【房地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的所為與不為-wenkub
2023-01-24 09:26:35 本頁面
【正文】 始興起， 2023年前后，國內(nèi)購物中心的開發(fā)建設(shè)達(dá)到了一個(gè)高潮，但近年來開始出現(xiàn)了一些問題。 通過幾年來從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理，我總結(jié)了幾條在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)該做的與不應(yīng)該做的事情，下面，我將分為 7個(gè)章節(jié)為大家介紹。 至 2023年該區(qū)域住宅規(guī)模 1600萬平方米，人口規(guī)模超過 100萬 。 消費(fèi)者的心理：安全、方便、舒適 龍德廣場(chǎng)四面皆與城市道路相鄰，人流、車輛從項(xiàng)目四面皆可進(jìn)入，可及性高。（從買房裝修到孩子教育，涉及與生活相關(guān)的所有行業(yè)） 精神 生活 購物 餐飲 休閑 娛樂 時(shí)尚 文化 教育 藝術(shù) 體育 物質(zhì) 生活 百安居 家樂福 特力屋 國美 翠微 百貨 KTV 餐飲 婚紗 攝影 兒童 早教 開發(fā)商 單車?yán)碚摚汗δ芏ㄎ慌c業(yè)態(tài)組合是保證購物中心開發(fā)成功的 2大支點(diǎn) 業(yè)態(tài)組合中的“舍”與“得” 舍： 影院、冰場(chǎng)對(duì)于發(fā)展商而言，是不掙錢的業(yè)態(tài)；大百貨、大超市對(duì)于發(fā)展商而言，是少掙錢的業(yè)態(tài) 得： 影院為龍德廣場(chǎng)帶來了更多的消費(fèi)人群；冰場(chǎng)帶活了 4層的兒童業(yè)態(tài)；大百貨、大超市的引入更是帶活了精品街中的相同業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合設(shè)想圖 避免出現(xiàn)冷熱不均、避免“陰陽街” 、避免“盲腸街” Shopping亦戲稱瞎拼 …… 二、不為 ?同質(zhì)化經(jīng)營 ?品牌檔次參差不齊 第四章：規(guī)劃設(shè)計(jì) 所為： 商業(yè)化、國際化、互補(bǔ)化、持續(xù)化 不為： 閉門造車 (不尊重商業(yè)規(guī)律 ) 一、所為： 3. 互補(bǔ)化 商業(yè)化：商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)先行 尤以業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)為先，業(yè)態(tài)規(guī)劃是購物中心設(shè)計(jì)之魂，一切以商業(yè)規(guī)律為先導(dǎo)，其它設(shè)計(jì)為有效補(bǔ)充。 龍德廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)成果展示 業(yè)態(tài)劃分：根據(jù)功能定位與業(yè)態(tài)組合，合理劃分主力業(yè)態(tài)與精品街 自然生態(tài)的應(yīng)用：創(chuàng)造舒適購物環(huán)境 垂直交通動(dòng)線的設(shè)計(jì) 實(shí)現(xiàn)各樓層、各業(yè)態(tài)有機(jī)聯(lián)動(dòng) ?5大中庭 ?85余部電梯 商鋪可視性：充分提升商鋪價(jià)值 ?柱距： 9米 ?主通道寬度： 68米 利用寬敞的通道、中庭與平面交叉在平面范圍及垂直方向增強(qiáng)商鋪的可視性， 觀光電梯與共享大堂 寬敞的公共空間，提升項(xiàng)目品質(zhì) 人性化的衛(wèi)生間設(shè)計(jì) 衛(wèi)生間是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中最能體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)的方面之一。 第五章：招商 所為： ?與選址同步 ?尋找租金收益與經(jīng)營穩(wěn)定性的平衡點(diǎn) ?充分依靠社會(huì)資源 實(shí)施招商 不為：說了不做（缺乏執(zhí)行力） 一、所為： 與選址同步 將主力業(yè)態(tài)的選址意向作為項(xiàng)目選址最終決策的重要參考依據(jù) ?龍德廣場(chǎng)在選址時(shí)已開始同大型生活超市、大型百貨、影院、建材等購物中心必須具備的主力業(yè)態(tài)進(jìn)行意向談判，理由和標(biāo)準(zhǔn)是： ?抗風(fēng)險(xiǎn)能力； ?品牌號(hào)召力； ?對(duì)購物中心的宣傳能力 ?主力業(yè)態(tài)所表現(xiàn)出的進(jìn)駐意向加強(qiáng)了開發(fā)商的信心 招商階段的劃分 ?在規(guī)劃前：對(duì)房產(chǎn)指標(biāo)要求特殊的大型主力店進(jìn)行訂單式招商，如：建材、超市、影院等 ?在設(shè)計(jì)中：對(duì)房產(chǎn)指標(biāo)要求基本統(tǒng)一的常規(guī)業(yè)態(tài)進(jìn)行招商，如百貨、運(yùn)動(dòng)、家居、家電等 ?建成后：開始對(duì)精品街區(qū)域的小商戶進(jìn)行招商，如服裝服飾、珠寶化妝品、皮鞋皮具等 尋找租金收益與經(jīng)營穩(wěn)定性的平衡點(diǎn) （ 1）租金收益：制定合理的租金策略 依據(jù)： ?開發(fā)商的回報(bào)率：切合實(shí)際情況 ?評(píng)定測(cè)算該地區(qū)商業(yè)租金情況 ?調(diào)研各商家，特別是主力業(yè)態(tài)在該地區(qū)租金承受能力 ?租金、流水倒扣二者取其高，增強(qiáng)自身對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力（在運(yùn)營管理章節(jié)中詳細(xì)講述） 核心： 追求持續(xù)回報(bào)、開發(fā)良性地產(chǎn) （ 2）經(jīng)營穩(wěn)定性：制定合理的業(yè)態(tài)比例及業(yè)態(tài)落位 A、合理的業(yè)態(tài)比例：保證經(jīng)營穩(wěn)定性 主力業(yè)態(tài)與精品街的比例 ?國際慣例： 4 ： 6 ?龍德廣場(chǎng)為： ： B、合理的業(yè)態(tài)落位：如何按照業(yè)態(tài)比例進(jìn)行每層的業(yè)態(tài)落位
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