【正文】 型規(guī)格表 車型 面積 (㎡ ) 規(guī)格 數(shù)量 小型車 7000 *5m 500 地下 3606 * 243 中型貨車 840 3m*7m 40 大型貨車 2668 6m* 38 直通客車 280 *10m 8 公交車位 2100 *10m 60 摩托車位 226 1m*2m 113 自行車位 630 * 500 人力車位 300 2*3 50 合計(jì) 14044 1309 停車場(chǎng)規(guī)劃細(xì)分 地下停車場(chǎng)規(guī)劃 結(jié)合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)；商品特性等依據(jù)；以中軸線將停車場(chǎng)劃分若干區(qū)域。電話線、空間管等處要防止出現(xiàn)漏水死角。尤其是在人車混雜（注意車流疏導(dǎo)）。 衛(wèi)生間最好設(shè)置在偏僻角落，以 帶動(dòng)客流運(yùn)動(dòng)。 營(yíng)造特殊氛圍，促進(jìn)商品銷售。吸引消費(fèi)者對(duì)商品的注意。 健康節(jié)能設(shè)計(jì) 市場(chǎng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個(gè)方面考慮。各商場(chǎng)既要充分利用現(xiàn)有的招牌，又要 賦予招牌更為豐富的內(nèi)涵。 慎重選擇制冷方式、制冷劑類型，減少污染。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的溫度對(duì)顧客和商品保管都有影響，商場(chǎng)也應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)施的建設(shè)。 商家的二次照明則最好采用插卡，自己買電，這樣可以起到節(jié)能作用。 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4倍，店內(nèi)正面深處部分為 2～ 3倍，商品陳列面為 ～ 2倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 業(yè)種結(jié)合：燈飾選擇還要跟據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч? 商場(chǎng)室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì) 與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合：通過結(jié)合商場(chǎng)所在區(qū)域氣候，對(duì)燈飾色調(diào)選擇。 貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運(yùn)送到各個(gè)樓層，在時(shí)間段上略有錯(cuò)開，貨車的進(jìn)卸貨時(shí)間有所分開（如在夜晚等）。 觀光梯應(yīng)用 常用于帶有中庭的商業(yè)項(xiàng)目，也有設(shè)置在商場(chǎng)外部的，主要作為商場(chǎng)亮點(diǎn)。但同時(shí)也要注意消費(fèi)者逛商場(chǎng)的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析。 （直升梯、扶梯） 扶梯布局 有效運(yùn)載 商場(chǎng)電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流，商場(chǎng)扶梯部數(shù)，布 局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。 顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)：視情況而定，通常 15002020㎡設(shè)一個(gè)。 不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。 材質(zhì)：木制、鋁塑等材料，在大的主通道采用外墻磚，并在適當(dāng)位置設(shè)壁燈并適當(dāng)配以綠色植物點(diǎn)綴，給消費(fèi)者以行走在外部步行街的體驗(yàn)。 地面： 中央廣場(chǎng)（陽光通道）：仿古磚 公共通道：（主信道、副信道） 規(guī)格： 600㎜ * 600㎜ 材質(zhì)：拋光磚 色調(diào)：象牙白、米灰色 地插： 位置：中央廣場(chǎng)、主信 道中間位置；主信道與副信道交匯處。如為多層建筑，根據(jù)實(shí)際情況也可在頂棚做扣板。商場(chǎng)應(yīng)定出標(biāo)準(zhǔn)色，用于統(tǒng)一的視覺識(shí)別，顯示企業(yè)特性。 商場(chǎng)一層營(yíng)業(yè)廳，入口處顧客流量多，應(yīng)以暖色裝飾，形成熱烈的迎賓氣氛。 品牌商戶須按照廠家制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，制定品類的個(gè)性（二次）商裝方案。 商裝投資的合理性：注重成本控制，追求商裝效果的實(shí)效性，采用 “ 畫龍點(diǎn)睛 ” 的方法。使經(jīng)營(yíng)文化和經(jīng)營(yíng)行為不斷融合，從而實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 裝飾品設(shè)計(jì) 風(fēng)格確立原則：商場(chǎng)裝飾品作為一種觀賞裝飾，必須與商場(chǎng)總體風(fēng)格相融，要結(jié)合商場(chǎng)內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。 材料正確選?。旱?、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。而中庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。過高的樓層高度易造成建筑物的空間浪費(fèi)，而高度過低則會(huì)給消費(fèi)者造成壓抑感。 在廣場(chǎng)周圍也應(yīng)有明顯的范 圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場(chǎng)范圍和道路的區(qū)別，確保廣場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無障礙的休息空間。 在步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的，減少?gòu)V場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)。 以人為本 出入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響?？筛鶕?jù)廣告位、招牌、燈箱的投放，營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍，與周邊環(huán)境在同中求異，不可給人雜亂無章的感覺。廣場(chǎng)射燈通常采用 LED燈，這種廣場(chǎng)燈雖然造價(jià)較高，但比普通燈要實(shí)用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異。 霓虹燈和廣告牌（燈箱廣告）的主要作用是營(yíng)造一種活躍氣氛，引起消費(fèi)者的注意，鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)完成購(gòu)買行為。立面規(guī)劃要同周邊的其它商業(yè)形成差異化，有我們自己獨(dú)特的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。必須為供貨商提供 20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 正門至少提供 2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面 廣告至少 3個(gè) 物業(yè)縱深在 50米以上為佳，原則上不能低于 40米，臨街面不低于 70米 須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳 食品美食區(qū)還需提供：電量：熟食加工、面食加工等需要的總電量；排煙：多少鋪位需安裝排煙設(shè)備，有蒸鍋的多少鋪位，出售油炸食品的多少鋪位 等；有多少鋪位需有上下水。由工程部門核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑藝術(shù)性方面考慮。 品牌商品落位 隨著品類規(guī)劃及動(dòng)線設(shè)置完成后，我們將進(jìn)入各品類品牌商品落位階段。 品牌規(guī)劃 品牌規(guī)劃須尊重品牌市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場(chǎng)的定位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計(jì)劃。 同時(shí)，為減少消費(fèi)者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長(zhǎng)度應(yīng)根據(jù)品類的不同控制在3050米之間。 商鋪設(shè)計(jì) 商場(chǎng)內(nèi)部邊緣以邊店形式設(shè)計(jì)，做為大型的品牌店，日用百貨店進(jìn)深設(shè)置在 57米，店面寬度設(shè)置在 510米之間為宜。通道主墻面盡可能采用外墻磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。一般主通道寬度為 89米，副通道寬度 34米，次副通道的寬度在 。 同時(shí)需做好相關(guān)的二大館中間通道的景觀設(shè)計(jì)。消費(fèi)者來店購(gòu)物可在一層全部完成，比較方便。整體平面布局比較易于規(guī)劃，日用百貨可規(guī)劃可出租面積為 25000㎡，家居建材 20200 ㎡，功能娛樂 15000 ㎡（其中將超市及各類功能店放入該館），規(guī)劃中面積可不受樓層限制。 具體品類布局規(guī)劃同方案 1表格。 商場(chǎng)為三層建筑： 方案 1： 建筑面積 33333㎡ /層，可出租面積按 60%計(jì)算 為 20200 ㎡ /層 3 層 功能娛樂（ 20200 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、 KTV 等 2 層 家具商場(chǎng)（ 10000 ㎡） 、日用生活館（ 10000 ㎡） 1 層 超市（ 3000 ㎡） 、建筑裝飾材料（ 15850 ㎡）、家電（ 1150㎡） 說明：該方案適宜于地勢(shì)落差較大項(xiàng)目（具體可參照吉林新生活項(xiàng)目用地）。如相關(guān)設(shè)施對(duì)日后總體經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來影響，不合乎商業(yè)規(guī)則的，須與工程部事先做 以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日后再進(jìn)行改建，造成費(fèi)用浪費(fèi)。因此要彌補(bǔ)這兩樣損失，就必須在零散租戶的 組合設(shè)計(jì)上和樓層布局上下大功夫。在與引進(jìn)的主力店進(jìn)行談判時(shí)，立足于整個(gè)商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)其入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期與以后進(jìn)場(chǎng)的其它商家形成互補(bǔ)。在 這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達(dá)到要求，主力店往往會(huì)用法律的手段討公道。沃爾瑪、家樂福、樂購(gòu)、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進(jìn)是招商工作中的重中之重。層高、進(jìn)深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預(yù)留，這些因素決定了主力店能否進(jìn)入，這和 價(jià)格沒有關(guān)系。 醫(yī)藥連鎖店 —— 吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟(jì)生、北京金象、廣西嘉進(jìn)等。 專業(yè)店 —— 獨(dú)立專業(yè)店： ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護(hù)理店）、國(guó)美、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克。 主力店類型 現(xiàn)代百貨主力店 —— 國(guó)商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。同時(shí)，主力店的引進(jìn)，可以幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。由于市場(chǎng)的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)首先滿足目前的市場(chǎng)需求的情況同時(shí)，要做到適當(dāng)?shù)某?，以順?yīng)市場(chǎng)的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要明確其經(jīng)營(yíng)主題。 注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測(cè)算等在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，還須視實(shí)際情況加以變動(dòng)，這里只是假以總建為 10萬㎡的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)說明。 8000元 /㎡ =22125㎡247。 7000元 /㎡ =25286㎡247。 6000元 /㎡ =29500㎡247。 5000元 /㎡ =35400㎡247。 4000元 /㎡ =44250㎡247。 3000元 /㎡ =59000㎡247。 8500元 /㎡ =22020㎡247。 7500元 /㎡ =24933㎡247。 6500元 /㎡ =28769㎡247。 5500元 /㎡ =34000㎡247。 4500元 /㎡ =41556㎡247。 3500元 /㎡ =53429㎡247。我們來測(cè)算出售占比 是多少可以收回成本。 服務(wù)功能區(qū) —— 美食、娛樂、室內(nèi)公園 區(qū)域位置及規(guī)劃面積：占據(jù)整個(gè)頂層，規(guī)劃面積： ㎡，占總體面積 25%。 專業(yè)店 —— 家居建 材館 區(qū)域規(guī)劃面積： ㎡，占總體面積 35%。 主題百貨 —— 日用生活館 區(qū) 域規(guī)劃面積： 4 萬㎡，占總體面積 40%。地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)造商圈氛圍及號(hào)召力，匯聚商業(yè)客流所帶來的 巨大升值空間是相當(dāng)可觀的。 消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì)規(guī)劃必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又滿足消費(fèi)者的感受和興趣，激發(fā)消費(fèi)者更深層次的渴望，以求在其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷改造升級(jí)中持續(xù)發(fā)展，立于商業(yè)潮頭。對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比，品類選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以協(xié)調(diào)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。 綜合定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目 “ 是什么、做什么、如何做 ” 的問題。雖然開發(fā)形勢(shì)火熱，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，單體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。 市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專業(yè)人士運(yùn)用技術(shù)手段，營(yíng)銷推廣策略來共同完成。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費(fèi)和后期的招商難度。 ●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍采用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。以下我們對(duì)總建面積為 10萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營(yíng)業(yè)面積以總建的 60%計(jì)算，（ 6萬㎡），如樓體為三層建筑，則每層可規(guī)劃的營(yíng)業(yè)面積為 2萬㎡。 收益方式 ：收取固定租金；通過百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 收益方式： 產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益； 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。