【正文】 。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。 （二）木門窗及裝修工程 這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)?；蛞话阈該p壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。 （ 3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。 由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。 （ 3）對房屋進(jìn)行局部改建的工程。 （ 2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等。房屋小修養(yǎng)護(hù)工賃單領(lǐng)取標(biāo)料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行小修工程施工。對室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險(xiǎn)情等影響正常使用的維修，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。 （ 8）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 （ 5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈。 （二）小修工程范圍 小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容： （ 1）屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的 1%以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。 （ 2）現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。對于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險(xiǎn)解?！钡膹?qiáng)制措施，排險(xiǎn)解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 三、房屋維修行政管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕房屋是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。房屋維修技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可分為“合格”和“優(yōu)良”兩種。 ? 維修施工的機(jī)械設(shè)備管理。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。月度維修施工計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，應(yīng)把各項(xiàng)計(jì)劃按旬按日分別落實(shí)到施工班組和個(gè)人；第二，督促檢查計(jì)劃保質(zhì)保量安全完成情況。 （三）進(jìn)行維修工程施工過程中管理 維修施工計(jì)劃管理。 “ 重要分部分項(xiàng)工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又安全節(jié)約的技術(shù)措施。 制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。 “ 確定施工方案。 （ 2）大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的程序和內(nèi)容： 施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。 （ 1）維修施工組織準(zhǔn)備的主要內(nèi)容： ! 勘察施工現(xiàn)場，了解包括電纜電機(jī)及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向，安置好需搬遷住戶，接通水電源并平整好場地。 （二）房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。 （ 2）做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作，包括做好住戶臨時(shí)遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場地，確定施工方案等。物業(yè)管理企業(yè)對自行完成的維修施工管理和由專業(yè)承包的維修施工管理是不同的。這一方法適用于無修繕價(jià)值，又暫無條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。 建立危險(xiǎn)房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定 物業(yè)管理企業(yè)要設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)受理申請，開展初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗(yàn)算、論證定性和簽發(fā)鑒定文書等程序。它是指房屋構(gòu)件大部分結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，一旦發(fā)生事故，對整幢房屋無太大影響。 （ 1）整幢危房。不定期評定就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對房屋進(jìn)行檢查評定完損等級。 房屋完損等級評定的基本做法 房屋完損等級評定的基本做法可分為定期和不定期兩類。 （ 3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定。 ? 房屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目；房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、 ? 暖氣和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目，對尚不能包括的房屋組成部分如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并某一部分。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶需解決的房屋修繕問題。 （二）“區(qū)別對待”原則 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。 物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋維修管理的成果。第六章 房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理 第一節(jié) 房屋維修與房屋維修管理 一、房屋維修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案；安全，就是要通過房屋維修管理，使住戶居住安全；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。 （三）“服務(wù)”原則 在房屋維修管理上必須維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為作出投資計(jì)劃提供依據(jù)。 （ 2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。 （ 6）對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。 不定期評定。一般應(yīng)做好以下工作： 制訂劃分危險(xiǎn)房的標(biāo)準(zhǔn) 房屋危險(xiǎn)程度的劃分，一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍大小、變形和損壞程度及以對周圍環(huán)境和整個(gè)房屋的危險(xiǎn)程度而定，是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)又責(zé)任重大的工作。 （ 2）局部危房。它是指房屋某個(gè)承重構(gòu)件或某項(xiàng)設(shè)施損壞，但對整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。 觀察使用法。 停止使用法。 二、房屋維修施工管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊(duì)伍來完成，也可以通過招標(biāo)，通過發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊(duì)伍來完成。 （一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容 （ 1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)。 （ 5）加強(qiáng)對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對大型維修工程編制施工組織設(shè)計(jì)，對一般維修工程編制施工方案，對小型維修工程編制施工說明。 $ 材料及構(gòu)件進(jìn)入現(xiàn)場并保障供應(yīng)，確保連續(xù)施工。包括維修工程地點(diǎn)、名稱、工程規(guī)模、維修內(nèi)容、工期預(yù)算費(fèi)用等。正確選擇施工機(jī)械和各種預(yù)制構(gòu)件的加工方案，確定冬雨