城市綜合體營銷方案-城市綜合體營銷方案-全文預(yù)覽
【正文】 期 形象樹立期 形象豐滿期 銷售持續(xù)期 收尾清盤期 12月 2023年 3月 2023年 6月 2023年 8月 時間 報紙 活動 圍擋 戶外 DM直郵 特殊媒體 2023年 2月 媒介投放策略 消費者看樓所受的信息影響 0%10%20%30%40%50%60%報紙廣告同事/親友介紹售樓現(xiàn)場平時外出時留意電視廣告?zhèn)鲉螒敉鈴V告男性女性? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 對內(nèi) —— 社區(qū)內(nèi)海報，與業(yè)主咨詢同期發(fā)行。 萬科公司外立面 —— 在適當(dāng)?shù)奈恢迷黾硬视蛐畔ⅰ? 報版 —— 硬廣 +軟文，少而精 網(wǎng)絡(luò) —— 隨時更新當(dāng)前銷售信息 夾報 —— 有針對性地投放（東、南、中） 成都房地產(chǎn) —— 突出表現(xiàn)形式，內(nèi)容準(zhǔn)確 居周刊 —— 炒作， 搶占藍谷地半壁江山 萬客會 —— 產(chǎn)品信息連續(xù)跟進 機關(guān)內(nèi)部報刊、電視 —— 石油局、供電局等內(nèi)刊、電視臺，發(fā)布信息 推廣策略 40 產(chǎn)品策略 價格策略 渠道策略 戶外 跳出來、引過來 首先在平面設(shè)計上做到耳目一新，整體感覺從眾多競爭者中間跳出來；再通過銷售信息、銷售政策的明確告之將客戶吸引到我們的售樓處。為了達到小高層預(yù)期銷售目標(biāo) 年底清盤， 能解決當(dāng)前銷售問題的 SP活動才是關(guān)鍵。 渠道策略 37 產(chǎn)品策略 價格策略 推廣策略 周邊縣市 通過與客戶接觸，我們發(fā)現(xiàn) 二級城市客戶對萬科的品牌認(rèn)之度和追隨度較高、成交周期相對較短 。在內(nèi)容上，建議如下： 多種嘗試、擴大覆蓋 以城花實景圖為主，突出品牌、環(huán)境、物管等三大客戶最認(rèn)可的因素。 咨詢點 —— 在酒店、賓館、茶樓、咖啡吧等場所設(shè)立咨詢點，以提供項目資料為主，可適量考慮人員咨詢。 價格策略 34 渠道策略 產(chǎn)品策略 價格策略 渠道策略 推廣策略 外展場、咨詢點 位居鬧區(qū)、合眾聯(lián)橫 城花、金色、魅力三大項目同設(shè)萬科外展場和咨詢點，以萬科的品牌效應(yīng)，三大主題的聚合效應(yīng)，聯(lián)合推動銷售。 32 產(chǎn)品策略 渠道策略 推廣策略 促銷政策 以提升銷售速度為目的，結(jié)合回饋計劃，我們擬訂了一套促銷政策供探討。 28 參觀通道包裝 穿過花園、行程愉悅 主要是彩域樣板間展示路線的包裝。 遺憾點上，價格因素比重最高，尤其在近段時間卓錦城、藍谷地等項目的價格出臺后，對 “ 彩域 ” 產(chǎn)生了不小沖擊。 報廣的作用在幾個月的綜合效果來看，作用仍是明顯的，所以 報紙渠道不能忽視，更不能放棄。 22 考慮因素 分析： 重視小區(qū)的規(guī)模、綠化景觀表明客戶對居住環(huán)境、生活質(zhì)量要求較高。 在推廣中，我們的推廣輻射區(qū)域可以已購客戶居住和工作輻射區(qū)域為指導(dǎo)，進行信息的合理搭配，有效投放。 客戶職業(yè)中，中高層管理人員、技術(shù)人員、個體、公務(wù)員比例是相當(dāng)大的，都屬于收入較高且穩(wěn)定的人群，再結(jié)合他們的高學(xué)歷，指引 我們的推廣也要符合他們的生活方式，以及價值觀。 18 一、已購客戶特征分析 年齡層次與家庭結(jié)構(gòu) 已購客戶年齡0204060數(shù)量 43 50 28 5 1 6比例 32% 38% 21% 4% 1% 5%3 0 以下 3135 3645 4655 5 5 以上 未訪客戶家庭結(jié)構(gòu)050100數(shù)量 10 83 33 7比例 8% 62% 25% 5%1個 2個 3 個及以上 未訪分析： 昆明購房客戶年齡絕大多數(shù)集中在 45歲以下，總共占 91%，他們 大多為社會主流人群，正處于事業(yè)上升階段和事業(yè)穩(wěn)定期 ，產(chǎn)品本身以及彩域的定位首先吸引的是這部分人， 在推廣上應(yīng)注重與這部分人的心理對接。 ? 2項目 比鄰和諧世紀(jì)，銀河大道和嘉年華三大商業(yè)圈，涵蓋休閑，購物，娛樂，餐飲，文化等超全配套，滿足日常生活所需。 項目 采用模擬經(jīng)典外立面南亞風(fēng)情園，低碳節(jié)能技術(shù)和全面家居解決方案，以住宅最高標(biāo)準(zhǔn)，傾力打造 40萬㎡高端生活住區(qū)，給通城人民帶來全新的人居體驗。 藝墅風(fēng)情園 營銷方案 總 裁 ：張成敏 秘 書 ：馬曉梅 財務(wù)總監(jiān)：錢志東 財務(wù) 助理： 田宏霜 營銷總監(jiān)：李云濤 工程總監(jiān)：朱家興 策劃總監(jiān)：馬學(xué)浩 開發(fā)總監(jiān)：吳世超 團隊成員： 3 ?今天我們不 談營銷： ?我們和藝墅一起談?wù)劷ㄖ⒄務(wù)勅恕? 談?wù)勆睢? ?10年后大家還在談?wù)撍囀L(fēng)情園 ?20年后大家還在思考藝墅風(fēng)情園 ?30年后大家還為藝墅風(fēng)情園驕傲 …… 概述 1 市場環(huán)境分析 2 策劃 對象特性分析 3 競爭狀況分析 4 項目 SWOT分析 5 目錄 項目定位 6 項目營銷策略 7 招商方案 8 4 5 藝 墅 風(fēng)情園， 位于昆明市北京路與銀河大道灃源路交匯處，項目占地約 230畝，總建筑面積約 40萬方，是集住宅、公寓、商業(yè)為一體新一代城市綜合體 。 壹 貳 叁 容積率： ≤ 綠化率 ： ≥ 35%
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