【正文】 2. 進(jìn)入售樓大堂，首先邀請客戶享用精美的茶點。 銷售管理考核 考核依據(jù)：從置業(yè)顧問來訪 成交轉(zhuǎn)化率、接待量與帶樣板間數(shù)量的比值、客戶跟蹤率等方面強化對置業(yè)顧問的監(jiān)控。 具體推貨安排 現(xiàn)場銷售組織 一、組織結(jié)構(gòu) 營銷總監(jiān) 1名 銷售經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問 12名 銷控秘書 2名 策劃 23名 專職營銷渠道團隊 二、培訓(xùn)、考核上崗機制： 所有置業(yè)顧問均需通過保利和世家營銷管理層考核通過才能上崗，制定階段性培訓(xùn)計劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問的綜合能力。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一 批次： 12月底圖示藍(lán)色部分 理由： 根據(jù)實際項目銷售及市場情況推售，補充貨源。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四戶 148套 三梯四戶 148套 一期 二批次： 6月 24日圖示藍(lán)色部分 理由： 戶型上強調(diào)中戶、大戶搭配單位； 位置佳，在首批次基礎(chǔ)上全面實現(xiàn)價格拉升和形象拉升。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。這一產(chǎn)品的角色任務(wù)是實現(xiàn)合理價值利潤。 ?目前，區(qū)域內(nèi)類似住宅的均價在 8000~12023之間。因此他們是向往豐富的都市生活，走在時尚的前沿， 都市人類，成熟的中產(chǎn)階級。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國際品格潮流不足。 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館 國際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨領(lǐng)風(fēng)騷，隨著新版塊的崛起，焦點已經(jīng)轉(zhuǎn)移。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀(jì)中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發(fā)點 四大價值爆發(fā)點總結(jié) 區(qū)域價值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運作 城市推動力 價值點匯集： 稀缺區(qū)域 — 城南美領(lǐng)館 項目屬性 — 都市 項目性格 — 時尚 投資價值 稀缺 產(chǎn)品價值 都市 國際 時尚 產(chǎn)品理解將深入指導(dǎo)我們對各自目標(biāo)客群的定位。 項目的 SWOT分析 產(chǎn)品價值解讀 產(chǎn)品價值解讀 ? 產(chǎn)品價值總爆發(fā)點： ?都市、國際化、高規(guī)格、時尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國際都市商務(wù)中心 自由空間 都市中心華宅 國際都市商務(wù)中心 住宅： ?選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個二手住宅樓盤，觀察其 08年底以來的租金變化情況。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場。 W劣勢 ? 體量較大的 LOFT產(chǎn)品在成都一直銷售不暢 。 區(qū)域價值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務(wù)區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價值爆發(fā)點 在全國： 連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名 ?保利地產(chǎn)是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。 在市場全面把握的基礎(chǔ)上我們將對項目展開深入理解。 ?各個開發(fā)商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項目順應(yīng)市場大好的勢頭，呈現(xiàn)出非常好的銷售業(yè)績。 ?供應(yīng)高峰集中在今年上半年，特別是春季房交會的 56月。 項目包括甲級寫字樓（ 76494㎡ ），星級酒庖（ 44644㎡ ），服務(wù)式公寓（ 11849㎡ ）， T5塔樓（ 26261㎡ ），零售商業(yè)（ 74844㎡ ） 目前狀態(tài)： 所有產(chǎn)品目前未對外公開推售，預(yù)計 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運營， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。 華宇蓉國府位于武侯區(qū)人民南路，緊臨四川省體育館，定位為 復(fù)合型國際商業(yè)建筑集群 ，由 6棟高層建筑組成。 望江橡樹林供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 華潤翡翠城 09年市場表現(xiàn) 華潤翡翠城供應(yīng)產(chǎn)品包括 ： ?78120平米高層； 09年華潤翡翠城將 08年庫存的 4期產(chǎn)品銷售完畢，并推出其景觀資源最差的 5期產(chǎn)品， 整個價格較年初上漲近 1500元 /平米，全年銷售近 22萬方 。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國店 來福士廣場 區(qū)域內(nèi)可比樓盤橫向比對 09年區(qū)域可比樓盤供應(yīng)量 46萬方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤均到近 98%的去化率，總銷售 41萬方。 在把握了宏觀市場之后，我們進(jìn)一步了解區(qū)域市場的發(fā)展。 ? 2023年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 近兩個月主城成交情況 宏觀市場總結(jié) ? 09年成都樓市整體銷售火爆，量價齊增。 2023年市場存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數(shù) 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據(jù)成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬㎡ /月）測算，目前的存量銷售周期為 5個月， 市場已屬于中度供不應(yīng)求的供求關(guān)系。 ? 第二個成交量高峰 — 11月 ，由于樓市利好政策的結(jié)束和房價的一路上揚，出現(xiàn)了大量的恐慌性消費， 11月成交量達(dá)到 145萬余平方米。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對比統(tǒng)計 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。短期內(nèi)客戶觀望，市場成交狀況將持續(xù)受到影響。 ? 本項目可抓住 2023年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售 10億的任務(wù)。 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選擇 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選取原則： 單價接近 可供貨量較大 產(chǎn)品形態(tài)趨同 項目品質(zhì)接近 按照以上原則，我們選擇了：萬科金色海蓉、成都 A區(qū)、華宇榮國府、來福士廣場、朗御、望江橡樹林、華潤翡翠城為參考。 全年僅銷售 5萬余方（含 SOHO）。 全年銷售 。 望江橡樹林 09年市場表現(xiàn) 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 華宇蓉國店 該地塊在 2023年底由華宇集團經(jīng)過 60余次舉牌，以1530萬 /畝的單價拍下，成交總價 。 來福士廣場位二位二成都市主干道人民南路不一環(huán)路交匯點以東，即人民南路四段（原四川単物館地塊）。 預(yù)計 2023年 4月開盤，單價 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達(dá) 38萬平米左右。 ?供應(yīng)面積集中在 90平米以下房源，占總供應(yīng)量的 50%左右。 ? 項目處于棕南 棕北板塊，盡管板塊內(nèi)競爭產(chǎn)品較小，但預(yù)計 2023年國際城南區(qū)域?qū)⒂写罅慨a(chǎn)品面試，市場熱點將停留在國際城南，面臨對項目目標(biāo)客群的部分分流。 保利中心 樓面地價： 3487元 /㎡ 總建面： 39萬㎡ 用地性質(zhì)：商住 來福士廣場 樓面地價： 4450元 /㎡ 總建面： ㎡ 用地性質(zhì)：商業(yè) 蓉國府 樓面地價： 5215元 /㎡ 總建面： ㎡