都市型內農業(yè)和大型批發(fā)市場群、綜合交通樞紐設施等，按照主城的標準，加快交通、信息、給排水、能源和生態(tài)功能用地等基礎設施建設。近期城市建設重點為改善舊城環(huán)境，大力啟動以“一心五區(qū)兩城”為主的城市新區(qū)開發(fā)建設，做好城市中心區(qū)跨江發(fā)展的規(guī)劃建設準備工作。6. 規(guī)劃到2010年，主城人均居住面積達12平方米。漢陽地區(qū)包括晴川片區(qū)和十升、四新、沌口等3個總和組團，重點發(fā)展汽車工業(yè)，港口和旅游等職能。3. 主城規(guī)劃：由于長江、漢水的分隔，主城已形成漢口、漢陽、武昌相對獨立的城市格局。建議準予立項。e. 景觀優(yōu)勢：項目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內，濱湖、風景優(yōu)美；f. 項目所處的東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃的重點建設新經濟增長帶及城市改造、導入舊城區(qū)人口的區(qū)域； g. 政府希望藉萬科開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展，對萬科進駐非常歡迎和支持，在稅務、規(guī)劃方面給予優(yōu)惠；h. 常青花園的開發(fā)啟動了東西湖區(qū)域人氣，使武漢人接受了城郊居住的模式?；緦崿F(xiàn)人車分流。 5房3廳三衛(wèi) 5% 160~180M2 n TOWNHOUSE 15% 200~300 M2n 別墅： 5% 250350 M2車位：小車車位平均二戶一個，自行車、摩托車車位平均二戶一個。 2房2廳單衛(wèi) 15% 80~90 M2 168。在建筑物及停車場的出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。環(huán)境的設計對私人空間、半私人空間和公共空間將進行不同的處理。7） 由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過總體規(guī)劃布局形成以半開敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個居住組團，以組團為單位進行封閉式管理的居住模式。5） 在一期開發(fā)部份擬以6層的多層為主，輔以少量34層TOWNHOUSE。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧海花園，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。五. 規(guī)劃設計初步分析1. 規(guī)劃設計的可行性分析我們將把本項目開發(fā)為融入萬科12年房地產開發(fā)經驗、萬科先進的居住理念、風光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國家康居示范小區(qū)，引導武漢的居住文化、模式進入新的階段。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對集中，主要針對的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買樓者。區(qū)內獨立經商人士、律師、會計師、咨詢機構匯聚，具有較強的購買力。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以15—20萬元為主。4. 目標客層研究和市場定位a. 客戶層購房傾向研究，我們與億房網于2001年2月2328日進行了以市場需求為主的中檔市場調查，有效問卷為600份。該項目主要依靠低價策略及臨湖景為主要賣點，湖邊別墅最高價為2340元/M2。此外，從項目本身條件，本項目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。在最初推出時因為地理位置的關系銷售艱難，主要是靠集團購買。常青花園a. 東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個區(qū)域，區(qū)域內住宅售價由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項目由于規(guī)模效應，價格比同類產品高300元3. 區(qū)內主要競爭樓盤分析a. 常青花園常青花園項目位于金銀湖項目地塊的東北方，直線距離不到2公里，占地面積4000畝，規(guī)劃總建筑面積360萬平方米，目前竣工100萬平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團投資。ii. 通過東西湖區(qū)與其他區(qū)域住宅產品的比較，可以看到高品質的中檔產品仍是該區(qū)域市場的空白點；如果東西湖區(qū)內有高品質的中檔住宅，預計會帶動房價有較大幅度的上升。個案達到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺商投資區(qū)。B 金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。b. 各檔次住宅在東西湖區(qū)分布狀況i. 東西湖區(qū)內的商品住宅集中在三個片區(qū)，從東往西分別是常青花園、金銀湖區(qū)、吳家山區(qū)；ii. 除常青花園四期外，均是以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質產品為主。e. 當?shù)刂饕_發(fā)商介紹：截至99年底武漢市房地產開發(fā)年檢合格的企業(yè)596家，資質等級為一級的企業(yè)僅7家，其余多數(shù)為三級企業(yè)。自94年至2000年，武漢經濟適用房共竣工326萬平方米，年均60萬平方米，與商品住宅的年供應量相比過多，低成本、低售價的經濟適用房影響了商品房價的上升，也影響了土地規(guī)范出讓，土地的價值被明顯低估；982000年武漢市的數(shù)據如附表；而市場化程度較高的深圳，99年商品住宅銷售400萬平方米，福利房、微利房總共竣工80萬平方米，比率僅約20%；98年99年2000年商品住宅銷售量199216244經濟使用房606065所占比率30%28%27%附表：數(shù)據來源：武漢房地局：（）ii. 由于上述原因，導致武漢市目前商品房價處于較低的價位，與其經濟水平極不相稱；武漢市2000年商品住宅均價為1984元/平方米；參照建設部標準，只能算4類城市水平；而2000年武漢多項經濟指標已超過了二類城市大連。爭取五年開發(fā)建設量達到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右，以配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境。f. 由于鑫橋地塊原為違法用地，存在徹底解決歷史遺留事項的問題；將在合同中寫明由政府負責排除第三方干擾；g. 為促使東西湖區(qū)積極辦理西半島地塊報批手續(xù)，將在合同中寫明適用雙倍返還定金條款；h. 付款方式上，我方付款進度與對方辦理相關法律手續(xù)及完成交地工作相配合。東西湖區(qū)政府承諾全面負責西半島1000畝之征地報批和400畝的收回（提前終止與養(yǎng)雞場之土地使用權出讓協(xié)議）工作；但仍然存在報批能否被批準、400畝已出讓土地能否提前收回的不確定性風險。9. 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析；a. 武漢房地產市場正處在上升期，根據我們與億房網的消費需求意向調查顯示及市場樓盤供應情況，武漢市民已能接受郊區(qū)居住模式，大量的人口向郊區(qū)轉移，立即開發(fā)，可以及時占領市場，延緩開發(fā)則會錯過占領市場的最好機會；b. 西半島地塊周圍配套暫時不夠完善，擬作為短期儲備，兩年后開發(fā)。4. 項目周邊環(huán)境a. 項目所在地隸屬金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)，區(qū)內風景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；5. 大市政配套：a. 目前鑫橋地塊，除煤氣外，水電、電訊、網絡都已配套完畢；相關的配套管線埋設在地塊周邊，6. 規(guī)劃控制要點a. 鑫橋地塊（西半島地塊暫無規(guī)劃）：i. 占地面積： 420畝 （其中代征地40畝）ii. 容積率： ~iii. 規(guī)劃總建筑面積： 約32萬M2 1. 其中： a. 住宅面積： b. 文教配套（幼兒園）面積： c. 商業(yè)配套面積： d. 物業(yè)、會所： 7. 土地價格a. 拿到土地證的包干價格：（鑫橋地塊）13萬元/畝、（西半島地塊）9萬元/畝；b. 代征地面積約150畝，價格減半計算；c. 。在中國經濟發(fā)展戰(zhàn)略總格局中，具有承東啟西、接南轉北的戰(zhàn)略支點作用b. 武漢市城區(qū)面積8466平方公里，總人口為740萬人，是華中地區(qū)最大城市；是中國六大工業(yè)基地之一，經濟總量在全國15個副省級以上城市中位列第九，綜合實力第六；具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎；2000年與長春、成都、沈陽、大連等副省級城市比較，武漢主要經濟指標都排名較前（見下表）數(shù)據來源：（）指標名稱西安長春成都沈陽武漢大連南京武漢排序名次人口（萬人）6756801003715740405520