【正文】 期也隨之變化，管理資金的使用也必然隨之變化。因此，物業(yè)的管理也是有周期性的。這也是負(fù)債性籌資，有固定到期日，到期還本付息。它們之間可以通過租賃方式實(shí)現(xiàn)橫向的資源共享，有些物業(yè)管理企業(yè)還開展了融資業(yè)務(wù)。實(shí)際上除了商業(yè)銀行外，物業(yè)管理企業(yè)還可向保險(xiǎn)公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機(jī)構(gòu)貸款，但商業(yè)銀行貸款是其取得貸款資金的主要渠道。 。具體運(yùn)用哪種方法，物業(yè)管理企業(yè)可視情況與開發(fā)商協(xié)商決定。有些新建住宅小區(qū)，由開發(fā)商按建筑安裝總造價(jià)的 1％撥款，作為物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。這部分資金按有關(guān)規(guī)定由開發(fā)商提供，用于物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入就來自物業(yè)管理費(fèi)，它是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和用戶收取的，也是物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，其營(yíng)業(yè)收入主要包括物業(yè)管理收入和物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。此外，不同籌資方式有不同的限制性條件及操作程序。m 2） ? i— 分項(xiàng)項(xiàng)數(shù) ? ∑— 表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的 資金籌措與使用 一、資金籌措的概念和目的 ? 資金籌措：指為建立物業(yè)管理企業(yè)及滿足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)對(duì)資金的需要，通過各種形式和渠道集中籌集的資金。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測(cè)算 ? 一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（包干制下） ? 物業(yè)服務(wù)成本 ? 法定稅費(fèi) ? 企業(yè)利潤(rùn) ? 物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； ； ； ； ； ； 、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 。 ? 按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和其他的有關(guān)規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 （ 2）特約服務(wù)是一種有償服務(wù)，“誰受益，誰付錢” 。還可以增強(qiáng)企業(yè)的親和力和業(yè)主的認(rèn)同感。為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。經(jīng)營(yíng)所得收益屬于業(yè)主。 ? 業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這一違法行為有雙重性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取是物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)、按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的重要體現(xiàn)。 ? （四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納 ? 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成，包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 1．包干制 —— 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 （二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的 原則和價(jià)格形式 1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 ? 對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的行為，《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 專門規(guī)定了一項(xiàng)處罰，即情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 ? 按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第六十三條的規(guī)定，無論是哪一方挪用了專項(xiàng)維修資金，都要給予處罰。由于物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬單位，業(yè)主委員會(huì)未成立之前，開發(fā)商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體； ? 二是房地產(chǎn)行政主管部門挪用。根據(jù) 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 ，由維修資金產(chǎn)生的利息凈收入，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作維修資金，增加維修資金專戶存儲(chǔ)，滾存使用和管理，但需經(jīng)業(yè)主大會(huì)認(rèn)可。物業(yè)維修資金的使用，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)要全面安排、計(jì)劃使用，并為業(yè)主精打細(xì)算。 （ 2）專戶存儲(chǔ)、監(jiān)督使用的原則。 2．物業(yè)維修資金管理使用的原則 （ 1）堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。 3．公有住房售后的維修資金收取 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金： 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。 （二）物業(yè)專項(xiàng)維修基金的建立 1．繳交范圍（哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納） 三類物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 ? （一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的涵義 ? 物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的專項(xiàng)資金。 物業(yè)管理 資金來源 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測(cè)算 物業(yè)管理資金的籌措與使用 財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度 第一節(jié) 物業(yè)管理資金來源 ? 物業(yè)專項(xiàng)維修資金 ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ? 經(jīng)營(yíng)性收入 ? 特約服務(wù)收入 ? 公眾代辦性服務(wù)收入 一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金 ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，因使用時(shí)數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。 ? ②用途：專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 ? 住宅共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；按規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 （ 3）預(yù)算報(bào)批、計(jì)劃使用的原則。在保證安全的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生增值效益。 3．挪用專項(xiàng)維修資金的處罰 ? 挪用專項(xiàng)維修資金有四種情況： ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有是共同所有而不是個(gè)別業(yè)主所有，但在實(shí)踐中總是由具體的業(yè)主負(fù)責(zé)管理維修資金，因此個(gè)別業(yè)主也可能成為挪用專項(xiàng)維修基金的主體。行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況決定給予挪用資金 2倍以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。 （三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的約定形式 ? 根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 2．酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 （ 3）有權(quán)審計(jì)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)