【正文】 媒體組合： 線上：戶外、報(bào)媒、天天樓市、網(wǎng)絡(luò)新聞 線下：短信、活動(dòng)； 商業(yè)簽約活動(dòng) 3月 1日 3月 20日 3月 30日 3月份營銷執(zhí)行計(jì)劃 推廣線 3月 6日藝術(shù)大堂開放 活動(dòng)線 產(chǎn)品線 3月 6日 核心主題：奢華殿堂，僅此協(xié)信中心 線上：戶外、報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)、天天樓市 線下：短信、活動(dòng) 核心主題：奢華之上的頂級資產(chǎn) 3月 28日 公寓：加推 2 27F 寫字樓：加推 2 2 2 25F ? 活動(dòng)前提：通過本次活動(dòng)，開始掀起項(xiàng)目 2023年第一階段的營銷高潮，從而為高區(qū)寫字樓開盤蓄積大量客戶，同時(shí)促進(jìn)前期推售余量的消化。 區(qū)縣地域分析 區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行 ? 萬州 奉節(jié) 墊江 忠縣 梁平 開縣 石柱等渝東北區(qū)縣人口多，經(jīng)濟(jì)條件較好，渝東北區(qū)縣客戶對江北渝北區(qū)域認(rèn)可度較高 ? 潼南 合川 璧山等渝西片區(qū)對江北區(qū)的物業(yè)興趣也較強(qiáng)，且上述區(qū)縣購買力較佳 ? 黔江 彭水 南川 武隆 酉陽 秀山等渝東南片區(qū)要顯得稍微弱一些。 ? 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 1月 14日 2月 20日 “ 與您共享 ” 新年促銷活動(dòng) ? 榮耀卡的表現(xiàn)形式 “ 與您共享 ” 新年促銷活動(dòng) 建議在第一階段繼續(xù)執(zhí)行區(qū)縣推廣宣傳 9月 12月成交客戶區(qū)域分析 來訪區(qū)域 區(qū)縣 外地 主城 總數(shù) 成交套數(shù) 12 6 2 20 戶型面積比例 60% 30% 10% 100% 因?yàn)閰f(xié)信中心在重慶主城區(qū)域已經(jīng)持續(xù)消化客群 1年的時(shí)間，客戶對項(xiàng)目屬性非常了解，對項(xiàng)目有一定的疲憊感；從近期成交數(shù)據(jù)來分析，對于區(qū)縣市場和外地市場任有很高的吸引力。 “ 與您共享 ” 新年促銷活動(dòng) 1 月 份 營 銷 執(zhí) 行 計(jì) 劃 第一階段營銷策略 ? 榮耀卡的優(yōu)惠：無論寫字樓或公寓，在總房款上優(yōu)惠 2個(gè)點(diǎn)的折扣 ? 榮耀卡使用須知內(nèi)容： ? 所有持有此卡的客戶，在活動(dòng)時(shí)間內(nèi)購房均可享受 2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。 ? 通過本次活動(dòng)，釋放項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)信息，讓客戶提前感知項(xiàng)目價(jià)值體系 1 月 份 營 銷 執(zhí) 行 計(jì) 劃 第一階段營銷策略 ? 活動(dòng)形式： ? 以感恩的心態(tài)，借新年契機(jī)，將能集聚的所有目標(biāo)客戶集中組織，進(jìn)行一次活動(dòng)，為了提高客戶的參與性，我們將對外宣傳是一次客戶答謝酒會(huì)，增加更多的娛樂性。 ?成立的目的：在重慶首個(gè)打出“資產(chǎn)托管中心”服務(wù)內(nèi)容，增加項(xiàng)目的高端附加值 項(xiàng)目服務(wù)附加值增值策略 第一階段營銷策略 成立資產(chǎn)托管中心 ? 操作執(zhí)行 ? 于 2月 1日正式向市場發(fā)布信息：打出”重慶首個(gè)高端物業(yè)資產(chǎn)托管中心“。 營 銷 核 心 策 略 第一階段營銷策略 產(chǎn) 品 推 售 策 略 第一階段營銷策略 公寓銷售 寫字樓銷售 月度小計(jì) 產(chǎn)品區(qū)間 供應(yīng)體 量 套數(shù) 銷售金額(萬元 ) 產(chǎn)品區(qū)間 供應(yīng)體 量 套數(shù) 銷售金 額 銷售 總套數(shù) 銷售額 （萬元） 1月 14F以下、2 26F余量面積2832㎡ 3159萬 10 650 15F以下 5729萬 10 2590 20 3240 2月 14F以下、2 26F余量 3159萬 6 396 加推 117F 4021萬 4 1044 10 1440 3月 加推 227F 1956萬 13 858 加推 2 22 25F五層 11319萬 19 4902 32 5760 4月 加推 22 30F 2951萬 18 1260 23F以下及 25未售 16 4860 34 6120 合計(jì) 銷售 總套數(shù) 96 銷售額 （萬元） 16560 2月 3月 4月 階段任務(wù) 第一步驟 第二步驟 綜合體價(jià)值訴求 核心訴求點(diǎn) 階段主題 奢侈品商業(yè)價(jià)值訴求 突出殿堂級城市綜合體稀缺性，建立于其他項(xiàng)目的差異化，從而表達(dá)協(xié)信中心獨(dú)一無二的投資價(jià)值，建立市場關(guān)注，完善銷售準(zhǔn)備，完成第一輪蓄客 以商業(yè)突出與其他項(xiàng)目最大的差異性，進(jìn)一步傳達(dá)協(xié)信中心投資價(jià)值，增強(qiáng)市場的投資信心，完成寫字樓開盤熱銷。 現(xiàn)目前推出市場的產(chǎn)品供應(yīng)不足，還不能完全支撐營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 物業(yè)類型 公寓 寫字樓 套面（㎡） 套內(nèi)均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（元） 套面（㎡） 套內(nèi)均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（元） 已推出產(chǎn)品未售 32206891 59941708 未推售產(chǎn)品 68843087 202972832 合計(jì) 套面（㎡） 總價(jià)（元） 已推出產(chǎn)品未售 92148599 未推售產(chǎn)品 271815919 產(chǎn)品供應(yīng)背景 第一階段營銷目標(biāo)月度分解 ?現(xiàn)目前的供應(yīng)量還不足以支撐營銷任務(wù)的完成。 2023年第四季度平均解籌分析： 第一階段營銷目標(biāo)解讀 來訪 認(rèn)購套數(shù) 認(rèn)購金額 (萬元 ) 解籌率 每個(gè)客戶平均消化產(chǎn) 量（萬元） 10月 217 54 9446 25% 175 11月 268 30 4535 11% 151 12月 248 26 4844 10% 186 ? 要完成第一階段的任務(wù)，至少需要提供 975組的客戶來訪量，才能保證 98組客戶的成交。 銷售工作：寫字樓清盤。 銷售工作：寫字樓高區(qū)持續(xù)銷售；公寓典藏加推。 銷售工作：寫字樓高區(qū)及公寓高區(qū)持續(xù)銷售。 項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；針對寫字樓營銷成果進(jìn)行新聞炒作；硬廣發(fā)布；選擇高端雜志廣告發(fā)布；短信及電臺(tái)廣告發(fā)布。 銷售工作：寫字樓及公寓持續(xù)銷售。 項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；針對商業(yè)簽約的報(bào)版發(fā)布；活勱新聞炒作；選擇高端雜志廣告投放；電視臺(tái)、電臺(tái)新聞發(fā)布。 銷售工作：寫字樓 1 15F銷售；公寓線下銷售。 項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；針對獲獎(jiǎng)的報(bào)版發(fā)布；新聞炒作；開展商務(wù)精英嘉年華活勱；相應(yīng)的新聞出街；公寓線下渠道銷售。 ? 協(xié)信中心 —— 世界頂級奢侈品集群之上的殿堂級城市綜合體。上半年的營銷任務(wù)非常重。 推廣訴求主題：主要訴求信息有兩點(diǎn)，第一 投資概念，清晰告知產(chǎn)品具有很高的投資價(jià)值；第二 物業(yè)得天獨(dú)厚的地段稀缺價(jià)值； 公寓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對策 考慮公寓交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前銷售節(jié)點(diǎn)，加快對公寓的銷售速度，移植樣板間到高區(qū)，加強(qiáng)軟性包裝來削弱產(chǎn)品交房后的硬傷。 年初第一槍：政策利好 市場回暖 年中第二槍：地王頻出 量價(jià)齊升 年終第三槍：重拳出擊 遏制高價(jià) [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計(jì)劃 5 第一階段營銷策略實(shí)施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 公寓難點(diǎn)的突破策略之一：推廣對策 現(xiàn)階段公寓強(qiáng)賣點(diǎn)的重新梳理，通過有效的精確渠道制定推廣策略 1. 解決推廣渠道，增加來訪數(shù)量和客群質(zhì)量，精確渠道； 9月 12月成交客戶區(qū)域分析 來訪區(qū)域 區(qū)縣 外地 主城 總數(shù) 成交套數(shù) 12 6 2 20 戶型面積比例 60% 30% 10% 100% 因?yàn)閰f(xié)信中心公寓在重慶主城區(qū)域已經(jīng)持續(xù)消化客群 1年的時(shí)間，客戶對項(xiàng)目屬性非常了解，對項(xiàng)目有疲憊感；從近期成交數(shù)據(jù)來分析，對于區(qū)縣市場和外地市場任有很高的吸引力。不少專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施開始進(jìn)入密集出臺(tái)期，未來或有 “ 重拳 ” 出擊。 2023年協(xié)信中心將會(huì)面臨市場推售高峰期的殘酷競爭格局；但由于協(xié)信中心于 2023年 10月低調(diào) 入市以來，保持了市場的持續(xù)聲音，有一年的市場基礎(chǔ)，所以在 2023年合理的把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)尤 為重要 [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計(jì)劃 5 第一階段營銷策略實(shí)施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 寫字樓面臨的難點(diǎn) 政策影響 公寓面臨的難點(diǎn) 公寓面臨的難點(diǎn) 公寓面臨的難點(diǎn)問題 之一 價(jià)格難點(diǎn) ? 公寓價(jià)格相比較目前市場上的同類型物業(yè)，價(jià)格偏高； 公寓面臨的難點(diǎn)問題 之一 價(jià)格難點(diǎn) ? 公寓漲價(jià)速度太快，調(diào)價(jià)后銷售速度受到了很大影響，成交率大幅下滑； 2023年 7月 9月 2023年 10月 12月 當(dāng)期售價(jià)元 /㎡（套內(nèi)） 14800 15800 來訪總量 /組 223 575 成交套數(shù) /套 21 22 成交率 % % ? 購買協(xié)信中心公寓的客戶群體， 80%的購房目屬于投資，但目前公寓價(jià)格導(dǎo)致投資回 ? 報(bào)偏低，不能足夠吸引目標(biāo)客戶群體； ? 以目前售價(jià)的投資回報(bào)來分析明顯偏低，達(dá)不到大部分投資客戶的購買動(dòng)機(jī)。 2023年市場推售數(shù)據(jù)分析 競爭項(xiàng)目摸底 長江國際 聯(lián)合國際 新華國際 在 售 待 售 售 罄 金融街 朗晴廣場 富力海洋 世紀(jì)英皇 財(cái)富中心 土星商務(wù)中心 龍湖國際 興茂盛世銀座 新科國際 線外 疊彩中心 協(xié)信中心 寫字樓市場區(qū)域分布 市場分析結(jié)論 ? 2023年 36月將會(huì)是寫字樓一個(gè)集中放量期，共有 ，特別是 4， 5月入市寫字樓比 ? 較多，市場競爭日益激烈。項(xiàng)目建筑高度 . 物業(yè)管理 渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司 目前動(dòng)態(tài)： 項(xiàng)目目前在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購價(jià)格 1550016800元 /平方米起。 2023年指標(biāo)回顧 之四 成交客戶分析 江北27%渝北20%渝中14%沙坪壩9%南岸5%九龍坡3%區(qū)縣17%外省市4%港澳臺(tái)1%成交客戶區(qū)域構(gòu)成 成交客戶區(qū)域構(gòu)成：市內(nèi)客戶還是主要以江北和渝北為主，該區(qū)域?yàn)橹貞c主要的富人區(qū)；區(qū)縣投資客在本項(xiàng)目中占據(jù)一定的比例，主要以奉節(jié)、萬州等較富裕區(qū)縣為主，針對后期公寓產(chǎn)品的銷售有一定的指導(dǎo)作用。 2023年指標(biāo)回顧 之二 產(chǎn)品去化情況（公寓） 87% 20 23 11號 87% 906 20 23 12號 87% 906 20 23 13號 78% 18 23 6號 91% 21 23 7號 87% 906 20 23 8號 84% 271 322 合計(jì) 74% 17 23 14號 91% 21 23 10號 91% 21 23 9號 83% 19 23 5號 74% 17 23 4號 87% 1118 861 20 23 3號 74% 17 23 2號 87% 1041 20 23 1號 建筑面積 套內(nèi)面積 套數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 套數(shù) 去化率 去化量 推出量 房號 2023年指標(biāo)回顧 之二 產(chǎn)品去化情況（寫字樓） 樓層 推出量 去化量 去化率 套數(shù) 套內(nèi)面積 建筑面積 套數(shù) 套內(nèi)面積 建筑面積 5層 8 8 100% 6層 8 8 100% 7層 8 8 100% 8層 8 7 88% 9層 8 7 88% 10層 8 6 75% 11層 8 7 88% 12層 8 7 88% 13層 8 3 38% 18層 8 5 63% 19層 2 2 100% 合計(jì) 82 68 83% 2023年指標(biāo)回顧 之三 產(chǎn)品存量情況 組團(tuán)名稱 產(chǎn)品類型 總套數(shù) 余量套數(shù) 余量建面 （㎡） 建面單價(jià)（元 /㎡） 余量總銷金額 （萬元） A幢 公寓 420 149 8627 11866 10237 C幢 寫字樓 133 57 18313 13937 25523 合計(jì) 553 206 26940 35760 2023年指標(biāo)回顧 之四 成交客戶分析 2 5 歲以下2%2630歲9%3135歲18%3640歲36%4145