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《百花大廈商務(wù)寫字樓項(xiàng)目營銷策劃方案》-全文預(yù)覽

2025-08-10 15:29 上一頁面

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【正文】 售面積 60648 合同確定的銷售面積 投資總額 工程總投資: 17001 萬元,單位成本為 2797 元 /㎡ 投資明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資額 (萬元) 單位成本 元 /㎡ 占總投資額的比例 ( %) 1 土地費(fèi) 1849 304 11 2 建設(shè)工程報(bào)建費(fèi) 601 99 3 建筑安裝工程費(fèi) (含智能化配置) 10941 1800 64 4 前期工程費(fèi) 334 55 2 5 管理費(fèi)(含發(fā)證費(fèi)) 1513 250 9 6 銷售費(fèi)用 650 107 4 7 不可預(yù)見費(fèi) 91 15 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1013 167 6 9 合計(jì) 17001 2797 100 財(cái)務(wù)費(fèi)用說明: 考慮到 地價(jià)按 7 年計(jì)息,建安及其它各項(xiàng)支出按 2 年計(jì)息。 第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 開發(fā)方案簡述 該項(xiàng)目屬九八年底開工建設(shè),始建不久,因多種原因造成停工至今,雖然對(duì)項(xiàng)目造成了一定負(fù)面影響,但同時(shí)也找準(zhǔn)了市場的再次切入點(diǎn)。 大廳、電梯廳裝修的建議 大堂和電梯廳也是本項(xiàng)目內(nèi)飾方面對(duì)外推廣的重要組成部分,除了豪華氣派之外,還要有品味。 1)、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料; 2)、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具; 3)、垃圾分類收集,下水口設(shè)廢料粉碎裝置; 4)、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料,高封閉性門窗; 智能化建議 1)、安全防范系統(tǒng) a、緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng); b、煤氣燃露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng); C、 24 小時(shí)保安巡更系統(tǒng); D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng); E、門禁控制與可視對(duì)講系統(tǒng)。通過本項(xiàng)目的智能化配置,設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時(shí)交易、電子地圖、 IP 電話、公共服務(wù)信息等各項(xiàng)服務(wù);通過該平臺(tái),實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化物業(yè)管理;運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù),對(duì)包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)械設(shè)備(配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備及電梯等)實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控;設(shè)置紅外線監(jiān)控報(bào)警、室內(nèi)安全緊急報(bào)警系統(tǒng)??v觀高層建筑市場,能順 利完工將是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的保證,反之將嚴(yán)重影響銷售策略的實(shí)施,難以保證項(xiàng)目投資收益。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租,很多的企業(yè)在此辦公, 其租金最高達(dá)到 60 元 /㎡,將會(huì)吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。 目標(biāo)客戶定位 1)、在合肥設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè); 隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入 WTO 后的開放度的極大 提高,作為東西部橋梁的省會(huì)城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。 2)、產(chǎn)品定位 定位分析:通過市場調(diào)研分析,省域及省會(huì)合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租,雖然高層樓市的銷售市場機(jī)會(huì)已經(jīng)來臨,但 本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭,因此,本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團(tuán)、澳鑫房產(chǎn)和 假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品,應(yīng)達(dá)到脫俗風(fēng)雅、高檔精致。 七、項(xiàng)目定位研究 百花大廈項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品定位 1)、市場定位 定位分析:該項(xiàng)目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒 結(jié)構(gòu)的高層建筑。 ★ 地塊絕版,增值空間較大。 ★ 地塊周圍 500 米內(nèi)有省市名校、名園(三中、六中、宿州路幼兒園);有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn);有休閑娛樂的市政府中心廣場;有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園;有各類檔次的商務(wù)、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館;有工行、建行、省保大廈、平安保險(xiǎn)、省投資公司、國元 證券等重要金融機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目總用地面積為 6168 平方米,總建筑面積 60784 ㎡。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務(wù)區(qū)內(nèi),大型商場、公園、娛樂場所可步行到達(dá),與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。 銷售價(jià)格 均 價(jià): 1988 元 /㎡ 起步價(jià): 1700 元 /㎡ 最高價(jià): 2988 元 /㎡ 周邊市政配套 勝利廣場、安徽大市場、六安路小學(xué)分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。 建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理 項(xiàng)目與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)項(xiàng)目: 封閉式管理、 24 小時(shí)保安巡邏。 交通情況說明 10 條公交線路通達(dá)全市 緊鄰 二環(huán)路 出行很方便 建筑面積 總 建 面: 12 萬㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶 數(shù): 1250 戶型面積; 、 12 108。 建筑類型 一二層為商鋪, 三四五為住宅。 建筑面積 總 建 面: 100000 ㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶 數(shù): 808 戶 戶型面積; 94170 ㎡ 綠化率: 40% 戶型 結(jié)構(gòu):二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。 智能化 系統(tǒng)設(shè)施 寬帶入戶、安防報(bào)警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。 建筑結(jié)構(gòu) 異型框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項(xiàng)目 與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 公共綠化養(yǎng)護(hù)、生活垃圾清運(yùn)、 房屋維護(hù)、便民服務(wù)、 24 小時(shí) 保安聯(lián)防。 小區(qū)公共配套 高爾夫球場(擬建) 網(wǎng)球場 40 畝水景 幼兒園 多功能會(huì)所 銷售 價(jià)格 均 價(jià): 1950 元 /㎡ 起步價(jià): 1600 元 /㎡ 最高價(jià): 2300 元 /㎡ 周邊市政配套 明珠廣場、合肥大學(xué)城 、 168 中學(xué) 、中銳國際學(xué)校 、省教院 、潤安公學(xué)、 銀行、 超市 交通情況說明 226 路、 901 路、 230 路、 148 路 、 215路等五路公交車,緊鄰金寨南路,距離市區(qū)較遠(yuǎn),但交通方便。 物業(yè)現(xiàn)況 良好 前景預(yù)測 為合肥市的商業(yè)一條街,住宅樓及寫字樓的前景不好。 市場環(huán)境 交通便利,商業(yè)氣氛很好, 有利于商貿(mào)恰談。 備 注 據(jù)介紹銷售過半。業(yè)主所購酒店產(chǎn)權(quán) 3年后可轉(zhuǎn)讓給怡合錦江國際大酒店有限責(zé)任公司。 備 注 還剩 58 ㎡和 158 ㎡兩間辦公室,下月中旬會(huì)陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。 具體位置 位于長江路與金寨路 交叉口南 15 約 200 米 具體位置 緊鄰安徽省教育學(xué)院,金 寨路 327 號(hào) 市場環(huán)境 處交通要道,出入方便,周邊 商業(yè)氣氛較濃厚,市場信息靈 敏,便于商貿(mào)拓展。 鴻達(dá)大廈 租賃價(jià)格 (元 /月 *㎡) 25 元 /㎡ 糖酒大廈 租賃價(jià)格 (元 /月 *㎡) 15 元 /㎡ 備 注 / 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 澳鑫房產(chǎn) 具體位置 壽春路百花井附近 物業(yè)規(guī)模 / 市場環(huán)境 環(huán)境優(yōu)越、出行方便 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 (含停車位) 電梯;中央空調(diào);底下停車庫。月 商家特征 以咨詢、廣告、倉庫學(xué)校為主。㎡(水電自理) 商家特征 各種咨 詢公司,開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。㎡ (不含水電電梯使用費(fèi)) 商家特征 市政府職能部門居多,另外開發(fā)公司;投資公司等。 備 注 精裝潢,公攤面積大,屬純高檔商業(yè)辦公樓。 備 注 屬商辦樓;有余房出售售價(jià) 5 層 3800 元 /㎡,每上一層加 30 元 /㎡。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 新華社安徽分社 具體位置 六安路與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 3 萬 市場環(huán)境 商業(yè)重地,出行方便。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 (含停車位) 無停車場、老式電梯一部。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表(租賃) 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 安徽潤安(國際) 股份公司 具體位置 蒙城路與阜南路交口 物業(yè)規(guī)模 6 萬㎡ 市場環(huán)境 市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃 ,處交通 要道出行方便 建筑層數(shù) 32 層 潤 安 大 廈 租賃價(jià)格 (元 /月 *㎡) 50 元 /月為此,就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。(詳見附表 2) 多層樓市分析 1)、 多層寫字樓 每年合肥市有約 5 萬㎡的多層商務(wù)寫字樓投放市場,近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈,政通大廈寫字樓均價(jià) 4000 元 /㎡,租金 30 元 /㎡。潤安大廈閑置了6 年之久,目前正以較好的銷售勢頭進(jìn)行盤活,到目前為止,只剩為數(shù)不多的樓層。而相反,對(duì)一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓,無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想,它們雖然有一定的價(jià)格優(yōu)勢,但升值保值的機(jī)會(huì)較小,投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。隨后開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓成風(fēng),使得 96— 99 年商務(wù)樓市場空置率一直居高不下,全國省會(huì)城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達(dá) 55%,其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié),商務(wù)樓經(jīng)過了較長時(shí)間的消化和整合。 二、調(diào)研的指導(dǎo)思想 通過點(diǎn)、線、面的立體調(diào)查和分析,在相對(duì)時(shí)間較短、風(fēng)險(xiǎn)較小的原則前提下,制定出適合本項(xiàng)目運(yùn)作的營銷策劃方案,力爭保障該項(xiàng)目銷售工作的順利進(jìn)行。 制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強(qiáng)的初步策劃方案,為項(xiàng)目的銷售成功做出必要的準(zhǔn)備與鋪墊。 四、合肥市物業(yè)市場分析 高層樓市分析 1)、 高層商務(wù)寫字樓 一段時(shí)間以來,商務(wù)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā),在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快,曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作,在 89 年至 93 年期間,成功的案例舉不勝數(shù),主要是順應(yīng)了我們國家初期的 改革開放政策潮流。如今的全國乃至合肥的商務(wù)樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時(shí)期,區(qū) 位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務(wù)樓將是今后一段時(shí)間(四年內(nèi))合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品,當(dāng)然需求的空間有限,速度很慢。(詳見附表 2)新華商務(wù)樓運(yùn)作了五年,剩余部分預(yù)計(jì)將在今年售完。較能反映 合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務(wù)樓 、潤安大廈、元一時(shí)代花園、東?;▓@等。 2)、 多層住宅樓 通過對(duì)合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn),東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)顩r不盡相同,以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟,檔次略高,而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快,但檔次較低,均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象,雖然價(jià)格緩慢上漲,銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長,但空置率居高不下,并已超出國際上公認(rèn)的警戒線的 7 個(gè)百分點(diǎn)。租賃價(jià)格為 5 元 /㎡,中心地帶的多層銷售均價(jià)在 3000 元 /㎡,租賃價(jià)格為 10 元 /㎡。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 市招商公司 具體位置 榮事達(dá)大道與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 8000 ㎡ 市場環(huán)境 比鄰市政府,商業(yè)地勢卓越。 備 注 老式辦公樓 、建筑年限長;毛坯房出租。㎡(不含水電費(fèi)) 商家特征 中介服務(wù)、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。㎡ 商家特征 一些知名企業(yè)合肥辦事處;會(huì)計(jì)師事務(wù)所;廣告公司。 政通大廈 租賃價(jià)格 (元 /月 *㎡) 30 元 /月 太陽城寫字樓 租賃價(jià)格 (元 /月 *㎡) 32 元 /月 長安大廈 租賃價(jià)格 (元 /月
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