【正文】 。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。 （二）木門窗及裝修工程 這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開(kāi)關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。 （ 3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋。 由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。 （ 3）對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程。 （ 2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等。房屋小修養(yǎng)護(hù)工賃單領(lǐng)取標(biāo)料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行小修工程施工。對(duì)室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險(xiǎn)情等影響正常使用的維修，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。 （ 8）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 （ 5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈。 （二）小修工程范圍 小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容： （ 1）屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的 1%以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。 （ 2）現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。對(duì)于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險(xiǎn)解危”的強(qiáng)制措施，排險(xiǎn)解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 三、房屋維修行政管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕?lè)课菔欠课菟腥藨?yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。房屋維修技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可分為“合格”和“優(yōu)良”兩種。 ? 維修施工的機(jī)械設(shè)備管理。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。月度維修施工計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，應(yīng)把各項(xiàng)計(jì)劃按旬按日分別落實(shí)到施工班組和個(gè)人；第二，督促檢查計(jì)劃保質(zhì)保量安全完成情況。 （三）進(jìn)行維修工程施工過(guò)程中管理 維修施工計(jì)劃管理。 “ 重要分部分項(xiàng)工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又安全節(jié)約的技術(shù)措施。 制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。 “ 確定施工方案。 （ 2）大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的程序和內(nèi)容： 施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。 （ 1）維修施工組織準(zhǔn)備的主要內(nèi)容： ! 勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解包括電纜電機(jī)及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向，安置好需搬遷住戶，接通水電源并平整好場(chǎng)地。 （二）房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。 （ 2）做好維修工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作，包括做好住戶臨時(shí)遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場(chǎng)地，確定施工方案等。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自行完成的維修施工管理和由專業(yè)承包的維修施工管理是不同的。這一方法適用于無(wú)修繕價(jià)值，又暫無(wú)條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。 建立危險(xiǎn)房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定 物業(yè)管理企業(yè)要設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)受理申請(qǐng)，開(kāi)展初始調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)查勘、檢測(cè)驗(yàn)算、論證定性和簽發(fā)鑒定文書等程序。它是指房屋構(gòu)件大部分結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，一旦發(fā)生事故，對(duì)整幢房屋無(wú)太大影響。 （ 1）整幢危房。不定期評(píng)定就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法可分為定期和不定期兩類。 （ 3）要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定。 ? 房屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目；房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、 ? 暖氣和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目，對(duì)尚不能包括的房屋組成部分如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并某一部分。房屋維修管理人員要真正樹(shù)立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶需解決的房屋修繕問(wèn)題。 （二）“區(qū)別對(duì)待”原則 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。 物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋維修管理的成果。第六章 房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理 第一節(jié) 房屋維修與房屋維修管理 一、房屋維修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案；安全，就是要通過(guò)房屋維修管理，使住戶居住安全；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。 （三）“服務(wù)”原則 在房屋維修管理上必須維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為作出投資計(jì)劃提供依據(jù)。 （ 2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。 （ 6）對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。 不定期評(píng)定。一般應(yīng)做好以下工作： 制訂劃分危險(xiǎn)房的標(biāo)準(zhǔn) 房屋危險(xiǎn)程度的劃分，一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍大小、變形和損壞程度及以對(duì)周圍環(huán)境和整個(gè)房屋的危險(xiǎn)程度而定，是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)又責(zé)任重大的工作。 （ 2）局部危房。它是指房屋某個(gè)承重構(gòu)件或某項(xiàng)設(shè)施損壞，但對(duì)整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。 觀察使用法。 停止使用法。 二、房屋維修施工管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊(duì)伍來(lái)完成，也可以通過(guò)招標(biāo)，通過(guò)發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊(duì)伍來(lái)完成。 （一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容 （ 1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)。 （ 5）加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合理利用空間。根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對(duì)大型維修工程編制施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)一般維修工程編制施工方案，對(duì)小型維修工程編制施工說(shuō)明。 $ 材料及構(gòu)件進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)并保障供應(yīng)，確保連續(xù)施工。包括維修工程地點(diǎn)、名稱、工程規(guī)模、維修內(nèi)容、工期預(yù)算費(fèi)用等。正確選擇施工機(jī)械和各種預(yù)制構(gòu)件的加工方案，確定冬雨