【正文】 RR%八、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值九、資金峰值比例資金峰值/（總開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用）十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金c. 資金需求及解決方法，項(xiàng)目啟動(dòng)資金缺口9412萬(wàn)元，解決方式如下：i. 金融機(jī)構(gòu)貸款；ii. 總部結(jié)算中心貸款；八. 管理資源配置1. 慮到本項(xiàng)目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷(xiāo)售等均在東西湖區(qū)辦理，本項(xiàng)目擬按照 “大項(xiàng)目、小部門(mén)” （注：引自《設(shè)計(jì)工程部合金行動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃報(bào)告》）的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；2. 配置項(xiàng)目經(jīng)理1名、項(xiàng)目經(jīng)理助理1名、設(shè)計(jì)組（2人）、工程組（7人）、成本組（2人）、公共事務(wù)組（2人）；以上人員除項(xiàng)目經(jīng)理外，其他需從社會(huì)上招聘。十. 結(jié)論及建議本項(xiàng)目具有“相對(duì)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)”和“市場(chǎng)產(chǎn)品空缺”及“濱湖風(fēng)光”這三大優(yōu)勢(shì)，十分難得。附件：《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》一. 武漢市城市總體規(guī)劃1. 根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院批復(fù)《武漢市城市總體規(guī)劃(19962010)》，武漢市城市建設(shè)將控制舊城的開(kāi)發(fā)力度，按照多中心組團(tuán)式進(jìn)行布局，優(yōu)化完善核心區(qū)的功能，發(fā)展主城邊緣組團(tuán)，改善主城的整體環(huán)境，將武漢市建設(shè)成為具有濱湖濱江特色的現(xiàn)代化城市。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級(jí)行政中心等職能。5. 武昌區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、揚(yáng)園5個(gè)中心片區(qū)，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)品及旅游等職業(yè)。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團(tuán)的居民人口密度控制在600800人/hm2，500600人/hm2,300500人/km7. 城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重漢口、漢陽(yáng)、武昌自成體系，采取放射路為主，環(huán)形和方格網(wǎng)相結(jié)合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4個(gè)級(jí)別構(gòu)成，主城快速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及向外連接各國(guó)道、省道的10條主要放射線(xiàn)組成。“一心五區(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。2. 基礎(chǔ)建設(shè)：a. 加快城市快速網(wǎng)路建設(shè)，改造暢通一環(huán)、啟動(dòng)二環(huán)、續(xù)建三環(huán)、貫通外環(huán)。3. 房地產(chǎn)：a. 加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)的管理，建立并逐步完善土地“預(yù)征”制度和儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，加強(qiáng)政府對(duì)土地供給總量的調(diào)控能力，積極推進(jìn)城市土地資源的整體開(kāi)發(fā)和綜合運(yùn)用。陽(yáng)邏、吳家山、紙坊、常福、前川、蔡甸、邾城、紗帽8個(gè)衛(wèi)星城將成為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)。因圍墾時(shí)，以墾區(qū)內(nèi)的巨龍崗、謝家塆及吳家山三點(diǎn)所形成的連線(xiàn)，線(xiàn)東為東湖，線(xiàn)西為西湖，故名東西湖。投資區(qū)執(zhí)行國(guó)家關(guān)于鼓勵(lì)臺(tái)胞和外商投資的有關(guān)政策，投資者在區(qū)內(nèi)享有各方面的優(yōu)惠待遇。省政府近期亦安排專(zhuān)門(mén)小組到東西湖進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并擬向全省推廣東西湖區(qū)的招商經(jīng)驗(yàn)。4. 吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園，是2000年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的、武漢市三家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)之一。在近期規(guī)劃中，東西湖區(qū)仍然是武漢市五大分分蓄洪區(qū)（包括西涼湖、杜家臺(tái)、武湖、漲渡湖、東西湖五大分蓄洪區(qū)），但考慮到東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，在結(jié)合三峽工程和南水北調(diào)工程實(shí)施后的檢驗(yàn)效果，國(guó)家正在調(diào)整東西湖分蓄洪區(qū)的地位。在未圍墾前，每到汛期，由于地勢(shì)低洼，區(qū)內(nèi)雨水淤積，加之長(zhǎng)江水通過(guò)河流倒灌，形成一片汪洋。爭(zhēng)取5年開(kāi)發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬(wàn)平方米，居住人口100萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到24平方米。c. 配合城市快速路網(wǎng)建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化主城主、次干道和支路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，建設(shè)、改造20余條主、次干道和支路，新建、改建4條由三環(huán)至外環(huán)的連通道。b. 都市繁榮圈（二環(huán)以?xún)?nèi)）重點(diǎn)推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀(guān)區(qū)的建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)功能，降低人口密度改善居住條件c. 在都市實(shí)力圈（二環(huán)至外環(huán)）重點(diǎn)布局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、都市加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、新業(yè)態(tài)商業(yè)、都市型內(nèi)農(nóng)業(yè)和大型批發(fā)市場(chǎng)群、綜合交通樞紐設(shè)施等，按照主城的標(biāo)準(zhǔn)，加快交通、信息、給排水、能源和生態(tài)功能用地等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。近期城市建設(shè)重點(diǎn)為改善舊城環(huán)境，大力啟動(dòng)以“一心五區(qū)兩城”為主的城市新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，做好城市中心區(qū)跨江發(fā)展的規(guī)劃建設(shè)準(zhǔn)備工作。6. 規(guī)劃到2010年，主城人均居住面積達(dá)12平方米。漢陽(yáng)地區(qū)包括晴川片區(qū)和十升、四新、沌口等3個(gè)總和組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)工業(yè)，港口和旅游等職能。3. 主城規(guī)劃：由于長(zhǎng)江、漢水的分隔，主城已形成漢口、漢陽(yáng)、武昌相對(duì)獨(dú)立的城市格局。建議準(zhǔn)予立項(xiàng)。e. 景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內(nèi)，濱湖、風(fēng)景優(yōu)美；f. 項(xiàng)目所處的東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶及城市改造、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的區(qū)域； g. 政府希望藉萬(wàn)科開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，對(duì)萬(wàn)科進(jìn)駐非常歡迎和支持，在稅務(wù)、規(guī)劃方面給予優(yōu)惠；h. 常青花園的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)了東西湖區(qū)域人氣，使武漢人接受了城郊居住的模式?；緦?shí)現(xiàn)人車(chē)分流。 5房3廳三衛(wèi) 5% 160~180M2 n TOWNHOUSE 15% 200~300 M2n 別墅： 5% 250350 M2車(chē)位：小車(chē)車(chē)位平均二戶(hù)一個(gè)，自行車(chē)、摩托車(chē)車(chē)位平均二戶(hù)一個(gè)。 2房2廳單衛(wèi) 15% 80~90 M2 168。在建筑物及停車(chē)場(chǎng)的出入口及公眾廣場(chǎng)中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿(mǎn)足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀(guān)。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點(diǎn)綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處理。7） 由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過(guò)總體規(guī)劃布局形成以半開(kāi)敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個(gè)居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式。5） 在一期開(kāi)發(fā)部份擬以6層的多層為主，輔以少量34層TOWNHOUSE。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧?；▓@，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。五. 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析我們將把本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為融入萬(wàn)科12年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、萬(wàn)科先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國(guó)家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的階段。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤(pán)相對(duì)集中，主要針對(duì)的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買(mǎi)樓者。區(qū)內(nèi)獨(dú)立經(jīng)商人士、律師、會(huì)計(jì)師、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)匯聚，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以15—20萬(wàn)元為主。4. 目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位a. 客戶(hù)層購(gòu)房?jī)A向研究，我們與億房網(wǎng)于2001年2月2328日進(jìn)行了以市場(chǎng)需求為主的中檔市場(chǎng)調(diào)查，有效問(wèn)卷為600份。該項(xiàng)目主要依靠低價(jià)策略及臨湖景為主要賣(mài)點(diǎn)，湖邊別墅最高價(jià)為2340元/M2。此外，從項(xiàng)目本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢(shì)。在最初推出時(shí)因?yàn)榈乩砦恢玫年P(guān)系銷(xiāo)售艱難，主要是靠集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。常青花園a. 東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項(xiàng)目由于規(guī)模效應(yīng)，價(jià)格比同類(lèi)產(chǎn)品高300元3. 區(qū)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析a. 常青花園常青花園項(xiàng)目位于金銀湖項(xiàng)目地塊的東北方，直線(xiàn)距離不到2公里，占地面積4000畝，規(guī)劃總建筑面積360萬(wàn)平方米，目前竣工100萬(wàn)平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團(tuán)投資。ii. 通過(guò)東西湖區(qū)與其他區(qū)域住宅產(chǎn)品的比較，可以看到高品質(zhì)的中檔產(chǎn)品仍是該區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)；如果東西湖區(qū)內(nèi)有高品質(zhì)的中檔住宅，預(yù)計(jì)會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)有較大幅度的上升。個(gè)案達(dá)到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺(tái)商投資區(qū)。B 金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場(chǎng)亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。b. 各檔次住宅在東西湖區(qū)分布狀況i. 東西湖區(qū)內(nèi)的商品住宅集中在三個(gè)片區(qū)，從東往西分別是常青花園、金銀湖區(qū)、吳家山區(qū)；ii. 除常青花園四期外，均是以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)產(chǎn)品為主。e. 當(dāng)?shù)刂饕_(kāi)發(fā)商介紹：截至99年底武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年檢合格的企業(yè)596家，資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)的企業(yè)僅7家，其余多數(shù)為三級(jí)企業(yè)。自94年至2000年，武漢經(jīng)濟(jì)適用房共竣工326萬(wàn)平方米，年均60萬(wàn)平方米，與商品住宅的年供應(yīng)量相比過(guò)多，低成本、低售價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房影響了商品房?jī)r(jià)的上升，也影響了土地規(guī)范出讓?zhuān)恋氐膬r(jià)值被明顯低估；982000年武漢市的數(shù)據(jù)如附表；而市場(chǎng)化程度較高的深圳，99年商品住宅銷(xiāo)售400萬(wàn)平方米，福利房、微利房總共竣工80萬(wàn)平方米，比率僅約20%；98年99年2000年商品住宅銷(xiāo)售量199216244經(jīng)濟(jì)使用房606065所占比率30%28%27%附表：數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地局：（）ii. 由于上述原因，導(dǎo)致武漢市目前商品房?jī)r(jià)處于較低的價(jià)位，與其經(jīng)濟(jì)水平極不相稱(chēng)；武漢市2000年商品住宅均價(jià)為1984元/平方米；參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)，只能算4類(lèi)城市水平；而2000年武漢多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已超過(guò)了二類(lèi)城市大連。爭(zhēng)取五年開(kāi)發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬(wàn)平方米，居住人口100萬(wàn)人左右，以配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境。f. 由于鑫橋地塊原為違法用地，存在徹底解決歷史遺留事項(xiàng)的問(wèn)題；將在合同中寫(xiě)明由政府負(fù)責(zé)排除第三方干擾；g. 為促使東西湖區(qū)積極辦理西半島地塊報(bào)批手續(xù)，將在合同中寫(xiě)明適用雙倍返還定金條款；h. 付款方式上，我方付款進(jìn)度與對(duì)方辦理相關(guān)法律手續(xù)及完成交地工作相配合。東西湖區(qū)政府承諾全面負(fù)責(zé)西半島1000畝之征地報(bào)批和400畝的收回（提前終止與養(yǎng)雞場(chǎng)之土地使用權(quán)出讓協(xié)議）工作；但仍然存在報(bào)批能否被批準(zhǔn)、400畝已出讓土地能否提前收回的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。9. 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析；a. 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在上升期，根據(jù)我們與億房網(wǎng)的消費(fèi)需求意向調(diào)查顯示及市場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)情況，武漢市民已能接受郊區(qū)居住模式，大量的人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，立即開(kāi)發(fā)，可以及時(shí)占領(lǐng)市場(chǎng)，延緩開(kāi)發(fā)則會(huì)錯(cuò)過(guò)占領(lǐng)市場(chǎng)的最好機(jī)會(huì)；b. 西半島地塊周?chē)涮讜簳r(shí)不夠完善，擬作為短期儲(chǔ)備，兩年后開(kāi)發(fā)。4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境a. 項(xiàng)目所在地隸屬金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)，區(qū)內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；5. 大市政配套：a. 目前鑫橋地塊，除煤氣外，水電、電訊、網(wǎng)絡(luò)都已配套完畢；相關(guān)的配套管線(xiàn)埋設(shè)在地塊周邊，6. 規(guī)劃控制要點(diǎn)a. 鑫橋地塊（西半島地塊暫無(wú)規(guī)劃）：i. 占地面積： 420畝 （其中代征地40畝）ii. 容積率： ~iii. 規(guī)劃總建筑面積： 約32萬(wàn)M2 1. 其中： a. 住宅面積： b. 文教配套（幼兒園）面積： c. 商業(yè)配套面積： d. 物業(yè)、會(huì)所： 7. 土地價(jià)格a. 拿到土地證的包干價(jià)格：（鑫橋地塊）13萬(wàn)元/畝、（西半島地塊）9萬(wàn)元/畝；b. 代征地面積約150畝，價(jià)格減半計(jì)算；c. 。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略總格局中，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北的戰(zhàn)略支點(diǎn)作用b. 武漢市城區(qū)面積8466平方公里，總?cè)丝跒?40萬(wàn)人，是華中地區(qū)最大城市；是中國(guó)六大工業(yè)基地之一，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六；具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；2000年與長(zhǎng)春、成都、沈陽(yáng)、大連等副省級(jí)城市比較，武漢主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排名較前（見(jiàn)下表）數(shù)據(jù)來(lái)源：（）指標(biāo)名稱(chēng)西安長(zhǎng)春成都沈陽(yáng)武漢大連南京武漢排序名次人口（萬(wàn)人）6756801003715740405520