世聯(lián)鄭州億晨中原名邸項目全程營銷思路提案-全文預覽
【正文】 勢機會。 1號樓3梯 8戶項目自身情況分析項目自身分析房號 戶 型 面 積 ㎡ 座落方位1A 兩室兩 廳一 衛(wèi) 西北角1B 兩室一 廳一 衛(wèi) 東 北角1C 一室一 廳一 衛(wèi) 西1D 兩室兩 廳一 衛(wèi) 居中 (西戶 )1D1 兩室兩 廳一 衛(wèi) 居中 (東戶 )1E（ 東戶 ）三室兩 廳兩 衛(wèi) 東 南角1E（西戶 ）三室兩 廳兩 衛(wèi) 西南角1F 兩室兩 廳一 衛(wèi) 南（居中）1. 項目密度過高，戶型偏大，總價要求較高2. 整體戶型設計為普通居住性，無特殊亮點3. 1A和 1D兩室朝向較差， 1B為邊角戶型，形狀不規(guī)整，未來銷售難度較大4. 1D 1E、和 1F因位置較好，戶型緊湊，未來銷售難度小2號樓3梯 10戶項目自身情況分析項目自身分析房號 戶 型 面 積 ㎡ 套數(shù) 座落方位2A（ 東戶 ）三室兩廳 一 衛(wèi) 26 東 北2A（西戶 ）三室兩廳 一 衛(wèi) 26 西北2B（ 東戶 ）一室一廳 一 衛(wèi) 26 北2B（西戶 ）一室一廳 一 衛(wèi) 26 北2C（ 東戶 ）一室一廳 一 衛(wèi) 26 北2C（西戶 ）一室一廳 一 衛(wèi) 26 北2D（ 東戶 ）三室兩廳 二 衛(wèi) 26 東 南2D（西戶 ）三室兩廳 二 衛(wèi) 26 西南2E（ 東戶 ）兩室兩廳 一 衛(wèi) 26 南2E（西戶 ）兩室兩廳 一 衛(wèi) 26 南1. 項目密度過高，兩室三室戶型偏大，總價要求較高2. 整體戶型設計為普通居住性，無特殊亮點3. 2A西因朝向較差， 1B為邊角戶型未來銷售存在一定的難度4. 2E三室因面積偏大，總價較高，未來銷售存在一定的難度5. 位置較好，戶型緊湊，未來銷售難度小區(qū)域市場價格項目 中原新城 潁河港灣 綠都城 康橋上城 品均價 4600元 4500元 4500元 4800元實際成交價 4500元 4400元 4300元 4700元起價 4200元 4100元 4100元 4200元區(qū)域市場價格圖價格建議區(qū)域四個樓盤均為規(guī)模大盤，且為品牌開發(fā)公司開發(fā)；中原新城在小區(qū)規(guī)模、景觀配套建設上較占優(yōu)勢；康橋上城品在小區(qū)景觀、戶型上較占優(yōu)勢；綠都城在小區(qū)規(guī)模、總價控制上較占優(yōu)勢；穎河港灣在小區(qū)規(guī)模、物業(yè)類型上較占優(yōu)勢；綜合區(qū)域市場的價格水平及項目的自身狀況，建議實現(xiàn)均價 4200元建議 入市均價控制在 4100元 /平米，后期實現(xiàn)均價 4300元 /平米，達到項目的整體均價 4200元 /平米。B、 30—35 歲的消費者事業(yè)和家庭相對穩(wěn)定，經濟上有一定積蓄，家庭結構大多都有小孩。 我們的建議是：定位于中檔項目，緊跟中原新城，市場借勢，快速去化！主力客戶高端客戶二次置業(yè)者A：盡管已有了自己的住房，但由于經濟實力增強，家庭穩(wěn)定，事業(yè)蒸蒸日上，為了提高生活品質，更好的享受生活，開始二次置業(yè)。W3：住宅和商業(yè)在同一棟樓上，相互有一定干擾；W4：開發(fā)商知名度，老客戶積累。市場分析總結提綱項目自身屬性及綜合定位市場綜述項目 VI延展包裝推廣策略銷售策略項目屬性現(xiàn)代風格， 1號樓 3梯 8戶， 2號樓 3梯 10戶，以二房和三房為主力戶型，主力面積集中在 87120 ㎡戶 型 面積區(qū)間（ ㎡ ）套數(shù) 總 面 積（ ㎡ ）一房 4547 130 兩房 8792 182 三房 94132 156 合 計 —— 468 秦嶺路穎河路項目價值比較分析區(qū)域價值 : 西城核心區(qū)域，環(huán)境成熟，作為鄭州市老城區(qū)，配套完善，生活便捷，生活成本低。區(qū)域市場結論u 規(guī)模大盤集中開發(fā)，以品牌開發(fā)公司為主u 概念創(chuàng)新，項目概念如特德式生活方式、地中海印象社區(qū)等，戶型概念如 “ 90平米小三房 ” 、內庭院戶型、特設觀景陽臺。君子生非異也 ,善假于物也 —— 荀子 《 勸學 》目前西區(qū)樓盤整體銷售較好，本案借助區(qū)域熱銷的市場環(huán)境，迅速入市，主要瞄準中原新城的客戶進行有效攔截，借助中原新城的影響力實現(xiàn)產品的快速去化。假舟楫者 ,非能水也 ,而絕江河。戶型附圖區(qū)域主要在售樓盤規(guī)模分析 項目 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 物業(yè)形態(tài) 銷售價格中原新城 升龍置業(yè) 占地 50萬，總建面180萬 高層 4600元潁河港灣 正商置業(yè) 占地 70畝建面 13余萬 小高層 4500元綠都城 綠都置業(yè) 占地近 350畝，總建面 38萬 高層 4500元托斯卡納 利海集團 總建面 43萬 小高層、高層 4300元永威西苑 永威置業(yè) 占地 30畝，總建面6萬 高層 ——康橋上城品 地產長城 占地 115畝，總建面 20萬 小高層、高層 4800元區(qū)域為規(guī)模大盤集中開發(fā)，且多為資金雄厚的品牌地產，除永威西苑外，均在 10萬平米以上，價格在 43004800元，目前市場以高層為主項 目名稱 主力 戶 型 銷 售 單 價 銷 售情況中原新城 2房 7788 ㎡， 3房
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