【房地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的所為與不為-全文預(yù)覽
【正文】 對(duì)前期所有戰(zhàn)略部署及操作實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督審核 （ 1）招商（ 參與并審核功能定位、業(yè)態(tài)落位、功能定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位、租金策略、招商策略、招商流程） （ 2）交付 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)（公共空間、外景觀、照明、樓體廣告位、燈箱櫥窗、收銀系統(tǒng)）、工程質(zhì)量、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型提供運(yùn)營(yíng)管理意見(jiàn) 依靠社會(huì)資源，形成自身的管理體系 依靠專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，采取駐場(chǎng) +顧問(wèn)形式，為購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理提出專業(yè)意見(jiàn)。既然制定了合理的策略，那么，我們就必須要義無(wú)反顧的去執(zhí)行。 龍德廣場(chǎng)在充分考慮上述因素外，還特別設(shè)置了供母親及嬰幼兒專用的區(qū)域，為來(lái)此消費(fèi)的家庭提供更大的人性關(guān)懷。 尋找國(guó)際化專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 龍德廣場(chǎng)國(guó)際招標(biāo) 2023年 3月開始龍德廣場(chǎng)方案招標(biāo)工作，參加招標(biāo)單位包括馬來(lái)西亞 AJM公司，美國(guó) RSA設(shè)計(jì)公司，北京五合國(guó)際設(shè)計(jì)公司、北京市建筑設(shè)計(jì)研究院。 （ 2）地塊屬性：確定最終商業(yè)定位 ?地塊屬性： 包括地理位置、市政配套設(shè)施完善程度、交通狀況、當(dāng)?shù)厝丝跔顩r等 如何通過(guò)研究地塊屬性最終確定商業(yè)定位？ 前面說(shuō)過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)大致分為 9類：物流、批發(fā)、零售、批零兼營(yíng)、酒店、公寓、寫字樓、購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）、城市綜合體，下面，我以龍德廣場(chǎng)為例，說(shuō)明如何通過(guò)地塊屬性最終確定其商業(yè)定位 ?物流 ?批發(fā) ?零售 ?批零兼營(yíng) ?酒店 ?公寓 ?寫字樓 ?購(gòu)物中心 ?城市綜合體 排除法： 購(gòu)物中心的規(guī)模 ?市場(chǎng)購(gòu)買力； ?主力店數(shù)量與規(guī)模； ?主力店與精品街的比例 購(gòu)物中心的檔次 ?居住區(qū)還是商務(wù)區(qū) ?消費(fèi)需求的分析 只租不售、三權(quán)統(tǒng)一（支撐商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展的靈魂） （ 1）開發(fā)權(quán)、所有權(quán)、管理權(quán)三權(quán)統(tǒng)一，符合購(gòu)物中心基本特點(diǎn) （ 2）三權(quán)統(tǒng)一的意義 ?對(duì)于開發(fā)商：決策高效、調(diào)整靈活 ?對(duì)于商戶（經(jīng)營(yíng)者）：解決問(wèn)題過(guò)程簡(jiǎn)單、效率高 二、不為：自以為是（不尊重市場(chǎng)需求） ?購(gòu)物中心的定位與其他類型物業(yè)的定位不同，必須以市場(chǎng)需求、地塊屬性為決策的最終依據(jù)，不能自以為是 ?只租不售是購(gòu)物中心的基本特點(diǎn)，不能違背 (以萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)早期產(chǎn)品為例） 武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)店鋪分割圖 商業(yè)定位小結(jié)： ?市場(chǎng)需求決定了項(xiàng)目性質(zhì) ?地塊屬性最終確定商業(yè)定位 ?必須遵循商業(yè)規(guī)律，只租不售，保證三權(quán)統(tǒng)一，才能真正抓住商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展的靈魂 第三章：業(yè)態(tài)組合 所為： 合理的功能定位與科學(xué)的業(yè)態(tài)布局 不為： ?同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) ?品牌檔次參差不齊 一、所為：合理的功能定位與業(yè)態(tài)組合 合理的功能定位 作為區(qū)域性購(gòu)物中心，龍德廣場(chǎng)必須具備購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲等多種功能。 ?南北主干道立湯路、北苑路、安立路 ?公交： 多達(dá) 30余條公交線路途徑此處 日均車流量約 20萬(wàn)輛次 （ 3）領(lǐng)軍商家的選址原則： 沃爾瑪、家樂(lè)福： 方圓 10公里內(nèi)有常住有效人口 20萬(wàn) 結(jié)合立水橋地區(qū)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀、未來(lái)城市規(guī)劃以及主力業(yè)態(tài)選址原則，該地區(qū)的人口狀況、未來(lái)交通狀況完全有能力支撐大型購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL） 的開發(fā)建設(shè)。 ?周邊中大型樓盤 北苑家園 ,明天第一城 ,世貿(mào)奧臨 ,萬(wàn)科星城等。結(jié)果近幾年來(lái)大量的商業(yè)物業(yè)投放市場(chǎng)，可以說(shuō)由于操作的不規(guī)范、不專業(yè)，不少物業(yè)成為不良物業(yè)，甚至成為爛尾工程。 非常高興清華大學(xué)提供這樣的交流平臺(tái)，能讓我們?cè)谶@條比較迷茫的路上交流心得。 10年來(lái)，許多開發(fā)商為了從中分得一杯羹，大都吃盡了苦頭，也可以用遍體鱗傷來(lái)形容。 03年初至 05年，先后擔(dān)任南寧萬(wàn)達(dá)有限公司、武漢萬(wàn)達(dá)有限公司的總經(jīng)理。主講人：王杰 龍德置地有限公司董事總經(jīng)理 尊敬的各位同仁 :大家好 首先自我介紹一下，我叫王杰， 21年前畢業(yè)于合肥工業(yè)大學(xué)工民建專業(yè)，做過(guò) 14年工程設(shè)計(jì)，從事了 7年房地產(chǎn)開發(fā)。 01年加盟萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)公司任副總，主管過(guò)工程、成本控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成了“星海人家” 、“雍景臺(tái)” 的開發(fā)建設(shè)，參與了 “大連華府” 的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 所服務(wù)的兩個(gè)公司遍布在五個(gè)城市的七個(gè)項(xiàng)目，有三個(gè)項(xiàng)目屬于純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目： １、南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 龍德廣場(chǎng)（北京） 前 言 商業(yè)地產(chǎn)有很多泊來(lái)元素，對(duì)于中國(guó)還是一個(gè)新生事物。 可以說(shuō)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“在路上”，在
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