【房地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的所為與不為(完整版)
【正文】 墅。我希望我在企業(yè)中所獲得的經(jīng)驗與教訓能成為一塊鋪路石，使各位在前進路上能夠多走穩(wěn)一步，使您離成功更進一步。全程主持開發(fā)了南寧、武漢兩個商業(yè)廣場的開發(fā)。七年的房地產(chǎn)開發(fā)我走了五個城市，做了七個項目，服務(wù)了兩個企業(yè)。但是，由于操作的不規(guī)范，不專業(yè)以及急功近利的心態(tài)，使得本該獲得高額回報的投資變成了食之無味，棄之可惜的雞肋。 通過幾年來從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及運營管理，我總結(jié)了幾條在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)該做的與不應(yīng)該做的事情，下面，我將分為 7個章節(jié)為大家介紹。 消費者的心理：安全、方便、舒適 龍德廣場四面皆與城市道路相鄰，人流、車輛從項目四面皆可進入，可及性高。 龍德廣場規(guī)劃設(shè)計成果展示 業(yè)態(tài)劃分：根據(jù)功能定位與業(yè)態(tài)組合，合理劃分主力業(yè)態(tài)與精品街 自然生態(tài)的應(yīng)用：創(chuàng)造舒適購物環(huán)境 垂直交通動線的設(shè)計 實現(xiàn)各樓層、各業(yè)態(tài)有機聯(lián)動 ?5大中庭 ?85余部電梯 商鋪可視性：充分提升商鋪價值 ?柱距： 9米 ?主通道寬度： 68米 利用寬敞的通道、中庭與平面交叉在平面范圍及垂直方向增強商鋪的可視性， 觀光電梯與共享大堂 寬敞的公共空間，提升項目品質(zhì) 人性化的衛(wèi)生間設(shè)計 衛(wèi)生間是一個商業(yè)項目中最能體現(xiàn)人性化設(shè)計的方面之一。 如何執(zhí)行？ ?必須清楚認識到招商談判是一個博弈的過程，是一個磨煉人，但又折磨人的過程； ?招商談判過程中要把握好一個“度”：適當進退（時機、節(jié)奏、策略） ?準確把握靈活多變與堅定不移執(zhí)行既定策略之間的辨證關(guān)系。 通過幾年來從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作，特別是親身主持了幾個購物中心的開發(fā)建設(shè)以及運營管理工作，我認為，只要我們尊重市場需求、遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律，能夠在選址、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設(shè)計、招商、工程管理、運營管理等各個環(huán)節(jié)中，充分且高效的整合多方面的優(yōu)質(zhì)資源，就能夠彌補自身的一些不足，從而開發(fā)出真正的具有中國特色的購物中心（ SHOPPING MALL） 感謝清華大學！ 感謝各位同仁！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 第七章：運營管理 所為： ?先期介入 ?依靠社會資源，形成自身管理體系 不為： 商業(yè)管理 ≠物業(yè)管理 一、所為 運營管理團隊先期（規(guī)劃階段）介入 對前期所有戰(zhàn)略部署及操作實施進行監(jiān)督審核 （ 1）招商（ 參與并審核功能定位、業(yè)態(tài)落位、功能定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位、租金策略、招商策略、招商流程） （ 2）交付 對規(guī)劃設(shè)計（公共空間、外景觀、照明、樓體廣告位、燈箱櫥窗、收銀系統(tǒng)）、工程質(zhì)量、建造標準、設(shè)備選型提供運營管理意見 依靠社會資源，形成自身的管理體系 依靠專業(yè)代理機構(gòu)的商業(yè)管理經(jīng)驗，采取駐場 +顧問形式，為購物中心的運營管理提出專業(yè)意見。 龍德廣場在充分考慮上述因素外，還特別設(shè)置了供母親及嬰幼兒專用的區(qū)域，為來此消費的家庭提供更大的人性關(guān)懷。 （ 2）地塊屬性：確定最終商業(yè)定位 ?地塊屬性： 包括地理位置、市政配套設(shè)施完善程度、交通狀況、當?shù)厝丝跔顩r等 如何通過研究地塊屬性最終確定商業(yè)定位？ 前面說過，商業(yè)地產(chǎn)大致分為 9類：物流、批發(fā)、零售、批零兼營、酒店、公寓、寫字樓、購物中心（ SHOPPING MALL）、城市綜合體，下面，我以龍德廣場為例，說明如何通過地塊屬性最終確定其商業(yè)定位 ?物流 ?批發(fā) ?零售 ?批零兼營 ?酒店 ?公寓 ?寫字樓 ?購物中心 ?城市綜合體 排除法： 購物中心的規(guī)模 ?市場購買力； ?主力店數(shù)量與規(guī)模； ?主力店與精品街的比例 購物中心的檔次 ?居住區(qū)還是商務(wù)區(qū) ?消費需求的分析 只租不售、三權(quán)統(tǒng)一（支撐商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展的靈魂） （ 1）開發(fā)權(quán)、所有權(quán)、管理權(quán)三權(quán)統(tǒng)一，符合購物中心基本特點 （ 2）三權(quán)統(tǒng)一的意義 ?對于開發(fā)商：決策高效、調(diào)整靈活 ?對于商戶（經(jīng)營者）：解決問題過程簡單、效率高 二、不為：自以為是（不尊重市場需求） ?購物中心的定位與其他類型物業(yè)的定位不同，必須以市場需求
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