【正文】 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第 2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 第 2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn) 復(fù)合地產(chǎn) 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是打破以往商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的單一理念支持，以房屋為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、生態(tài)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等）地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)模式。 它是將城市中相對(duì)布局分散的空間組織到同一個(gè)體量中，達(dá)到購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)與其他行為活動(dòng)的相互交叉。這是一項(xiàng)綜合性的生產(chǎn)活動(dòng)，也是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。其主要特征是： ■ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成果的預(yù)期性描繪； ■ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)行戰(zhàn)略性規(guī)劃； ■ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及商業(yè)資源的整合； ■ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策思維模式的理性化梳理； ■ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行原則性指導(dǎo)； ■ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵性判斷作出明確界定； ■ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的程序與過(guò)程作出合理的控制。在這個(gè)空間里，由于集聚形成的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，加之高速通道縮短了城市間空間距離和經(jīng)濟(jì)距離，生產(chǎn)和服務(wù)的交易成本、運(yùn)營(yíng)成本和管理成本大大降低，投資回報(bào)率和要素收益率明顯提高，因而城市群往往是國(guó)家或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和增長(zhǎng)極，是最具活力和競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)。 ■根據(jù)城市行政地位的不同，可分為 直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市、縣級(jí)市。 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項(xiàng)目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項(xiàng)目核心概念確立 34. 商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu) 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 項(xiàng)目地塊地點(diǎn)屬性 商圈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬性（市場(chǎng)飽和度分析） 市場(chǎng)飽和指數(shù)就是通過(guò)測(cè)量在特定市場(chǎng)地區(qū)假設(shè)的零售店類型情況下，每平方米的潛在需求以及需求和供給的對(duì)比，來(lái)了解區(qū)域市場(chǎng)飽和程度。因?yàn)椋? ■通過(guò)技術(shù)方法被評(píng)估“飽和”的市場(chǎng)，無(wú)論是批發(fā)市場(chǎng)還是零售商店，都存在市場(chǎng)升級(jí)問(wèn)題，需要新生力量； ■總體上處于飽和的區(qū)域市場(chǎng)不代表局部市場(chǎng)沒(méi)有相對(duì)較小的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ■新興業(yè)態(tài)和業(yè)種有很強(qiáng)的市場(chǎng)穿透力，能夠在市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)化中撕開(kāi)市場(chǎng)飽和的缺口。 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項(xiàng)目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項(xiàng)目核心概念確立 34. 商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu) 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項(xiàng)目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項(xiàng)目核心概念確立 34. 商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu) 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項(xiàng)目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項(xiàng)目核心概念確立 34. 商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu) 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項(xiàng)目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項(xiàng)目核心概念確立 34. 商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu) 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項(xiàng)目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項(xiàng)目核心概念確立 34. 商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu) 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 目 錄 第一部分 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 第二部分 商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)決策謀劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)決策 第 2節(jié)、專業(yè)機(jī)構(gòu)選擇使用 商業(yè)地產(chǎn)決策謀劃 商業(yè)地產(chǎn)決策過(guò)程 商業(yè)地產(chǎn)決策內(nèi)涵 現(xiàn)階段對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)決策有以下兩種種理解： 一是把商業(yè)地產(chǎn)決策看作是一個(gè)包括提出問(wèn)題、確立目標(biāo)、設(shè)計(jì)和選擇方案的過(guò)程； 二是把商業(yè)地產(chǎn)決策看作是從幾種備選的提案、方案中作出最終抉擇，是決策者的拍板定案。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的選擇重點(diǎn)是商業(yè)顧問(wèn)公司、商業(yè)策劃公司、招商代理公司和商業(yè)管理公司。 問(wèn) ： 通過(guò)認(rèn)真分析策劃?rùn)C(jī)構(gòu)為項(xiàng)目提交的合作建議書(shū)或提案，看對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)把握在什么層面，是否符合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律。 認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 按門(mén)派分 住宅派 學(xué)院派 商業(yè)派 實(shí)戰(zhàn)派 主要擅長(zhǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念培訓(xùn)和宏觀戰(zhàn)略制定 主要擅長(zhǎng)住宅策劃與銷(xiāo)售代理 主要擅長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng) 主要擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)策劃招商商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 按公司職能分 綜合型 專業(yè)型 兼職型 號(hào)稱商業(yè)住宅寫(xiě)字樓全能公司 職業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)策劃招商商管的顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 為獲取其他業(yè)務(wù)如廣告組建的所謂策劃公司 如何選擇商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 望 ： 看商業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的基本情況，成立或從事時(shí)間長(zhǎng)短、服務(wù)過(guò)的客戶等，了解以往做過(guò)的策劃項(xiàng)目的項(xiàng)目成功率、與企業(yè)合作時(shí)間的長(zhǎng)短、所策劃過(guò)企業(yè)的現(xiàn)狀、所提交策劃案的可操作性等等； 聞 ： 通過(guò)交談，了解主要策劃人對(duì)項(xiàng)目或同類項(xiàng)目以及行業(yè)市場(chǎng)狀況的掌握程度。商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)決策是指商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策要在科學(xué)理論指導(dǎo)下，采用科學(xué)的方法，遵循科學(xué)的程序，由掌握科學(xué)知識(shí)的載體，即專家、學(xué)者以及具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的決策分析人員，同開(kāi)發(fā)商緊密結(jié)合，應(yīng)用集團(tuán)智力的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估等科學(xué)論證，遴選最優(yōu)化的方案，使其決策的結(jié)果符合科學(xué)化決策的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益的統(tǒng)一與優(yōu)化。 B．是項(xiàng)目本質(zhì)特征的集中表現(xiàn) ,雖然只是簡(jiǎn)短的幾個(gè)詞或者一句話 , 但蘊(yùn)涵了豐富的內(nèi)容 ,讓人產(chǎn)生無(wú)限遐想； C．是對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)分析后形成的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景的優(yōu)勢(shì)描 述，這種描述可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的擴(kuò)展概念中能夠得到明顯體現(xiàn)； D．是能夠喚起投資客和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目充滿興趣的關(guān)注點(diǎn)，所傳達(dá)出 的意念、理想是消費(fèi)者樂(lè)于接受的信息。 IRS值越大，意味著市場(chǎng)飽和程度越低，零售潛力大 :IRS值越小，意味著市場(chǎng)飽和程度越高，零售潛力小。 ■根據(jù)城市所處的地理位置，分為 高原城市 (如我國(guó)西藏自治區(qū)首府拉薩 市，是我國(guó)海拔最高的城市 )與平原城市，沿海城市、沿江城市、邊境城 市等。 第 1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)劃