【正文】 第五章 物業(yè)財(cái)務(wù)管理 【 教學(xué)目的要求 】 ? 了解財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財(cái)務(wù)核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。 物業(yè)管理 資金來源 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測算 物業(yè)管理資金的籌措與使用 財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度 第一節(jié) 物業(yè)管理資金來源 ? 物業(yè)專項(xiàng)維修資金 ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ? 經(jīng)營性收入 ? 特約服務(wù)收入 ? 公眾代辦性服務(wù)收入 一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金 ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 ? （一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的涵義 ? 物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的專項(xiàng)資金。按照有關(guān)規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。 ? 專項(xiàng)維修資金是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的“養(yǎng)老金”。由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，因使用時(shí)數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。 （二）物業(yè)專項(xiàng)維修基金的建立 1．繳交范圍（哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納） 三類物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 ? 第一類 :住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第二類 :住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第三類 :與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 2．商品住房維修資金的收取 ? 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 2023年 10月 30日建設(shè)部第 142次常務(wù)會議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自 2023年 2月 1日起施行。 ? 第二章交存中第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%。 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。 3．公有住房售后的維修資金收取 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金： 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。 售房單位按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。 （三）物業(yè)維修資金的使用與管理 1．物業(yè)維修資金的權(quán)屬和用途 ? ①權(quán)屬：住房專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。 ? ②用途：專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 2．物業(yè)維修資金管理使用的原則 （ 1）堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。嚴(yán)禁挪作他用。專項(xiàng)維修資金要按照下列規(guī)定使用： ? 住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。 ? 住宅共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；按規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 （ 2）專戶存儲、監(jiān)督使用的原則。在業(yè)主委員會未成立之前，可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理，監(jiān)督使用。業(yè)主委員會成立之后，房屋維修資金由業(yè)主大會和業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)使用，?？顚Ｓ?，按幢立賬，按戶核算，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 （ 3）預(yù)算報(bào)批、計(jì)劃使用的原則。物業(yè)維修資金的使用，業(yè)主大會與業(yè)主委員會要全面安排、計(jì)劃使用，并為業(yè)主精打細(xì)算。當(dāng)維修基金不夠使用時(shí)，由業(yè)主大會決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。 （ 4）保值增值，滾存使用的原則。在保證安全的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生增值效益。根據(jù) 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 ，由維修資金產(chǎn)生的利息凈收入，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作維修資金，增加維修資金專戶存儲，滾存使用和管理，但需經(jīng)業(yè)主大會認(rèn)可。 （ 5）嚴(yán)格監(jiān)管，有效使用的原則。當(dāng)前，物業(yè)維修資金管理，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，房地產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對維修基金管理不善，違規(guī)挪用時(shí)有發(fā)生，還有的只強(qiáng)調(diào)保值增值，維修基金得不到有效利用，違背了設(shè)立這份“養(yǎng)老金”的定義。 3．挪用專項(xiàng)維修資金的處罰 ? 挪用專項(xiàng)維修資金有四種情況： ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用。由于物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬單位，業(yè)主委員會未成立之前，開發(fā)商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體； ? 二是房地產(chǎn)行政主管部門挪用。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會成立以前，專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體； 三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。物業(yè)管理企業(yè)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際使用專項(xiàng)維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專項(xiàng)維修資金的主體； 四是個(gè)別業(yè)主挪用。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有是共同所有而不是個(gè)別業(yè)主所有，但在實(shí)踐中總是由具體的業(yè)主負(fù)責(zé)管理維修資金，因此個(gè)別業(yè)主也可能成為挪用專項(xiàng)維修基金的主體。 ? 按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第六十三條的規(guī)定，無論是哪一方挪用了專項(xiàng)維修資金，都要給予處罰。發(fā)生挪用行為以后，行政機(jī)關(guān)首先有責(zé)任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。具體的處罰措施包括警告，沒收違法所得，即沒收通過挪用專項(xiàng)維修資金所得的收益。行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況決定給予挪用資金 2倍以下的罰款。 ? 對于物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的行為，《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 專門規(guī)定了一項(xiàng)處罰，即情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi) （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義 ? 國家發(fā)改委和建設(shè)部在 2023年 1月 1日實(shí)施的 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，即通常所指的公共性服務(wù)費(fèi)。 ? 業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，具體的服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由交易雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。 （二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的 原則和價(jià)格形式 1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 ? 合理性：體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值； ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)當(dāng)公開，不能暗箱操作； ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按質(zhì)論價(jià)，質(zhì)價(jià)相符，既不能只收費(fèi)不服務(wù)，也