【正文】 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念演進 第 2節(jié)、商業(yè)地產概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產概念演進 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念演進 第 2節(jié)、商業(yè)地產概念形態(tài) 第三部分 商業(yè)地產概念演進 復合地產 復合型商業(yè)地產開發(fā)是打破以往商業(yè)地產開發(fā)中的單一理念支持，以房屋為載體，整合多種產業(yè)（農業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、生態(tài)、體育產業(yè)、教育、科技等）地產 經營模式。 它是將城市中相對布局分散的空間組織到同一個體量中，達到購買活動與其他行為活動的相互交叉。這是一項綜合性的生產活動，也是一個龐大的系統(tǒng)工程。其主要特征是： ■ 對商業(yè)地產項目開發(fā)成果的預期性描繪； ■ 對商業(yè)地產項目開發(fā)的進行戰(zhàn)略性規(guī)劃； ■ 對商業(yè)地產項目開發(fā)所涉及商業(yè)資源的整合； ■ 對商業(yè)地產項目開發(fā)決策思維模式的理性化梳理； ■ 對商業(yè)地產項目開發(fā)進行原則性指導； ■ 對商業(yè)地產項目開發(fā)關鍵性判斷作出明確界定； ■ 對商業(yè)地產項目開發(fā)的程序與過程作出合理的控制。在這個空間里，由于集聚形成的規(guī)模經濟和范圍經濟，加之高速通道縮短了城市間空間距離和經濟距離，生產和服務的交易成本、運營成本和管理成本大大降低，投資回報率和要素收益率明顯提高，因而城市群往往是國家或區(qū)域的經濟核心區(qū)和增長極，是最具活力和競爭力的地區(qū)。 ■根據(jù)城市行政地位的不同，可分為 直轄市、副省級市、地級市、縣級市。 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項目核心概念確立 34. 商業(yè)地產概念采購 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產概念規(guī)劃 項目地塊地點屬性 商圈競爭項目屬性（市場飽和度分析） 市場飽和指數(shù)就是通過測量在特定市場地區(qū)假設的零售店類型情況下，每平方米的潛在需求以及需求和供給的對比，來了解區(qū)域市場飽和程度。因為： ■通過技術方法被評估“飽和”的市場，無論是批發(fā)市場還是零售商店，都存在市場升級問題，需要新生力量； ■總體上處于飽和的區(qū)域市場不代表局部市場沒有相對較小的市場機會； ■新興業(yè)態(tài)和業(yè)種有很強的市場穿透力，能夠在市場的進一步細化中撕開市場飽和的缺口。 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項目核心概念確立 34. 商業(yè)地產概念采購 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項目核心概念確立 34. 商業(yè)地產概念采購 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項目核心概念確立 34. 商業(yè)地產概念采購 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項目核心概念確立 34. 商業(yè)地產概念采購 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念規(guī)劃 第 2節(jié)、項目地塊區(qū)位屬性 第 3節(jié)、項目核心概念確立 34. 商業(yè)地產概念采購 35. 概念傳遞核心信息 商業(yè)地產概念規(guī)劃 目 錄 第一部分 商業(yè)地產開發(fā)流程 第二部分 商業(yè)地產概念規(guī)劃 第三部分 商業(yè)地產決策謀劃 第 1節(jié)、商業(yè)地產科學決策 第 2節(jié)、專業(yè)機構選擇使用 商業(yè)地產決策謀劃 商業(yè)地產決策過程 商業(yè)地產決策內涵 現(xiàn)階段對于商業(yè)地產決策有以下兩種種理解： 一是把商業(yè)地產決策看作是一個包括提出問題、確立目標、設計和選擇方案的過程； 二是把商業(yè)地產決策看作是從幾種備選的提案、方案中作出最終抉擇，是決策者的拍板定案。 商業(yè)地產開發(fā)對專業(yè)機構的選擇重點是商業(yè)顧問公司、商業(yè)策劃公司、招商代理公司和商業(yè)管理公司。 問 ： 通過認真分析策劃機構為項目提交的合作建議書或提案，看對商業(yè)地產的專業(yè)把握在什么層面，是否符合商業(yè)地產開發(fā)的基本規(guī)律。 認識商業(yè)地產策劃機構 按門派分 住宅派 學院派 商業(yè)派 實戰(zhàn)派 主要擅長營銷理念培訓和宏觀戰(zhàn)略制定 主要擅長住宅策劃與銷售代理 主要擅長商業(yè)運營 主要擅長商業(yè)地產策劃招商商業(yè)運營管理 按公司職能分 綜合型 專業(yè)型 兼職型 號稱商業(yè)住宅寫字樓全能公司 職業(yè)從事商業(yè)地產策劃招商商管的顧問機構 為獲取其他業(yè)務如廣告組建的所謂策劃公司 如何選擇商業(yè)地產策劃機構 望 ： 看商業(yè)策劃機構的基本情況，成立或從事時間長短、服務過的客戶等，了解以往做過的策劃項目的項目成功率、與企業(yè)合作時間的長短、所策劃過企業(yè)的現(xiàn)狀、所提交策劃案的可操作性等等； 聞 ： 通過交談，了解主要策劃人對項目或同類項目以及行業(yè)市場狀況的掌握程度。商業(yè)地產科學決策是指商業(yè)項目開發(fā)決策要在科學理論指導下，采用科學的方法，遵循科學的程序，由掌握科學知識的載體，即專家、學者以及具有豐富實踐經驗的決策分析人員，同開發(fā)商緊密結合，應用集團智力的優(yōu)勢，經過可行性研究和項目評估等科學論證，遴選最優(yōu)化的方案，使其決策的結果符合科學化決策的檢驗標準，達到經濟效益、社會效益與生態(tài)效益的統(tǒng)一與優(yōu)化。 B．是項目本質特征的集中表現(xiàn) ,雖然只是簡短的幾個詞或者一句話 , 但蘊涵了豐富的內容 ,讓人產生無限遐想； C．是對項目所在地的市場分析后形成的關于項目開發(fā)前景的優(yōu)勢描 述，這種描述可以在項目開發(fā)的擴展概念中能夠得到明顯體現(xiàn)； D．是能夠喚起投資客和經營戶對項目充滿興趣的關注點，所傳達出 的意念、理想是消費者樂于接受的信息。 IRS值越大，意味著市場飽和程度越低，零售潛力大 :IRS值越小，意味著市場飽和程度越高，零售潛力小。 ■根據(jù)城市所處的地理位置，分為 高原城市 (如我國西藏自治區(qū)首府拉薩 市，是我國海拔最高的城市 )與平原城市，沿海城市、沿江城市、邊境城 市等。 第 1節(jié)、商業(yè)地產概念規(guī)劃