【正文】 比例為：5： 3： 2。項目距離市中心城區(qū)車程 15分鐘，位置優(yōu)勢明顯。純獨立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。近兩年來隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀缺的自然環(huán)境優(yōu)勢，促使大型品牌開發(fā)商進入，帶動了區(qū)域的發(fā)展，成為名副其實的別墅板塊。 月 周邊交通 168路、 430業(yè)主巴士 開發(fā)商 沈陽奧林匹克置業(yè)投資有限公司 奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨棟產(chǎn)品價值較高 漫步地中海 ?聯(lián)排主力戶型：六室 205~248平米 ?半地下或地下車庫，地上兩層半設計，戶型面積較小，注重實用性； ?應用挑空、天井、露臺等設計，凸顯別墅元素； ?洋房戶型：三室 120平米 ?戶型中規(guī)中距，過道等部分浪費空間較多，多應用凸窗等元素； ?動靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感； 戶型評價 —— 戶型設計一般，別墅及洋房均無特別亮點，聯(lián)排戶型相對實用性較強 棋盤山項目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 漫步地中海 ?分期情況： ?漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品； ?奧林匹克花園整體建筑面積 60萬，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風格，相對獨立，建筑面積 25萬平米； ?其中獨棟約 100余套，聯(lián)排約 300余套，洋房約 200余套； 銷售情況 —— 項目 07年下半年開盤以來銷售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷售難點 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 東陵區(qū) 雙園路 118號 建筑類別 獨棟 容積率 0 .18 綠化率 大于 88% 車位 未定 開盤時間 08年底，具體時間未定 分期 三期 戶型面積 獨棟： 700、 800平 物管 /平米 ?聯(lián)排均價約為 10000~15000元 /平米 。 ? 樓梯入戶增加了居住的儀式感 。 ? 雙車位設計 ,體現(xiàn)主人豪華尊貴感 。 ?共 3次開盤 : ?08年 6月 15日首次開盤 ,推出峰景苑組團別墅產(chǎn)品 。 月 周邊交通 168路、 330路特設小鎮(zhèn)站 開發(fā)商 中國港中旅集團 在區(qū)域內(nèi)以高性價比創(chuàng)造開盤火爆局面，大體量商業(yè)配套先行，彌補區(qū)域配套不足的局面 一期規(guī)劃圖 中旅國際小鎮(zhèn) 整體分六期開發(fā)，重視公建配套，每期都會設置特色配套作為組團中心，物業(yè)類型組合基本確定 一期：聯(lián)排 +雙拼+小高 +洋房 +商業(yè) 二期 三期 四期 五期 六期 ?項目共分 6期開發(fā)，后期規(guī)劃未定，但確定每期都會有特色商業(yè)或公建配套作為組團中心 中旅國際小鎮(zhèn) 糅合英、美、西班牙、意大利等多國風格的國際社區(qū)，設置會所、 6萬平米商業(yè)街、婚慶禮堂、景觀湖廣場等多種功能配套 一期規(guī)劃 —— 多種功能公建配套，糅合多種建筑風格，凸顯大盤風格 一期規(guī)劃圖 6萬平米多國風格商業(yè)街 ?一期產(chǎn)品配比： 商業(yè)部分只租不售，除去持有部分，可銷售部分面積約 10萬平米，其中： ?聯(lián)排、雙拼別墅約 2萬平米，面積219~296平米； ?洋房約 ，面積 104 ~160平米； ?高層約 ，面積均為 88平米； 中旅國際小鎮(zhèn) 半地下室 一層 二層 三層 ?產(chǎn)品設計中規(guī)中矩，重視開間的尺度感； ?半地下室、下沉庭院設計，諸多露臺、角窗等，別墅元素較為豐富； ?空間設計合理，較為出色的高性價比聯(lián)排產(chǎn)品； 聯(lián)排四室產(chǎn)品 地上 233平米， 半地下室 54平米 戶型評價 —— 各物業(yè)類型承擔功能明確，戶型設置中規(guī)中矩，聯(lián)排戶型別墅元素較為豐富 洋房戶型 三室 120平米 ?戶型設計基本方正，主臥與起居室全部設置在陽面； ?戶型創(chuàng)新較少 小高層戶型 兩室 86平米 ?戶型設計緊湊，動線合理，使用便利； ?戶型創(chuàng)新較少 中旅國際小鎮(zhèn) ?銷售情況： 項目 08年 9月開盤，開盤銷售情況較好，共推出 289套房源（雙拼 8戶、聯(lián)排 87戶、洋房 162戶、小高 32戶），消化 160套，主要以洋房與聯(lián)排為主； ?客戶情況： ?來源區(qū)域：沈河、和平、大東區(qū)為主 ?年齡構(gòu)成： 30歲 — 50歲 ?置業(yè)目的：自用，首次及二次購房 ?客戶細分：客戶類型多為市內(nèi)改善型客戶，企業(yè)中層管理、私營企業(yè)主、公務員、事業(yè)單位中層等 ?關(guān)注點：認為項目性價比較高，區(qū)位較好 銷售情況 —— 項目銷售情況良好，多以自用為主，客戶認可程度較高 規(guī)模 建筑面積 493萬㎡ 位置 沈北輝山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)碧桂大街 10號 建筑類別 一期聯(lián)排、雙拼、洋房 容積率 整體 綠化率 30% 開盤時間 2023年 6月 15日 分期 整體分期未定，現(xiàn)銷售一期 戶型面積 聯(lián)排、洋房 197~230 獨棟 564~642 物管 聯(lián)排、洋房 /平米 區(qū)域競品推售情況 —— 雙拼產(chǎn)品 區(qū)域別墅競品 面積 容積率 花園面積 產(chǎn)品附加值 園區(qū)展 示 推廣主題 中旅藍爵 280~339 有露臺、地下室贈 送 有示范 區(qū) 忘卻世界的生活別 墅 國賓府 302815 錦聯(lián)上水溪谷 （獨棟） 650 尚無展示 鳳翼之下，闊院單體墅 首創(chuàng)琥珀灣 330~350 100~200 地下贈送 80~120平，室內(nèi)贈送 30~50平 尚無展 示 首創(chuàng)棋盤山 1號 260~405 50~450 有花園、露臺贈送 全明地下室 示范區(qū)開放 一墅蘊百年 結(jié)論： 雙拼產(chǎn)品在棋盤山區(qū)域同類型產(chǎn)品較多，從項目調(diào)性、花園面積、園區(qū)展示力等細節(jié)比較來看，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭較為激烈。 2023年別墅總供應量 240余萬平， 8007套，銷售 ， 2061套。 （ 2）供銷分析 別墅市場銷售壓力進一步增大 2023年 5月 20日前別墅銷售 ，商品住宅銷售 ，別墅占商品住宅銷售比例的 %，同比下降 %。 沈陽別墅市場銷售情況 (1)別墅產(chǎn)品所占市場份額較小，年去化量低，市場庫存量大。各個項目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競爭壓力。雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開發(fā)區(qū)都有相應產(chǎn)品推出，但以目前的市場狀況看， 2023年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場。 空港別墅區(qū) ，依靠桃仙機場 ，景觀自然資源差 ， 區(qū)域形象較差 ， 配套不完善 ， 發(fā)展滯后 城市型別墅 、交通便利 、 靠近市中心 、 配套日漸成熟 、主打城市別墅生活 城市型別墅 ，規(guī)劃 配套處于完善階段 代表 項目 新湖仙林金谷 、碧桂園太陽城 、 匯智尚都 、 越秀岄湖郡 、 龍湖香醍漫步 、龍湖滟瀾山 、 榮盛香緹瀾山 、 三盛頤景園 萬科蘭喬圣菲 、萬科惠斯勒小鎮(zhèn) 、中旅國際小鎮(zhèn) 、 首創(chuàng)棋盤山 1號 、 保利十二橡樹 、 唯美十方等項目 。棋盤山別墅區(qū)依靠優(yōu)美的自然環(huán)境和世園會的有利契機，成為發(fā)展熱點。遠郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。 得天獨厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境 ，區(qū)域發(fā)展迅速 ， 高端產(chǎn)品聚集 。 東部地區(qū)的自然優(yōu)勢，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類型及品質(zhì)，八成以上的市場份額已經(jīng)充分說明了這片區(qū)在沈陽別墅市場龍頭的地位。藍爵全力打造歐洲風格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項目的功能配套等。 260 270340530210 250220 269208 229150 200 250 300 350 400萬科蘭喬圣菲桑堤亞納中旅國際小鎮(zhèn)保利十二橡樹灣首創(chuàng)琥珀灣聯(lián)排別墅主力供應面積價格對比共性與個性 本區(qū)域是沈陽地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場領跑者，品質(zhì)和價格也為首，價格區(qū)間在 2萬元 /㎡ 左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價格在 1萬元 /㎡ 左右，獨棟價格最高 2萬元 /㎡ 。 ?近年來，沈陽別墅市場出現(xiàn)嚴重的供大于求，庫存體量較大。 數(shù)據(jù)截止于 2023年 5月 20 （ 3）產(chǎn)品分析 別墅產(chǎn)品供應充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場份額相對較重。露臺、挑空、地下室贈送等產(chǎn)品優(yōu)勢已經(jīng)淹沒于