房地產(chǎn)綜合開發(fā)(已修改)
2025-03-08 17:25 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)綜合開發(fā) 第一節(jié) 房地產(chǎn) 綜合開發(fā) 內(nèi)容和特征 第二節(jié) 工程 建設(shè)程序（生產(chǎn)程序） 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容和特征 ? ? 房地產(chǎn) 開發(fā) 是房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生產(chǎn)環(huán)節(jié) 的主要形式。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以分為： – 按照開發(fā)對(duì)象（位置）：新區(qū)開發(fā)和舊城改造 – 按照開發(fā)規(guī)模：零星地段和成片開發(fā) – 按照實(shí)施方式：一次或兩次 （見后述） – 按照開發(fā)內(nèi)容：綜合開發(fā)和單項(xiàng)開發(fā) （見后述） ? 根據(jù)從土地整治到建成房屋的實(shí)施方式，分為一次開發(fā)和兩次開發(fā)。兩次開發(fā)一般適用于較大規(guī)模的開發(fā)改造。如成片舊城改造、城市規(guī)劃新區(qū)建設(shè)等。 – 兩次開發(fā)：政府或政府控股企業(yè)或土地開發(fā)商進(jìn)行成片土地開發(fā)； 再由 不同的開發(fā)商或者用地單位進(jìn)行二次開發(fā)（也稱一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)） – 其中“土地開發(fā)”：進(jìn)行拆遷和生地變成熟地的“三通一平”（水、電、道路通，場(chǎng)地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、通信、道路通，場(chǎng)地平整）。 然后，再由政府出面 進(jìn)行招商或土地拍賣。開發(fā)商取得土地后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) /房屋建設(shè)。 – （注：即使在一次性開發(fā)的情況下，上述土地整治的工作也可以歸納為土地開發(fā)） 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā)：根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的要求，以房屋建筑為對(duì)象，選擇擬定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，按照使用性質(zhì)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的 基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施項(xiàng)目 統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)發(fā)展，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方法的總稱。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容 ? 綜合開發(fā) 內(nèi)涵 可以概括為“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”或“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”。 ? 由于房地產(chǎn)綜合開發(fā)所開發(fā)的房地產(chǎn)以及相應(yīng)“綜合”、“配套”建設(shè)的市政公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施是城市建設(shè)中的主要內(nèi)容， 所以，可以說(shuō)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)是城市建設(shè)的重要形式和組成部分。 ? （注：廣義的城市建設(shè)還應(yīng)包括城市文化建設(shè)、精神文明建設(shè)等） 綜合開發(fā)的由來(lái) ? 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方式： – 分散建設(shè) → 統(tǒng)一建設(shè) → 綜合開發(fā) ? 十一屆三中全會(huì)以前，我國(guó)城市建設(shè)基本上采用千家投資，分散建設(shè) 的方式，實(shí)踐證明，這種建設(shè)方式很難保證房屋建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的配套建設(shè)。 （房屋建設(shè)屬于各類企事業(yè)單位基礎(chǔ)條件建設(shè)內(nèi)容之一，屬于各類企事業(yè)單位的工作之一，而不是獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)） 。 ? 1978年 3月，第三次全國(guó)城市工作會(huì)議制定的“關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的意見”重申并肯定了1963年第二次全國(guó)城市工作會(huì)議確定的 “統(tǒng)建”設(shè)想 。 綜合開發(fā)的由來(lái) ? 意見指出：今后，在大中城市新建和擴(kuò)建的企業(yè)、事業(yè)單位，要把 住宅、校舍以及其他生活服務(wù)和有關(guān)市政設(shè)施方面的投資，撥交所在城市實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一管理。 … 應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，有步驟地推行民用建筑“六統(tǒng)一” ，即統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一投資，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，統(tǒng)一分配，統(tǒng)一管，從此開始了城市建設(shè)的 “統(tǒng)建”階段 。 （注：統(tǒng)建辦帶有政府管理機(jī)構(gòu)性質(zhì)，渝開發(fā)的前身就是重慶市的統(tǒng)建辦） 綜合開發(fā)的由來(lái) ? 隨著十一屆三中全會(huì)后我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)逐步走上正軌，“統(tǒng)建”逐步過(guò)渡到綜合開發(fā)，從 1980年起，綜合開發(fā)的思想已經(jīng)連同征收土地使用費(fèi)一起，作為一個(gè)統(tǒng)一政策，明確地記載在國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的 《 全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要 》 (國(guó)發(fā) 1980~299號(hào) )文件中。紀(jì)要指出；“ 實(shí)行綜合開發(fā)和征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)政策，是用經(jīng)濟(jì)辦法管理城市建設(shè)的一項(xiàng)重要改革，它有利于按照城市規(guī)劃配套地進(jìn)行建設(shè) ……” 。 綜合開發(fā)的由來(lái) ? 在 《 紀(jì)要 》 精神指導(dǎo)下，各地區(qū)的 “統(tǒng)建”單位紛紛轉(zhuǎn)變?yōu)?
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