房地產(chǎn)綜合開發(fā)(存儲版)
【正文】 造什么樣的房屋？ ? 建造多少？ ? 價位多高？ ? 分幾期建造？ ? 用什么錢建造？ ? 如何合法建造？ ? 怎樣科學(xué)管理？ ? （ 3）賣房 ? 誰來賣房？ ? 賣給哪些客戶？客戶在哪里？有何需求？ ? 通過何種方式吸引客戶注意？ ? 采取哪些政策促進(jìn)銷售？ ? 如何規(guī)避競爭威脅？ ? 如何實現(xiàn)銷售提價與提速？ ? 如何加強客戶資源管理？ ? 如何價格折扣管理？ ? （ 4）管房 ? 為哪些人管房？ ? 管理哪些內(nèi)容？ ? 管到何種程度？ ? 收取多少費用？ ? 如何實現(xiàn)盈虧平衡？ 開發(fā)工作階段、流程 ①項目決策與策劃階段 ? 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與投資機會研究 ? 項目拓展與投標(biāo) ? 市場研究與項目策劃 ? 財務(wù)評估與方案決策 ② 開發(fā)前期準(zhǔn)備工作階段 ? 行政許可與報批 ? 動遷補償與安置 ? 規(guī)劃設(shè)計與控制 ? 資金籌措與謀劃 ? 施工報建與準(zhǔn)備 ③ 工程建設(shè)與管理階段 ? 工程招標(biāo)與采購 ? 工程建設(shè)管理與控制 ? 工程變更與控制 ? 工程竣工驗收與交付 ④ 項目銷售階段 ? 銷售策略研究 ? 銷售推廣執(zhí)行 ? 銷售管理監(jiān)控 ⑤項目后期服務(wù)階段 ? 交房入住 ? 產(chǎn)權(quán)辦理 ? 前期物業(yè)管理 工作流程 設(shè)立 /既有開發(fā)企業(yè) 收集土地招標(biāo)、拍賣、掛牌信息 測算地價，辦理競投、競買手續(xù)，參與竟投競買 根據(jù)控規(guī)擬定宗地出讓方案，報請政府核批 （地房局） 編制城市控規(guī)，確定城市用地規(guī)劃條件 （規(guī)劃局） 發(fā)布土地招標(biāo)、拍賣、掛牌公告 （地房局） 簽訂土地出讓合同 研究市場，判斷土地價值及投資機會 編制城市總體規(guī)劃及土地利用計劃，核批用地指標(biāo) （政府） 繳納土地出讓金 辦理土地使用權(quán)初始登記 市場調(diào)查研究 曬購現(xiàn)狀地形圖 簽定交地備忘錄，劃定地界 委托地質(zhì)災(zāi)害評估 項目策劃 產(chǎn)品設(shè)計建議 補辦選址定點、紅線及規(guī)劃條 件 填報項目備案表，發(fā)改委立項備案 取得土地使用權(quán)證書或建設(shè)用地許可證 規(guī)劃之“一書”：選址意見書附 規(guī)劃設(shè)計條件 審批制、核準(zhǔn)制、備案制 之一 看看 看看 4 立項批復(fù) 4 規(guī)劃七線 委托規(guī)劃總圖設(shè)計 報請規(guī)劃總圖審查 報請消防、環(huán)保、防雷、抗震、水土、管網(wǎng)等審查 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請拆遷凍結(jié) 調(diào)查動遷情況 擬定拆遷計劃 擬定拆遷方案 委托地質(zhì)勘探 核發(fā)規(guī)劃總圖審查意見書 申辦拆遷許可證 發(fā)布拆遷公告（拆遷辦） 勘錄登記，委托評估 簽訂拆遷安置協(xié)議 實施拆遷安置 落實配套條件，委托方案設(shè)計 報請方案審查 規(guī)劃之“二證”之一 看看 委托初步設(shè)計 申報初步設(shè)計審查 委托施工圖設(shè)計 報請施工圖審查 委托放線（放線辦），繳納人防費、異地綠化費、教育費附加 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本） 核發(fā)放線通知單 規(guī)劃之“二證”之二 看看 看看 3 初步設(shè)計審批條件 落實資金來源 辦理臨時施工 用水用電手續(xù) 委托監(jiān)理、簽訂監(jiān)理合同 完成前三通 一平工作 辦理質(zhì)量 、 安全監(jiān)督 申辦招標(biāo)手續(xù) ， 選擇施工隊伍及材料供應(yīng)商 辦理施工許可證 工程開工 ， 驗線驗槽 委托白蟻防治 申辦建設(shè)工程 報建 交繳配套費及其他費 詳細(xì)可行性研究 申辦投資許可證 編制籌資方案 ， 籌措資金 K看看 2 工程管理、財務(wù)管理
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