【正文】 售面積 60648 合同確定的銷售面積 投資總額 工程總投資： 17001 萬元，單位成本為 2797 元 /㎡ 投資明細表 序號 項目 總投資額 （萬元） 單位成本 元 /㎡ 占總投資額的比例 （ %） 1 土地費 1849 304 11 2 建設工程報建費 601 99 3 建筑安裝工程費 （含智能化配置） 10941 1800 64 4 前期工程費 334 55 2 5 管理費（含發(fā)證費） 1513 250 9 6 銷售費用 650 107 4 7 不可預見費 91 15 8 財務費用 1013 167 6 9 合計 17001 2797 100 財務費用說明： 考慮到 地價按 7 年計息，建安及其它各項支出按 2 年計息。 第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟效益分析 一、 開發(fā)方案簡述 該項目屬九八年底開工建設，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項目造成了一定負面影響，但同時也找準了市場的再次切入點。 大廳、電梯廳裝修的建議 大堂和電梯廳也是本項目內(nèi)飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。 1）、積極推廣應用新技術、新工藝和新材料； 2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具； 3）、垃圾分類收集，下水口設廢料粉碎裝置； 4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗； 智能化建議 1）、安全防范系統(tǒng) a、緊急呼叫報警系統(tǒng)； b、煤氣燃露自動報警系統(tǒng)； C、 24 小時保安巡更系統(tǒng)； D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； E、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。通過本項目的智能化配置，設立物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡教學、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時交易、電子地圖、 IP 電話、公共服務信息等各項服務；通過該平臺，實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡自動化物業(yè)管理；運用先進的計算機技術，對包括公共設施在內(nèi)的各項機械設備（配電設備、發(fā)電機組、供水設備、通風設備及電梯等）實現(xiàn)集中監(jiān)控；設置紅外線監(jiān)控報警、室內(nèi)安全緊急報警系統(tǒng)。縱觀高層建筑市場，能順 利完工將是社會效益、經(jīng)濟效益的保證，反之將嚴重影響銷售策略的實施，難以保證項目投資收益。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公， 其租金最高達到 60 元 /㎡，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。 目標客戶定位 1）、在合肥設立辦事機構的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)； 隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入 WTO 后的開放度的極大 提高，作為東西部橋梁的省會城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。 2)、產(chǎn)品定位 定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機會已經(jīng)來臨，但 本產(chǎn)品的建設周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應像物主古井集團、澳鑫房產(chǎn)和 假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應達到脫俗風雅、高檔精致。 七、項目定位研究 百花大廈項目市場定位、產(chǎn)品定位 1)、市場定位 定位分析：該項目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒 結構的高層建筑。 ★ 地塊絕版，增值空間較大。 ★ 地塊周圍 500 米內(nèi)有省市名校、名園（三中、六中、宿州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險、省投資公司、國元 證券等重要金融機構。本項目總用地面積為 6168 平方米，總建筑面積 60784 ㎡。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務區(qū)內(nèi)，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。 銷售價格 均 價： 1988 元 /㎡ 起步價： 1700 元 /㎡ 最高價： 2988 元 /㎡ 周邊市政配套 勝利廣場、安徽大市場、六安路小學分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。 建筑結構 全框架結構 物業(yè)管理 項目與 收費標準 服務項目： 封閉式管理、 24 小時保安巡邏。 交通情況說明 10 條公交線路通達全市 緊鄰 二環(huán)路 出行很方便 建筑面積 總 建 面： 12 萬㎡ 規(guī)劃設計 戶 數(shù)： 1250 戶型面積； 、 12 108。 建筑類型 一二層為商鋪， 三四五為住宅。 建筑面積 總 建 面： 100000 ㎡ 規(guī)劃設計 戶 數(shù)： 808 戶 戶型面積； 94170 ㎡ 綠化率： 40% 戶型 結構：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。 智能化 系統(tǒng)設施 寬帶入戶、安防報警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。 建筑結構 異型框架結構 物業(yè)管理項目 與收費標準 公共綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運、 房屋維護、便民服務、 24 小時 保安聯(lián)防。 小區(qū)公共配套 高爾夫球場（擬建） 網(wǎng)球場 40 畝水景 幼兒園 多功能會所 銷售 價格 均 價： 1950 元 /㎡ 起步價： 1600 元 /㎡ 最高價： 2300 元 /㎡ 周邊市政配套 明珠廣場、合肥大學城 、 168 中學 、中銳國際學校 、省教院 、潤安公學、 銀行、 超市 交通情況說明 226 路、 901 路、 230 路、 148 路 、 215路等五路公交車，緊鄰金寨南路，距離市區(qū)較遠，但交通方便。 物業(yè)現(xiàn)況 良好 前景預測 為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。 市場環(huán)境 交通便利，商業(yè)氣氛很好， 有利于商貿(mào)恰談。 備 注 據(jù)介紹銷售過半。業(yè)主所購酒店產(chǎn)權 3年后可轉讓給怡合錦江國際大酒店有限責任公司。 備 注 還剩 58 ㎡和 158 ㎡兩間辦公室，下月中旬會陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。 具體位置 位于長江路與金寨路 交叉口南 15 約 200 米 具體位置 緊鄰安徽省教育學院，金 寨路 327 號 市場環(huán)境 處交通要道，出入方便，周邊 商業(yè)氣氛較濃厚，市場信息靈 敏，便于商貿(mào)拓展。 鴻達大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 25 元 /㎡ 糖酒大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 15 元 /㎡ 備 注 / 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 澳鑫房產(chǎn) 具體位置 壽春路百花井附近 物業(yè)規(guī)模 / 市場環(huán)境 環(huán)境優(yōu)越、出行方便 建筑層數(shù) 7 層 相關配置 （含停車位） 電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。月 商家特征 以咨詢、廣告、倉庫學校為主。㎡（水電自理） 商家特征 各種咨 詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。㎡ （不含水電電梯使用費） 商家特征 市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。 備 注 精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。 備 注 屬商辦樓；有余房出售售價 5 層 3800 元 /㎡，每上一層加 30 元 /㎡。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 新華社安徽分社 具體位置 六安路與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 3 萬 市場環(huán)境 商業(yè)重地，出行方便。 建筑層數(shù) 7 層 相關配置 （含停車位） 無停車場、老式電梯一部。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 安徽潤安（國際） 股份公司 具體位置 蒙城路與阜南路交口 物業(yè)規(guī)模 6 萬㎡ 市場環(huán)境 市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃 ,處交通 要道出行方便 建筑層數(shù) 32 層 潤 安 大 廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 50 元 /月為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。（詳見附表 2） 多層樓市分析 1)、 多層寫字樓 每年合肥市有約 5 萬㎡的多層商務寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價 4000 元 /㎡，租金 30 元 /㎡。潤安大廈閑置了6 年之久，目前正以較好的銷售勢頭進行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。而相反，對一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務寫字樓的或一些配置較低的商務樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價格優(yōu)勢，但升值保值的機會較小，投資的風險較大。隨后開發(fā)建設商務樓成風，使得 96— 99 年商務樓市場空置率一直居高不下，全國省會城市平均商務寫字樓空置率高達 55%，其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務樓經(jīng)過了較長時間的消化和整合。 二、調(diào)研的指導思想 通過點、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對時間較短、風險較小的原則前提下，制定出適合本項目運作的營銷策劃方案，力爭保障該項目銷售工作的順利進行。 制定出比較詳細的建議性、可行性強的初步策劃方案，為項目的銷售成功做出必要的準備與鋪墊。 四、合肥市物業(yè)市場分析 高層樓市分析 1)、 高層商務寫字樓 一段時間以來，商務寫字樓項目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在 89 年至 93 年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應了我們國家初期的 改革開放政策潮流。如今的全國乃至合肥的商務樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時期，區(qū) 位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務樓將是今后一段時間（四年內(nèi)）合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品，當然需求的空間有限，速度很慢。（詳見附表 2）新華商務樓運作了五年，剩余部分預計將在今年售完。較能反映 合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務樓 、潤安大廈、元一時代花園、東?；▓@等。 2)、 多層住宅樓 通過對合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展狀況不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認的警戒線的 7 個百分點。租賃價格為 5 元 /㎡，中心地帶的多層銷售均價在 3000 元 /㎡，租賃價格為 10 元 /㎡。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 市招商公司 具體位置 榮事達大道與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 8000 ㎡ 市場環(huán)境 比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。 備 注 老式辦公樓 、建筑年限長；毛坯房出租。㎡（不含水電費） 商家特征 中介服務、廣告建設材料公司外地公司駐肥辦事處。㎡ 商家特征 一些知名企業(yè)合肥辦事處；會計師事務所；廣告公司。 政通大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 30 元 /月 太陽城寫字樓 租賃價格 （元 /月 *㎡） 32 元 /月 長安大廈 租賃價格 （元 /月