【正文】 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) LASK JV 建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心 客座教授 綜合開發(fā)研究院（中國(guó) .深圳） 地產(chǎn)與金融研究中心 特邀研究員 （ PTT）國(guó)際職業(yè)培訓(xùn)師 香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì) 聯(lián)系會(huì)員 xxx Steven . Y. Zhxo （香港）歷思聯(lián)行深圳公司 董事總經(jīng)理 電話 （ Tel） ： 755— 82361991 傳真 （ Fax） ： 755— 82361993 電郵 (Email) ： 相關(guān)網(wǎng)頁(yè) (web) : (深圳物管論壇） —— 趙云論壇 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) LASK JV 我國(guó)中等城市 物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 本次演講主要結(jié)構(gòu) ? 中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題 ? 發(fā)展與方向－－服務(wù)、經(jīng)營(yíng) ? 境外物業(yè)管理服務(wù)介紹與國(guó)內(nèi)環(huán)境比較 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) LASK JV 中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題 中小城市中的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模與面積小 中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少 中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大 中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)物管收費(fèi)低 中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)收支不平衡 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 規(guī)模與基本情況 ? 中小城市的物業(yè)管理自 1997年左右起步至今，正處于市場(chǎng)逐步形成、法規(guī)日益完善和從業(yè)行為不斷規(guī)范的階段。 ? 從新住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)到涉及范圍已逐步發(fā)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，已成為城市管理的重要組成部分。 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 抽樣一 抽樣指標(biāo) 山東煙臺(tái) 江蘇常州 湖南株洲 廣東汕頭 物業(yè)企業(yè)數(shù)量 (個(gè)） 300 120 100 172 從業(yè)人員數(shù)量（名） 12022 15096 10000 7000 服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)） 1026 599 689 400 服務(wù)總面積（萬(wàn) M2) 4694 5000 2395 2022 物業(yè)服務(wù)覆蓋率 70％ 60% 67% 55% 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 企業(yè)管理規(guī)模及面積較小 抽樣指標(biāo) 山東煙臺(tái) 江蘇常州 湖南株洲 廣東汕頭 物業(yè)企業(yè)數(shù)量 (個(gè)） 300 120 100 172 從業(yè)人員數(shù)量（名） 12022 15096 10000 7000 服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)） 1026 599 689 400 服務(wù)總面積（萬(wàn) M2) 4694 5000 2395 2022 物業(yè)服務(wù)覆蓋率 70％ 60% 67% 55% 企業(yè)平均人數(shù)（名） 40 126 100 41 企業(yè)平均服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)） 5 企業(yè)平均服務(wù)面積（ 萬(wàn) M2) 抽樣一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 后果預(yù)測(cè)： ? 項(xiàng)目初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。中小城市物業(yè)常有項(xiàng)目分期開發(fā)現(xiàn)象，最初一段時(shí)間，由于前期投入較大，導(dǎo)致出現(xiàn)收入與支出嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象。 ? 一個(gè)地塊往往被人為分割成幾個(gè)小區(qū)，小區(qū)物業(yè)分散、出口過(guò)多，難以有效實(shí)施封閉式管理，從而增加了物業(yè)管理成本。 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少 ? 全市目前（注： 2022年）已通過(guò)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢的企業(yè)共 172家，其中會(huì)員企業(yè)150家，這次調(diào)查的 136家，全市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員共 15096人。 數(shù)據(jù)二： 常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄） 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 人員構(gòu)成 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 按技術(shù)職稱 (級(jí)別 )分 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大 ? 全市物管企業(yè)職工總平均收入 /人 .年，僅為常州市社會(huì)平均工資 22254元 /人 .年的 %。 ? 經(jīng)營(yíng)管理人員平均收入 /人 .年，其中：企業(yè)高層管理人員 /人 .年，管理處主任 (項(xiàng)目經(jīng)理 ) /人.年，管理員 (主管 ) /人 .年。管理處主任 (項(xiàng)目經(jīng)理 )和管理員平均每周休息半天至一天，每天工作 10小時(shí)以上。 ? 操作人員平均收入 /人 .年，其中：工程維修工 /人 .年，安全協(xié)管員 /人 .年，車管員 /人 .年，清潔工 /人 .年，綠化工 /人 .年。安全協(xié)管員和車管員每天工作 12小時(shí)，且無(wú)節(jié)假日和加班工資，清潔工每人每天清掃范圍達(dá) 7000— 10000平方米。 抽樣二： 常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄） 后果： … 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)低 (一 )普通住宅項(xiàng)目 房改房：多層 /月 .平方米，高層 /月 .平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率 %。 拆遷安置房：多層 /月 .平方米，高層 /月 .平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率 %。 經(jīng)濟(jì)適用房：多層 /月 .平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率 %。 (二 )商品房住宅項(xiàng)目 多層 /月 .平方米，高層 /月 .平方米，獨(dú)立式住宅 /月 .平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率 %。 (三 )辦公樓 /月 .平方米 ,物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率 %。 (四 )工業(yè)用房 /月 .平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率%。 (五 )學(xué)校 /月 .平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率 100%。 (六 )醫(yī)院 /月 .平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率 90%。 抽樣二數(shù)據(jù) 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 企業(yè)收支不平衡（抽樣二數(shù)據(jù)） ? 全市物管企業(yè)每年上繳稅收都在 2022萬(wàn)元以上，但是由于用工成本高，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。 ? 全市物管企業(yè)注冊(cè)資本共 ，資產(chǎn)總計(jì) 元，經(jīng)營(yíng)總收入 ，經(jīng)營(yíng)成本 ，營(yíng)業(yè)稅金及附加 ，企業(yè)所得稅金 ，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，利潤(rùn)總額 。 ? 全市 136家物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額 ，平均每家企業(yè)的利潤(rùn)總額僅 。 其中： ? 贏利企業(yè) 59家，占 %。利潤(rùn)總額 50萬(wàn)元以上的 7家，占 %；1050萬(wàn)元的 19家，占 %； 10萬(wàn)元以下的 33家，占 %。 ? 虧損企業(yè) 77家，占 %。虧損 50萬(wàn)元以上的 6家，占 %； 1050萬(wàn)元的 32家，占 %； 10萬(wàn)元以下的 39家，占 %。 后果： … 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 種種因素引發(fā)不良后果 ? 降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取公共配套設(shè)施租金等途徑來(lái)彌補(bǔ)，擔(dān)負(fù)了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，扭曲了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。 ? 因勞動(dòng)力成本和物價(jià)大幅度上升，按目前成本測(cè)算，在兩年內(nèi)投標(biāo)的項(xiàng)目企業(yè)已經(jīng)無(wú)利可圖，中標(biāo)的項(xiàng)目越多，企業(yè)越是無(wú)奈。物業(yè)企業(yè)參與物業(yè)招投標(biāo)的積極性降低，物業(yè)服務(wù)覆蓋率下降。 ? …… 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) LASK JV 發(fā)展與方向 1. 怎樣做好服務(wù) 鏈接：物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì) 2. 降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本－－物業(yè)管理服務(wù)的王者之道 3. 資源經(jīng)營(yíng) 物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本功 4. 創(chuàng)新 概念尋求廣闊發(fā)展 空間－－如何樹立 自己的品牌 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) LASK JV 怎樣做好服務(wù) 中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑 物業(yè)管理服務(wù)顧問、培訓(xùn) 歷思聯(lián)行 LASK JV 趙云專用資料 EMail: 誰(shuí)是顧客？ ? 顧客是： ? 上帝 ？！ ? 笨蛋 ？！ ?顧客是老師 ！ ?讓我們學(xué)習(xí)其消費(fèi)習(xí)慣和偏好，我們需要與顧客建立學(xué)習(xí)型關(guān)系，做到你比他更了解他自己。 ?例： “