【房地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的所為與不為(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，如：建材、超市、影院等 ?在設(shè)計(jì)中：對(duì)房產(chǎn)指標(biāo)要求基本統(tǒng)一的常規(guī)業(yè)態(tài)進(jìn)行招商，如百貨、運(yùn)動(dòng)、家居、家電等 ?建成后：開始對(duì)精品街區(qū)域的小商戶進(jìn)行招商，如服裝服飾、珠寶化妝品、皮鞋皮具等 尋找租金收益與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的平衡點(diǎn) （ 1）租金收益：制定合理的租金策略 依據(jù)： ?開發(fā)商的回報(bào)率：切合實(shí)際情況 ?評(píng)定測(cè)算該地區(qū)商業(yè)租金情況 ?調(diào)研各商家，特別是主力業(yè)態(tài)在該地區(qū)租金承受能力 ?租金、流水倒扣二者取其高，增強(qiáng)自身對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力（在運(yùn)營(yíng)管理章節(jié)中詳細(xì)講述） 核心： 追求持續(xù)回報(bào)、開發(fā)良性地產(chǎn) （ 2）經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性：制定合理的業(yè)態(tài)比例及業(yè)態(tài)落位 A、合理的業(yè)態(tài)比例：保證經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性 主力業(yè)態(tài)與精品街的比例 ?國(guó)際慣例： 4 ： 6 ?龍德廣場(chǎng)為： ： B、合理的業(yè)態(tài)落位：如何按照業(yè)態(tài)比例進(jìn)行每層的業(yè)態(tài)落位 根據(jù)各層業(yè)態(tài)落位制定符合項(xiàng)目總體定位的品牌落位策略，避免出現(xiàn)冷熱不均、避免“陰陽(yáng)街” 、避免“盲腸街” （ 3）靈活多變的招商策略是租金收益與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的平衡點(diǎn)的關(guān)鍵要素 ?低價(jià)入市 ?隨著工程建設(shè)及招商的不斷展開，根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)上調(diào)租金 ?隨著主力業(yè)態(tài)（領(lǐng)頭羊）提前開業(yè)所帶來(lái)的有利影響，適當(dāng)上調(diào)租金 ?根據(jù)市場(chǎng)定位，制定合理的業(yè)態(tài)組合及品牌定位，并在招商中堅(jiān)定不移地執(zhí)行 龍德廣場(chǎng)家樂福開業(yè)盛況 ?開業(yè)當(dāng)天接待顧客 7萬(wàn)人，銷售額 238萬(wàn) ?創(chuàng)造家樂福全中國(guó) 101家店中的兩項(xiàng)新記錄 ?翠微百貨在家樂福開業(yè)后不到 1個(gè)月，續(xù)簽1層、浩沙健身續(xù)簽 400M2 ?特力屋、迪卡儂、絲芙蘭等品牌店 1個(gè)月內(nèi)相繼簽約 充分依靠社會(huì)資源 實(shí)施招商 （ 1）行業(yè)協(xié)會(huì)、各類商會(huì)及連鎖集團(tuán) ? 同服裝協(xié)會(huì)、餐飲協(xié)會(huì)及其他行業(yè)類商會(huì)組織行業(yè)招商洽談會(huì) ? 依靠連鎖集團(tuán)對(duì)品牌的整合能力 好處： ?目的性強(qiáng)（有的放矢） ?直接同各行業(yè)的知名商戶進(jìn)行洽談（群聚效應(yīng)） （ 2）代理機(jī)構(gòu)及顧問(wèn)公司：經(jīng)驗(yàn)、資源及無(wú)形公信力 代理機(jī)構(gòu)管理中最主要的問(wèn)題 ?為提升 10%的租金，代理機(jī)構(gòu)要多付出 90%的工作 ?為提升 10%的檔次，代理機(jī)構(gòu)要多付出 90%的努力 如何管理，才能使代理機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，以達(dá)到發(fā)展商的最終目的？ 龍德廣場(chǎng)對(duì)于代理機(jī)構(gòu)的管理 ?必要的獎(jiǎng)勵(lì)制度； ?科學(xué)有效的管理：分工明確、權(quán)利制衡 代理機(jī)構(gòu)上報(bào)意向商戶 顧問(wèn)公司審核租金、品牌 開發(fā)商確認(rèn) 簽訂租賃意向書，付履約保證金 代理機(jī)構(gòu)合同談判 顧問(wèn)公司審核商務(wù)條件 開發(fā)商確認(rèn)簽約 不符合定位 不符合要求 二、不為 ： 說(shuō)了不做（缺乏執(zhí)行力） 到此為止，上述關(guān)于功能定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位、租金策略、招商策略、招商流程以及如何充分依靠社會(huì)資源等內(nèi)容全部為“紙上談兵”。（從買房裝修到孩子教育，涉及與生活相關(guān)的所有行業(yè)） 精神 生活 購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂 時(shí)尚 文化 教育 藝術(shù) 體育 物質(zhì) 生活 百安居 家樂福 特力屋 國(guó)美 翠微 百貨 KTV 餐飲 婚紗 攝影 兒童 早教 開發(fā)商 單車?yán)碚摚汗δ芏ㄎ慌c業(yè)態(tài)組合是保證購(gòu)物中心開發(fā)成功的 2大支點(diǎn) 業(yè)態(tài)組合中的“舍”與“得” 舍： 影院、冰場(chǎng)對(duì)于發(fā)展商而言，是不掙錢的業(yè)態(tài)；大百貨、大超市對(duì)于發(fā)展商而言，是少掙錢的業(yè)態(tài) 得： 影院為龍德廣場(chǎng)帶來(lái)了更多的消費(fèi)人群；冰場(chǎng)帶活了 4層的兒童業(yè)態(tài)；大百貨、大超市的引入更是帶活了精品街中的相同業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合設(shè)想圖 避免出現(xiàn)冷熱不均、避免“陰陽(yáng)街” 、避免“盲腸街” Shopping亦戲稱瞎拼 …… 二、不為 ?同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) ?品牌檔次參差不齊 第四章：規(guī)劃設(shè)計(jì) 所為： 商業(yè)化、國(guó)際化、互補(bǔ)化、持續(xù)化 不為： 閉門造車 (不尊重商業(yè)規(guī)律 ) 一、所為： 3. 互補(bǔ)化
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