【正文】 第 3節(jié)、項(xiàng)目核心概念確立 34. 商業(yè)地產(chǎn)概念采購 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃，顧名思義，是針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而進(jìn)行的方向性發(fā)展規(guī)劃。 ■開創(chuàng)“娛樂零售”新概念 ■歡迎居民來早鍛煉 ■吸引的游客比迪斯尼還多 ■腳踏實(shí)地謀求發(fā)展 商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 主講人：何其琛 目 錄 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程 第二部分 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)決策謀劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 第 2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要點(diǎn) 第 3節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的活動(dòng)。 一般情況下， 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)往往以商業(yè)零售及購物空間為核心，同時(shí)包含有與其關(guān)系密切的餐飲、娛樂、沐浴、按摩、金融、展示甚至公園、展覽館、動(dòng)物園等。 根據(jù)廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（ 20232023）定義，商業(yè)街指商業(yè)功能突出，具有一定長度（長度＞ 100米），以零售、餐飲和服務(wù)為主要定位，各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對密集（商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度 ≥50 ％）的街道。 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第 2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 商業(yè)街區(qū) 現(xiàn)代商業(yè)街是城市商業(yè)的縮影和窗口，是商業(yè)多功能的整合，是重要的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間形態(tài)和城市地域類型。 商業(yè)地產(chǎn)概念業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)與業(yè)種的區(qū)別 ■業(yè)態(tài)的區(qū)分依據(jù)：提供商品的方法 商品的銷售方式 例如：服裝店 鞋帽批發(fā)市場 ■業(yè)種的區(qū)分依據(jù)：商品（物品 +服務(wù)）種類 例如：百貨店 批發(fā)市場 目 錄 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)概念解讀 第二部分 商業(yè)地產(chǎn)概念密碼 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第四部分 商業(yè)地產(chǎn)概念創(chuàng)新 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第 2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段： ■第一階段：萌芽階段 時(shí)間： 1980年 1992年 ■第二階段：覺醒階段 時(shí)間： 1992年 2023年 ■第三階段：沖浪階段 時(shí)間： 2023年 2023年 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第 2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 購物中心 我國對購物中心有明確的定義，根據(jù) 《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106―2023 ）國家標(biāo)準(zhǔn)，購物中心（ Shopping Center/Shopping Mall，簡稱 SC/SM）是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。 業(yè)種店是根據(jù)商品分類劃分的。按以上租金測算，上海商業(yè)地產(chǎn)市場的投資回收期縮至 6一 10年，投資回報(bào)率高于一般住宅。 盡管至今而言，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的總量雖不大，但回報(bào)率卻高于住宅開發(fā)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，住宅開發(fā)的投資回報(bào)率約為 6%一8%，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率為 8%一 12%，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)甚至可以達(dá)到 15%以上。 商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀 目前市場上出現(xiàn)的商鋪有以下幾類： ■商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街鋪面及商業(yè)樓底層鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 而在香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個(gè)分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指 CCIM中的廣義商鋪。早年在國內(nèi)貿(mào)易部、國家建設(shè)部機(jī)關(guān)報(bào)任職十余年，在香港 《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》、臺(tái)灣《戰(zhàn)略生產(chǎn)力》及《銷售與市場》、《商界》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等 80余種刊物、人民日報(bào)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)、中國商報(bào)、中國建設(shè)報(bào)等 200余份報(bào)刊刊載商業(yè)地產(chǎn)分析文章 120萬字。商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 實(shí) 操 主講人：何其琛 主講人簡介： 何 其 琛 飆馬 ( )商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)集團(tuán)公司 首席策劃師 ,實(shí)戰(zhàn)型商業(yè)地產(chǎn)策劃專家 ,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員、中國 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)合會(huì)學(xué)術(shù)委員 從業(yè) 14年來先后主持或參與 300余萬平米的大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、運(yùn)營管理，歷任中國家電翹楚美菱集團(tuán)營銷顧問、中國商業(yè) 50強(qiáng)商之都發(fā)展顧問、中國百貨連鎖巨頭百盛門店市場顧問、世界 500強(qiáng)領(lǐng)頭羊家樂福門店高級(jí)顧問、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目國際購物廣場董事長特別助理、香港元一公司商業(yè)顧問。代表著作有《中國零售業(yè)遭遇圍城》、《商業(yè)地產(chǎn)步入細(xì)節(jié)時(shí)代》、《解析商業(yè)地產(chǎn)概念密碼》《商業(yè)地產(chǎn)改變商業(yè)格局》等． 目 錄 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)概念解讀 第二部分 商業(yè)地產(chǎn)概念密碼 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第四部分 商業(yè)地產(chǎn)概念創(chuàng)新 一、商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀 二、商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營 三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn) 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)概念解讀 商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn) “ 指用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)，是商店、寫字樓、旅館、酒店等房地產(chǎn)的統(tǒng)稱 ” ；也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)是指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)市場等用途的房地產(chǎn)。 ,商業(yè)地產(chǎn)泛指商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，主要是指商業(yè)零售和其他實(shí)物交易或提供有償服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。 ■市場類商鋪： “ 市場 ” 是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的 ■百貨商場、購物中心商鋪：鑒于該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，開發(fā)復(fù)雜，所以 ■商務(wù)樓、寫字樓商鋪：酒店、商住樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。購買社區(qū) :商業(yè)地產(chǎn)的投資者，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值甚至可以上升 20%以上。深圳商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在 15%以上，據(jù)了解，幾個(gè)正在建設(shè)中的商廈、商業(yè)地產(chǎn)，其投資回報(bào)率甚至高達(dá) 30一 35%。商業(yè)地產(chǎn)概念業(yè)種是從傳統(tǒng)業(yè)種概念派生出來的，既包含有形物品經(jīng)營的業(yè)種店，如服裝店、鞋帽店，又包括無形服務(wù)經(jīng)營的業(yè)種店，如干洗店、維修店。 我國作為商業(yè)業(yè)態(tài)的購物中心分為以下三種： ■社區(qū)購物中心（ Community Shopping Center，簡稱 CSC） 是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在 5萬平方米以內(nèi)的購物中心。是城市活動(dòng)的主要公共場所。 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第 2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn)